英、美、新共有產權房運作模式及其對我國的有益啟示

胡吉亞

[摘要]近年來共有產權房在我國多城市進行試點和推廣，在一定程度上解決了“夾心層”人群的住房難題，填補了我國住房保障體系的空檔，但是，在實際運作中仍存在法律法規欠缺、資金不足、管理機構不健全等問題。借鑒英國、美國和新加坡共有產權房運作經驗，我國應注重從以下幾方面改進：加快相關立法工作，從國家層面制定“住房保障法”，增加共有產權房建設的法制性和權威性；拓寬共有產權房建設的資金來源，以保證充足的共有產權房建設資金；設計多元化的共有形式制度，以多元化的梯度設計保障覆蓋更多人群，體現共有產權房的普適性和公平性；建立專業化的管理機構，并建立獨立的第三方機構對該機構進行監管，以增加共有產權房工作的公平性和有效性；構建科學的定價機制，既考慮房屋籌建成本，又兼顧居民家庭的可支配收入。

[關鍵詞]共有產權房，法律制度，建設資金，共有形式

[中圖分類號]F282 [文獻標識碼]A [文章編號]1004-4175（2018）05-0095-08

古人云：人無恒產，便無恒心。可見，古往今來住房在國人心中的重要性。在一線城市房價高企、“房奴”數量不斷攀升的今天，共有產權房作為解決“夾心層”住房問題的方案之一，對填補我國保障性住房體系空檔、實現安居工程全覆蓋有著重要的意義。對于共有產權房的作用和發展，學者們褒貶不一，共有產權房的被關注度與受認可度也不成正比，究其原因，主要是由于我國共有產權房起步較晚，在立法、資金支持、制度設計和定價等方面仍需完善。我國的共有產權房自2007年起在江蘇省淮安市進行試點，2014年，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產權住房試點城市。在同年的政府工作報告中，“完善住房保障機制”部分首次寫入了“增加中小套型商品房和共有產權住房供應”，表明了共有產權房工作正式被列人政府工作日程。就目前共有產權房在各城市的發展情況來看，北京、上海、淮安和南京等城市發展得相對成熟。具體來看，2013年10月末，上海市共有產權保障房開始搖號選房，共籌集約3萬套房源[1]，至2017年初，上海市共有產權房供應量已達8.9萬套[2]；截至2017年末，北京市共提供共有產權房4萬套，深圳市提供了1.4萬套，南京市已有1740多戶申購人拿到了共有產權房，煙臺市拿出首批1254套現房作為共有產權住房，而成都市雖然在2014年就被列為共有產權房試點城市，但是由于種種原因，直到2018年2月底才開始真正實施[3]。此外，黃石市政府并未公布共有產權房發展的相關數據。從國際上看，共有產權房的創建最早出現在1980年的英國，后擴展到美國、德國、日本、新加坡等多個國家。其中，以英國、美國和新加坡的共有產權房建設最具特色，共有產權房整體制度建設最完善，在立法層面、制度建設、專業化管理和差別化房屋供給等方面都有值得我國借鑒之處。因此，本文擬對英、美、新三國的共有產權住房運作模式進行研究，并結合我國的現實國情，探索完善我國共有產權房建設的路徑。

一、建立促進共有產權房發展的相關法律法規

目前，我國政府正積極推進共有產權房工作，但是，實踐中各試點城市的共有產權房推進速度并不快，其中主要的原因之一就是立法不足。我國至今尚沒有針對共有產權房或者保障性住房領域的立法。共有產權房的制度構建也不完善，各試點城市在準人、管理、退出等方面的相關規定也是各有標準，例如，在退出方面，根據暫行的《北京共有產權住房管理暫行辦法》，購買共有產權房未滿5年的，只能出售給代持機構，滿5年的，可按市價轉讓房屋產權份額，但是出售對象限于代持機構和其他符合共有產權房購買條件的家庭。雖然在退出路徑方面作了規定，但是在價格、過戶等細節方面并未作出說明。而上海市閔行區住房保障和房屋管理局發布的《上海市共有產權保障住房申請須知（2016版）》中，對于共有產權房退出的規定也僅僅限于“購買共有產權房未滿5年的，換買商品房，則原共有產權房需要騰退，若滿5年，應先購買政府產權再上市交易。”其他并未有詳細的規定或者解釋說明。諸如此類的政策不明會給申購者帶來一些困惑和不便。

