我國房地產金融創新面臨的問題與對策

浦舜昱

摘要：隨著我國經濟的不斷發展，房地產金融在金融領域脫穎而出。所謂房地產金融就是在房地產領域將貨幣資金通過有效的金融工具、手段及各種信用方式等進行融通，從而使貨幣資金的利用率達到最高。我國房地產金融的發展是隨著房產及土地制度的改革而逐步發展起來的，與西方發達國家相比，其發展水平仍然較低。本文將對房地產金融的必要性、主要問題及應對措施進行分析和探討，以助力我國房地產金融持續、健康、穩定的發展下去。

關鍵詞：房地產金融；創新；重要性；突出問題；應對措施

改革開放以來，房地產行業發展得風生水起，隨之發展起來的房地產金融也得到了廣大群眾的認可，并已成為我國經濟發展的重要支柱產業。但我國的房地產金融的發展隨著經濟體制的不斷變化而產生了一些突出問題，諸如融資渠道單一、金融產品單一、監管體系不健全等問題日益凸顯，這在一定程度上制約了我國房地產金融的發展，因此對房地產金融的創新也是行業發展的必然趨勢。

一、房地產金融發展創新的必要性

（一）有助于增強房地產金融創新的功能

房地產的金融創新主要是為了實現三個重要功能：一是貨幣資金融通的功能。貨幣資金的融通是金融創新的首要功能，通過開發更多的金融產品和金融工具，使廣大投資者能夠以資金流通的廣闊性和多維性來選擇投資范圍，在一定程度上也節省了一定的成本，并增強了投資回報率。二是風險轉移功能。金融風險一直是房地產金融所面臨的重要難題，通過大量的研究及實踐證明，金融創新能夠有效的降低并抵御金融風險。在融資過程中，各項經濟所占據的主導地位不同，其風險價值也就不同，進行金融創新后，通過多樣化的融資渠道及融資產品，能夠有效的將金融風險進行分散和轉移，對于我國房地產金融來講其重要性是至關重要的。三是公共福利功能。我國房地產金融的創新要滿足廣大消費者的投資需求及更加全面的金融服務，讓廣大消費者在減輕經濟壓力的同時，并為其帶來較為可觀的經濟收益，從而有效的推動我國國民經濟的增長，助力房地產金融的穩步發展。

（二）有利于適應我國特殊的市場發展機制的需要

隨著市場經濟的不斷發展，舊體制已不再適應我國房地產金融發展的需要，其突出矛盾主要表現在融資方式、房產空置率及住房體制三方面：在舊的房地產金融體制下，房地產的開發主要以貸款為主，根據近些年的房產信息數據表明，商品房空置率逐年增加，這使得資金大量積壓，銀行房產信貸質量也逐步下滑。此外，在商品房空置率提高的同時，我國還有將近500萬住房困難群眾亟待解決住房問題，這也充分反映了舊體制不能滿足市場發展的需求，因此對房地產金融的改革和創新是非常必要的，只有這樣才能解決日益凸顯的供需矛盾，才能適應我國特殊的市場發展機制及基本國情的需要。

二、我國房地產金融面臨的主要問題

（一）房地產金融的融資渠道單一

多年來，房地產企業的融資渠道一般不能通過發行股票或債券的方式來進行，主要是依靠銀行貸款來實現，這就使得銀行在房地產企業經營發展的過程中起到了舉足輕重的作用，這也是房地產企業生存的命脈，一旦銀行無法為房地產企業提供資金，房地產企業的發展將會受到重創，這也是房地產金融融資渠道單一的癥結所在。

（二）房地產金融產品單一

房地產行業是一個資金密集型，對資金的依賴性極強，但我國房地產與金融的互動，呈現出了產品單一、發展較弱的態勢。首先是生產環節資金投放量大。我國房地產金融的信貸資金主要投放在消費和生產兩大環節上，但對消費信貸注入的資金非常少，90%以上的資金都投入到了生產環節，致使房地產供需嚴重失衡。其次是產品層次低，沒有規范的金融產品體系。由于我國房地產金融通過股票、債券等融資工具進行融資的作用甚微，主要還是以開發創新房地產信托產品為主，但信托產品在創新方面存在資金少、期限短等缺陷，不能有效的緩解房地產企業資金緊張的現狀。因此開發出質高、量大、周期長的金融產品才是金融創新的根本。