完備的法律體系是穩步有效推進共有產權房制度的前提和根本保障。發達國家共有產權房建設有序進行的最主要原因之一就是法律體系的完整和協調。英國、法國、德國、美國和新加坡等許多發達國家都將公民享有居住權寫入法律，甚至是憲法。英國政府早在20世紀80年代就開始推行共有產權房制度，主要包括共有產權房（shared ownership housing）和共享權益房（shared equity housing）兩種類型。英國也沒有專門針對保障性住房和共有產權房的法律，但是，英國現行的很多法律中都有對于保障性住房的相關規定，并且，法律條文涵蓋了保障性住房的各方面。例如，《住宅補貼法》（1956年）、《住宅法》（1961年）以及《住宅出租和補償法》（1975年）從準人門檻、政府職責和籌資模式等方面規范了保障性住房的運行機制；《住房法》（1985年）和《住房及更新法》（2008年）等法律條文限定了保障性住房的建設主體；《住房與規劃法》（1986年）對于保障性住房的用地和建設規劃進行限定，科學分布保障性住房的位置和配套；2004年《住房法》建立風險評估系統，對于保障性住房的建設標準進行規范，提高了保障性住房的質量。美國在住房保障方面的立法較為完備，早在1917年美國國會就提出了解決住房問題的正式法案，開始保障性住房的籌建，此后，不斷出臺了多項法案支持保障性住房的建設工作（詳見表l）。

在這些法案中，最主要的包括1937年美國國會頒布的《住房法》，標志著建設面向中低收入人群的公有住房進入實質性階段；1965年頒布的《住房與城市發展法》，提出“補人頭”方案，并允許部分私人住房轉變為公共住房；1968年頒布的《新住房與城市發展法》，推出“補磚頭”計劃，激發了開發商和社會資本參與建設保障性住房的熱情。據統計，早在20世紀80年代初美國住房自有化率就已經位居世界前列。

新加坡的“居者有其屋”計劃是世界上保障性住房工程中最成功有效的一個。新加坡的組屋都是由土地管理局統一征地，城市重建局進行規劃，再由建屋局籌建開發。為解決組屋的用地問題，新加坡政府于1967年頒布了《土地征用法》，強制低價征用私人土地進行組屋建設，直到1995年才開始按市價征地，這種政府的強制性行為保證了組屋用地來源，奠定了組屋建設的基礎。此外，新加坡法制同樣較為健全，就組屋建設而言，政府出臺的相關法律包括1960年頒布的《建屋發展法》和《防止貪污法》、1967年頒布的《土地征用法》、1968年頒布的《中央公積金法》和1970年頒布的《防止賄賂法》等，保證了組屋運行的法制化和公平性。政府對于組屋住戶進行動態監測，每2-3年會對居住者進行重新審核，重新匹配家庭收入和房屋情況，一旦發現違規造假，當事人將面臨5000新元的罰款或6個月的監禁，嚴重者二者兼施。

我國也出臺了一系列保障性住房相關的政策規定，例如，《公共租賃住房管理辦法》《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》等，但多數屬于行政性的意見和規范，法律效力低，并且針對共有產權房的政策法規更少。截至2018年6月巧日，在中華人民共和國住房和城鄉建設部官方網站住房保障政策發布一欄中，標題中有“共有產權”字樣的政策只有《住房城鄉建設部關于支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》一項；在北京市住房和城鄉建設部官方網站上，與共有產權房相關的政策僅有兩項：《關于落實本市住房限購政策有關問題的通知》《北京市共有產權住房管理暫行辦法》。上海市的《上海市共有產權保障住房管理辦法》于2016年公布，廣州市共有產權房的管理制度尚處在征求意見階段，例如，《廣州南沙新區試點共有產權住房管理暫行辦法》（征求意見稿）。最早的試點城市淮安市、黃石市和深圳市至今尚未推出共有產權房管理制度。此外，由于我國進行共有產權房籌建和管理的部門較多，政出多門，協調困難。

建議加快進行包括共有產權房在內的保障性住房相關立法工作，從國家層面制定《住房保障法》，增加共有產權房建設的法制性和權威性。借鑒英國經驗，立法必須涵蓋共有產權房的方方面面，包括土地規劃、建設標準、申請準人、退出流轉、分配措施、管理機制、籌資渠道和懲戒條例等，讓共有產權房工作的推進有法可循，有法可依。借鑒美國經驗，重視法制建設的動態發展，根據不同地區不同時期的不同情況，動態地調整法律法規，建立完善健全的住房保障法律體系。立法要全，執法要嚴，在執法方面我國可以借鑒新加坡模式，提高違法成本，細化懲處標準，對于官員不作為、申請者違規、造假、亂市等行為，嚴加打擊，定期核檢，建立多部門信息共享平臺，加強監管力度，引人聽證制度，加強社會監督，透明化政府行為，凈化共有產權房運行環境。

二、保證充足的共有產權房建設資金

充足的資金支持是共有產權房平穩運行的保障。由于共有產權房的保障性特征，發達國家一般都以財政援助或直接撥款的形式進行支持，在金融市場發達的美國，還充分利用了金融創新的優勢，支持共有產權房的發展。

英國政府在二戰后的幾十年間有效地干預了房地產市場，到1979年，英國公共住房已達到近650萬套，占全國住房總量的1/30自有住房的比例也由1953年的32%升至1980年的57%[4]。英國1996年的《住房補貼、建設與更新法》第126條規定：“經財政部的同意，國務大臣可以給任何用于區域再生和開發行為的支出提供財政援助。”2008年《住宅及更新法》第19條規定了住房社區代理機構（The HCA）給予財政援助的權力。財政援助可以體現為補貼、貸款、擔保、賠償、投資等形式[5]。美國完善的保障性住房金融支持體系是其共有產權房工作健康發展的核心，體系中參與主體眾多，主要包括住房供需雙方、金融機構、政策性住房金融機構、保險機構、擔保機構、評級機構、各類基金和投資方。在美國，各級政府、金融機構和社會資本都可以通過補貼或者提供資金的方式幫助購房者獲得房屋，并與購房者共享房屋產權或者房屋溢價收益，大大增加了中低收入者的購房能力，提高了房屋自有率。此外，美國政府鼓勵金融機構進行資產證券化操作為住房市場提供資金，先以住房作為抵押物，形成有固定收益來源的資產池，再以資產池中的資產為基礎發行證券，這些證券可以二次證券化，甚至三次證券化，各類市場主體通過擔保、抵押、信用增級、信用評級和投資等途徑加速資金的流動和資產增值，以保證保障性住房的資金供給充足。雖然有學者認為資產證券化是導致美國次貸危機的重要原因，但是，需要指出的是，資產證券化本身確實助力了美國住房保障工程的發展，引起次貸危機的并非某種金融工具或者融資模式，而是人性的貪婪和風控制度的缺失。新加坡組屋建設的資金來源之一就是政府直接撥款（詳見表2），截至2013年，建屋局從政府獲得赤字補貼已達223.75億新元[6]。

除了政府直接撥款之外，新加坡的公積金制度在組屋建設中也起到了支柱性的作用。新加坡的公積金制度具有強制性，1953年新加坡政府推出《中央公積金法令》，規定政府和私企的雇員自動成為中央公積金會員，雇員和雇主按每月工資的35%至45%強制向中央公積金局繳納公積金，中央公積金局將80%的資金通過購買政府債券的形式轉移給政府，到期收取本息。政府匯集資金用于保障房的建設與管理，并通過出租和出售房屋來回收資金。居民也可提取公積金中的一半作為購房的首付款，公積金還可用來抵扣政府為購房者提供的低息貸款[7]。

目前我國保障性住房建設資金的主要來源同樣是政府，政府的出資方式主要包括土地出讓金和直接撥款。我國財政部2018年財政撥款收支總預算133億元，其中，住房保障支出共計7072萬元，占財政撥款支出總預算的0.53%[8]（見圖1）。這個比例相對偏低，1976-1997年，新加坡政府平均每年將9%的GDP投人到了住房保障建設中，同一階段的英國和美國住房保障建設的比例將近GDP的4%[6]。