（三）制度體系不完善

我國房地產金融雖然起步較晚，但近幾年的發展速度較快，各種創新也是層出不窮，然而人們在關注其發展速度的同時忽略了制度體系的完善，導致了房地產金融市場存在嚴重的漏洞和風險，這也給市場監管帶來了一定的難度，因此在創新房地產金融的同時，要加強制度體系的完善，有效的預防資源浪費及金融風險的產生。

三、我國房地產金融創新的應對措施

（一）拓寬融資渠道，實現多元化發展

針對我國目前房地產金融融資渠道單一的問題，需要尋求多種渠道共存的方式，來實現房地產金融的多元化發展，主要方式有以下幾種：一是降低房地產股票、債券發行的準入條件，促使房地產向證券化的方向發展。二是建立房產基金，房地產基金具有流動性強、范圍廣泛的特點，便于投資者控制風險。三是國家政策的調控，對于住房國家最給力的政策就是住房公積金貸款，一方面因利率比較低，可以給購房者減壓，另一方面也是房地產金融的融資渠道之一。四是吸引外資的入駐，在有力政策的支撐下，可以吸引外商資金的加入，來推動我國房地產金融的發展。

（二）強化創新內容，激發創新理念

房地產金融的創新主要體現在創新內容上，主要涉及以下幾方面：第一，金融工具的創新。房地產金融工具是體現房地產債權和所有權的書面證明，是一種具有法律效力的契約。我國房地產金融工具可謂是鳳毛麟角，因此我們要從這為數不多的金融工具中進行創新。近幾年，國際上房地產金融創新出現了證券化的趨勢，由此趨勢可以將我國的不動產向證券化方向發展，這樣可以有效的緩解房產金融“短期長貸”的矛盾，降低銀行抵押風險，增強其資金流動性，保障房地產金融資金的穩定運行。第二，金融市場的創新。我國房地產金融目前主要依靠初級市場的資本進行運轉，要想使房地產金融市場得到進一步的創新，就需要建立二級抵押市場，二級抵押市場可以使抵押資金進行再次流通，一方面滿足了住房投資證券化的需求，另一方面可以使居民的資金在幫助擴大房地產貸款業務的同時，還能在金融市場中能夠獲得穩定的收益。第三，中間業務的創新。房地產金融的中間業務是圍繞開發商、購房者及信貸機構展開的咨詢、代理及信息服務等業務，中間業務的開展有利于降低居民購房風險、實施掌控房地產的宏觀經濟形勢，并拓寬房地產企業客戶的開發，從而達到雙贏的目的。

（三）完善制度體系，加強監管力度

由于我國對房地產金融管理的制度體系不完善，導致違規操作事件屢屢發生，因此建立完善的制度體系是房地產金融創新的前提，主要內容如下：首先對目前房地產金融創新發展中存在的潛在風險進行系統分析與規劃，特別是對融資渠道的確立，要建立符合我國市場機制的制度體系，從而降低風險的發生率，營造良好的融資環境。其次是加大對房地產金融中違規操作的懲戒力度，如對貸款、按揭等程序弄虛作假的行為要嚴加處罰，進而推動房地產金融的規范化進程。再次是信用體系的建立，利用市場化機制，鼓勵更多的信用機構參與到房地產金融當中，構建現代化的信息應用體系，包括企業、個人等信用等級，這樣可以有效的提高房地產金融的安全性和可靠性。

結語：

總之，房地產金融要以市場經濟為導向進行創新發展，在創新的過程中要秉承以實體經濟發展為原則，以豐富多樣的金融產品、金融工具、金融渠道為依托，并以建立完善的房地產金融監管體系為保障，來推動房地產金融的快速創新及發展，從而使我國房地產金融以穩健的步伐邁上新的臺階。

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