地方政府是共有產權房建設資金供給的主力，雖然保護耕地和樓市調控政策的相關規定會直接影響政府土地出讓金的總量，但是，鑒于我國政府短期內仍未有能力走出土地財政的范式，土地出讓金短期內并不會減少。中國指數研究院公布的《2017年全國300城市土地交易報告》中的數據顯示，2017年全國300城市土地出讓金總額為40623億元，同比增加38%。值得指出的是，土地出讓金的增加并不意味著支持共有產權房建設的資金一定增加，這還要取決于政府投人的比例。另外，土地出讓金的增加從另一種意義上說，是地更貴了，這意味著共有產權房建設的成本也隨之增加了。例如，北京、上海、杭州、重慶四個城市10年間土地出讓金均超過萬億元，同時截至2017年12月四個城市住宅二手房的均價分別為：北京市每平方米63239元，上海市每平方米52240元，杭州市每平方米29522元，重慶市每平方米10351元[9]。同期，北京市共有產權房的房價也基本上在3萬元左右，與周邊商品房小區房價相差不大，大大降低了共有產權房的保障性和吸引力。

我國經濟正在轉型之中，新的經濟增長點尚未成熟，土地財政在一段時期內也不易更改，這就需要從其他方面著手，拓寬共有產權房建設的資金來源。美國和新加坡在共有產權房金融支持方面的經驗值得我國學習。首先，應當加強金融市場建設，規范金融市場行為，豐富金融工具，創新融資模式，吸引各類機構資本、基金和社會資本進入共有產權房建設領域。目前國外基建工程中常見的PPP模式、ABS模式、BOT模式和其他一些創新方法都可以進行可行性分析、選擇性的套用或者改良后試用。

此外，我國在20世紀90年代就開始學習新加坡的公積金制度，發展至今并未習得精髓。我國公積金制度確實惠及了一部分人群，但是覆蓋面不夠，絕大多數私營企業員工、自由職業者、流動人口等并未納入公積金網絡，并且公積金適用范圍較小。在我國，很多房產并不支持公積金貸款，即便是住宅類房屋，也不能做到公積金和商貸同時進行，給購房者帶來很多的不便和不必要的成本增加。公積金的提取也受到一系列條件的限定。最重要的是，住房公積金在城市保障性住房建設中的支撐作用并不顯著。以廣州為例，當前政府建設保障性住房的資金主要源于地方政府的專項財政撥款，其中政府土地拍賣的收入占較大份額（約40%多），而非住房公積金的遞增收益[10]。建議規范公積金制度，擴大公積金覆蓋面，將其升級為普惠性制度，改革公積金管理機制，參照新加坡的經驗，以公積金支持共有產權房的建設與發展。最后，以政策性金融機構扶持共有產權房建設，根據資本運作的規律和共有產權房適應人群的特點，設計多種類型的共有產權房抵押貸款，推動共有產權房的發展。

三、設計多元化的共有形式制度

共有產權房的核心思想是多個主體共同擁有房屋產權，并以產權比例獲取一定的相關利益，終極目標是幫助中低收入人群獲得住房。在這種思想指導下，可以允許多種共有形式的存在。目前我國共有產權房的共有形式較為單一，基本上全部是政府和購房者按照一定的比例（30%：70%或者40%：60%或者50%：50%）共有，在之后共有產權房的處置上也大多規定必須持有滿5年，出售對象也大多是政府部門。

然而，由于收入、家庭成員構成、年齡和生活習慣等多方面的不同和變化，人們的需求各不相同，只有多元化的共有形式才能滿足不同人群的住房需求，體現共有產權房的惠民性。英國的共有產權房根據不同時期的居民特點進行了調整和改善，1980-2006年是英國共有產權房的起步階段，該階段的主要模式是“共有產權計劃”（Shared Owner-ship）。共有產權計劃根據住房來源的不同可分為常規模式和市場自助模式兩種類型。常規模式是指住房協會將新建或重修的房屋賣給住戶，購房者可以在2575%的產權區間選擇首次購買的產權份額，剩余產權需向住房協會交納租金。房主可以繼續購買剩余產權，也可以向住房協會出讓部分產權。市場自助模式則允許購房者在市場上購買房屋，政府按一定標準補貼，此種模式僅存在于1992-1999年間。1990-2006年英國共有產權房的主要模式是“居者有其屋計劃”（Home Buy），屬于共享權益類型。住房協會向住戶提供無限期免息的權益貸款，額度為所購買的市場住房價值的25%（在威爾士為30%且部分地區可達50%），其余的購房款通常由住戶申請住房抵押貸款實現。該計劃中的房屋在上市交易時，房主需一次性交付免息貸款全額，并且貸款的計算按照房屋交易市價計算。1997-2006年超過8萬戶家庭采用共享權益模式解決其住房[11]。2006年以來的主要模式是“新居者有其屋計劃”（New Home Buy）。包括三個子計劃：“社會住房購買計劃”（Social HomeBuy）、“新建住房購買計劃”（New Build Home Buy）和“公開市場購買計劃”（Open Market Home Buy）。社會住房購買計劃鼓勵公共住房的租戶以折扣價購買房屋部分產權，剩余產權的租金極低，年繳納額度僅為剩余產權價值的2.75-3%；新建住房購買計劃與共有產權計劃的常規模式類似；公開市場購買計劃與居者有其屋計劃類似。此外，2011年，英國政府還提出了首次購買計劃，對于購買首套住房的家庭提供20%以內5年免息的權益貸款，貸款期限為25年[12]。美國共有產權住房的產權共享方式具有多種設計形式，一般而言，主要包括分享增值收益貸款（SharedAppreciation Loans）、限制合同住房（Deed-RestrictedHousing）、社區土地信托（Community Land Trust）和有限產權合作房（Limited Equity Cooperatives）。分享增值收益貸款是指政府或者相關機構為購房者提供購房貸款，要求購房者在出售房屋時償還本金和部分房屋溢價收益，這種方式中不僅購房者能夠享受到房價上漲帶來的財富增長效應，同時也增加了政府回籠補貼資金的數額，提高了政府的保障能力。限制合同住房是指政府通過直接投資或者提供優惠貸款的方式幫助購房者獲得房屋，但同時以合同的方式限定房屋的轉售對象和價格。這種方式在一定程度上確保了共有產權房的封閉式循環，減少了政府出資補貼和籌建房屋的成本，但是，削弱了購房者和政府享受房屋溢價的能力。社區土地信托是指社區信托公司保留土地所有權而將房屋所有權出售給住戶的形式，將準人條件、轉售價格、居住期間的行為管理等要求納入土地租賃契約中，允許住戶對土地租賃權進行調整和遺贈，但禁止轉租房屋。有限產權合作房以市場化購房人互助組織模式為基礎，合作組織（包括住戶、政府和信貸方）進行整體貸款，住戶持有組織中一定的股份并按月支付一定的費用[12]。這些方式都在很大程度上保證了共有產權房的供給數量不會銳減，確保了房屋保障性質的持續性，缺點是收益少，監管成本較高。新加坡政府將居住者因收入情況變化而需要換房的情況考慮其中，允許符合條件者一生中可以兩次申請購買組屋。政府負責對于組屋的維護，基本上5年一小修，10年一大修，并以高額的罰款保證組屋環境的宜居性。20世紀70年代之后，組屋又陸續推出了中等入息公寓（HUDC）、執行共管公寓（EC）和私人組屋住宅（DB-SS）等改善型產品。在絕大多數國人的居住問題得以解決之后，政府進一步完善保障機制，將工作重點轉向孤寡老人、殘障人士和孤兒等特殊群體，完善社區營造，鼓勵鄰里交往，體現出人文關懷的一面。

建議借鑒英國、美國和新加坡共有產權房的制度設計經驗，使共有產權房的供給形式多元化，在準人門檻的設定、共有產權比例的分配、共有產權房屋的設計、區位分布、轉售價格和貸款模式等方面設計出不同的方案，以多元化的梯度保障覆蓋更多人群，體現共有產權房的普適性和公平性。例如，放寬首次購房時的產權購買比例，可以在30-70%的范圍內自由選擇；政府可以提供一定期限內（例如10～30年）的免息貸款，如果住戶出售房屋需一次性付清貸款；政府也可以提供一部分共有產權房，限定一定期限（例如10～30年）讓住戶回購剩余產權，在規定期限內向購房者收取租金；考慮到土地的稀缺性和建房的成本，建議將40%以上的共有產權房以封閉式運行模式固定下來，給這類共有產權房的購買者提供一定的優惠政策，但是限定其出售房屋時，只能賣給政府，從而保證共有產權房的供給數量不會銳減。此外，英國共有產權房的市場自助模式也可以借鑒，可以允許一部分符合條件的居民在市場上購買房屋，政府給予貨幣補貼，這樣既可以實現“居者有其屋”，又可以減輕地方政府籌建共有產權房的壓力，還能夠幫助部分城市解決房地產市場“去庫存”的問題。

四、建立專業化的管理機構

目前我國共有產權房的發展呈現出區域性的特征，除了供給數量穩步增長之外，還在制度建設方面稍顯不足，并且，各試點城市的共有產權房管理制度各不相同。其中，北京市和上海市的共有產權房制度相對較為規范和完善，出臺了專門針對共有產權房的條例，淮安市是最早的試點城市，但是，至2018年7月底，在淮安住房保障網上能找到的以“共有產權房”命名的政策法規僅有2010年出臺的《淮安市共有產權經濟適用住房管理辦法（試行）》（北京、上海、淮安三市共有產權房的準入標準詳見表3），而黃石市和成都市目前尚在探索中，并未出臺共有產權房的相關政策。成都市房管局局長夏先義介紹，成都目前還在積極探索、學習北京和上海的經驗，仍處于調查研究中[13]。制度的缺失降低了管理效率，阻礙了共有產權房工作的發展進程，而這一切的根本原因在于專業化管理機構的缺失。

英國共有產權房制度的顯著特點之一就是管理機構的專業化。英國的住房協會是專司共有產權房的非政府機構，英國政府只負責高屋建瓴的方向性安排，具體的各項實施細節（包括住房的選址、籌建、分配、管理、回購等）都由住房協會因地制宜地實施。有關統計資料顯示，截至2005年3月31日，英國總共有超過113家住房協會提供共有產權住房制度的服務，平均每個住房協會擁有640個家庭的部分產權[14]。此外，英國政府還成立了“家庭和社區管理機構”（HCA），專門負責全國住房保障工作的運行、監督和維護。美國政府也設立了專司住房保障職能的部門——公共住房署（1937年）、住房和城市發展部（1965年），主管保障性住房的各項事宜。在美國聯邦住房管理局（1934年），有3000多人從事住房保障管理工作[15]，保證了住房保障工作的平穩運行。建屋局是新加坡專司組屋的機構，建屋局將所有組屋納入BTO （Build to Order System）系統統籌管理，所有組屋項目的詳細情況，包括地理位置、配套設施、交通線路、房屋戶型、建設年份、申購條件和政府補貼等，都能夠實現透明化管理，建屋局在眾多申請者中以計算機抽簽的方式隨機抽取一定數量的中簽者分配房屋，未中者在后續搖號中享有優先權。組屋的籌建、分配及后續的維護管理都由專門的機構管理，并與官員的政績掛鉤，嚴格完善的制度規范和透明化的操作機制使得新加坡組屋在運行過程中幾乎無貪腐情況發生。

我國共有產權房的管理目前分屬于不同的機構，包括住房城鄉建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、民政部、人民銀行、國資委、審計署、統計局、銀監會等，政出多處，不利于住房保障工作的開展，制定統一的管理制度更無從談起。可以借鑒英國和新加坡的經驗，建立統一的、專業化的共有產權房管理機構，例如共有產權房管理局，從屬于政府又同時保持相對的獨立性，明晰其權利和責任，使其統籌共有產權房的籌建、分配及管理工作，并建立獨立的第三方機構對該機構進行監管，以增加共有產權房工作的公平性和有效性。同時，盡快制定全國統一的共有產權房管理制度框架，對于準入條件、配售流程、產權比例、貸款額度、物業管理、配套標準、退出機制和違規懲戒等方面制定國家標準，以國家層面的法規保證共有產權房管理制度的權威性，并允許地方政府在此制度框架下因地制宜，稍作調整。此外，可以借鑒新加坡建屋局建立BTO系統的模式，搭建全國性的共有產權房信息共享平臺，發布政府政策法規，解答申購者提出的問題，發布房源信息，公示購房者部分信息和配售結果，公布政府對于共有產權房的下一個五年規劃，為共有產權房的申購者、住戶和關注者提供交流平臺，并設置意見欄，以便從實踐中總結不足，不斷改進。

五、構建科學的定價機制

2018年4月19日，《南方周末》曾刊登一篇文章名為《共有產權房為何不火》，一時引起了許多讀者的共鳴。該文在某種程度上道出了目前人們對于共有產權房的不滿和疑慮，也折射出我國共有產權房被人垢病的主要原因是定價的不準確。

2007年10月，淮安市推出了首批300套共有產權住房，面向的是自主購房者，而非拆遷安置戶。這些房源散落在新新花園、洪福小區和嘉潤苑三個小區，每平方米均價2300元。當時，市場價格約為每平方米2500元[16]。其他城市的共有產權房也同樣面臨定價問題，就北京市近兩年推出的共有產權房而言，雖然定價確實低于同時期同地段的商品房，但是，如果將政府持有的產權部分加人在內計算的話，總的單價與當期商品房并無太大的差別。以北京市綠海家園項目為例，該項目中購房人與代持機構產權各半，購房者支付的價格是1 .8萬元/平方米，但是，如果算上代持機構50%的產權，那么，最終購房人支付的價格其實應該是3.6萬元/平方米，與同期周邊商品房幾乎同價。上海市2016年推出的共有產權房項目中，其中有三個小區都分布在遠離市中心的崇明區，分別在2018年和2020年交房，其中明月苑項目顯示售價為8000元/平方米，玉麟名邸售價為9000元/平方米，御水藍庭為9800元/平方米[17]，而2018年7月底，房產中介房多多官網上公布的上海二手房交易信息中，崇明區的綠地長島小區房屋單價是9203元/平方米，半島托斯卡納小區房價是9317元/平方米，躍高新村房價為9537元/平方米，當然，也有小區房屋標價在每平方米13000元左右，但是從總體上來看，共有產權房的價格優勢并不明顯。其他試點城市并未建立共有產權房的信息平臺，政府網站也未公布相關數據。

發達國家在共有產權房的定價方面顯得更加科學和人性化。美國的共有產權住房在轉售時，轉售公式和轉售程序定式化。轉售公式主要包括指數式、成本式、分項式和評估式四種，前兩種的使用更加廣泛，指數式是指將房屋出售價格與居民收入增長指數掛鉤，為共有產權房的價格上升制定“名義錨”，成本式則是以實際承擔的購房成本計算轉售價格。新加坡組屋的價格由國家設立的建屋發展局參考居民的年收入來定價，一般總價格為居民4～6年的家庭總收入（見表4）。

在價格上不能體現出優勢，而在其他申購方面又有諸多限制，這是目前很多人對于我國共有產權房駐足觀望的最主要原因之一。價格是市場的靈魂，合理的價格形成機制能夠促進市場的發展，對于共有產權房亦是如此。構建科學的定價機制是搭建共有產權房管理制度體系的核心。針對我國共有產權房定價現狀，建議綜合借鑒美國和新加坡的定價模式，既考慮房屋籌建的成本，又兼顧居民家庭可支配收入。政府可以在房屋減免各項稅費和土地出讓金的基礎上，核算籌建房屋的總成本，上浮3%作為開發商利潤，再考慮每年的通貨膨脹率后，將其結果定為共有產權房的基礎價格。各地區共有產權房實際最終價格的確定，可以在此基礎價格上下10%以內浮動，影響最終價格的因素應當考慮居民的家庭可支配收入、申購者的困難指征（老弱病殘等）、區域商品房現價、區域房屋庫存量、政府財政實力和房屋位置等，以科學的定價機制體現共有產權房的保障性特征，實現惠民、助民、富民的目標。

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