小區停車位權屬的若干法律問題

馬欣怡

摘 要：隨著經濟科技的快速發展，城市化進程的不斷推進，私家車的數量急劇攀升，而停車位作為其配套的基礎設施也影響著人們的日常生活。在現實生活中，小區停車位的權屬爭議層出不窮。本文中列舉了小區停車位供需不平衡、小區停車位公共收益分配、外來車輛停放等現象，同時分析了產生這些現象的原因，主要包括小區建設時期的經濟技術落后、小區停車位等相關配置不合理，車輛購買增速，外來車輛停放沒有秩序，以及小區停車位取得的公共收益分配不合理，最后筆者還結合相關法律規定，闡述了一系列解決方案，希望為解決我國大小城市的停車位權屬問題貢獻一份力量。

關鍵詞：停車位權屬；法律登記制度；多途徑解決機制

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：1009 — 2234（2018）05 — 0107 — 03

隨著經濟社會的不斷發展，小區停車位權屬爭議逐漸成為人民生活中亟待解決的問題。筆者在實際走訪身邊的小區后發現，小區停車位權屬爭議的種類主要是小區停車位供需不平衡引起的權屬爭議、外來車輛停放不規范引起的權屬爭議、小區停車位公共收益引起的權屬爭議、小區公攤面積引發的小區停車位權屬爭議。本文中，筆者逐個分析四個類型的小區停車位權屬爭議的現狀、原因以及解決機制，希望解決小區停車位權屬爭議。

本文中主要討論的是房屋出售后的停車位權屬問題，為了下文討論時不混淆，首先對小區停車位的類型進行分類討論。在確定停車位的大范圍后，筆者認為還應該細分為四類討論：地上停車位、地下停車位、臨時停車位和改造停車位。地上停車位是指開發商取得《建設工程規劃許可證》后在建筑區劃內，不得隨意更改的在地表上用于停放車輛的具體區域包括，住宅小區規劃內的停車場和位于住宅大樓內的各種車輛停放場所。地下停車位是指開發商為了滿足業主的需要，在建筑區劃內合法建造的位于地表以下的車輛停放場所，包括劃線車位和車庫。臨時停車位是指在規劃車庫以外的，未經出售、附贈或者出租等方式取得的占用業主共有道路或者其他場所增設的車位。改造停車位是指地下停車位的一種，是開發商將建筑地下的人防空間合法的使用、收益的一種車位。〔1〕

一、小區停車位供需不平衡引發的權屬爭議

（一）小區停車位的供需權屬爭議的現狀及原因

全國私家車數量越來越多，各類小區的停車位嚴重供不應求，由此產生的權屬矛盾也越來越嚴重。本文以烏魯木齊市的小區停車位權屬矛盾為例進行分析。2015年開始，筆者發現部分車主為給愛車設立“專屬”車位，于是在小區內掀起圈車位大比拼，自制花樣車位應有盡有，主要有以下三種：裝車位鎖占地停車。拉鐵鏈圈出停車位。自制車位停車棚。由于供需不平衡引發的小區停車位權屬爭議在全國許多大中城市都普遍存在。小區停車位供需不平衡引起爭議的原因，還需要分情況討論。〔2〕

小區停車位供需不平衡的原因可以分為老舊小區和新建小區兩種情況討論。老舊小區又可以分為兩類：一是由于商業區域的開發建設而被具有一定車流壓力的城市主干道的分支劃分形成的單位居住地塊，這些小區周圍往往建有商場、酒店等，除有內部停車壓力外，還須接受外部車輛的行駛、停泊造成的交通壓力，特點是在特殊時段遭遇相當的停車尷尬。二是作為住宅區規劃的小區群落，由于當時的經濟發展水平，小區的配置比較不合理，造成停車位供需不平衡，特點是人口基數大，車輛增速快。新建小區的矛盾主要是由于小區停車位的建設速度不及私家車輛增長速度以及外來車輛停車影響小區車輛停放。如何解決小區業主停車難，避免鄰里因為搶停車位引發糾紛，已迫在眉睫。

（二）小區停車位的供需權屬爭議的解決機制

很多小區采取先到先得的方式解決矛盾，但這不能從根本上解決問題。

1.對于老舊小區，我們可以對原有車位進行拍賣確定歸屬、抽簽確定歸屬、投票確定歸屬等，例如投票采取直接民主-所有業主直接參與投票抉擇的方法；或者間接民主-部分業主代替全部業主投票決策的方法。還可以先進行小區停車位的擴建工作，例如改造地下停車位，建設多層車位或者屋頂停車位。

2.對于新建小區，根據《城市房地產開發經營管理條例》第十八條規定，我們可以在法律規范中明確規定房地產開發商在投資建設房屋之前，明確開發商的建設小區停車位的法定義務，并對小區停車位的最低配建比例做出規劃，以保證能夠滿足業主的小區停車位的潛在需要。

3.在國家層面出臺統一的停車位利用的法律法規之后，各地方政府可以制定實施細則，例如嚴格規范建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的審批條件，通過嚴格程序后才能許可開發商進行房屋承建工作，可以將小區停車位的規劃建設切實落在實處，避免老舊小區的現狀再次出現；也可以鼓勵錯時停車，即鼓勵商業區附近的居民小區、單位停車場利用錯時停車向社會開放提供有償服務，實現對現有停車位資源的充分利用，減少因小區停車位供需不平衡引起的權屬爭議。〔3〕

二、小區停車位公共收益分配引發的權屬爭議

（一）小區停車位的公共收益權屬爭議的現狀及原因

小區公共收益通常是指小區物業服務公司利用小區公共部位或者公共設施進行經營而獲得的收益。在停車位資源有限的情況下，政府鼓勵商業區附近的居民小區、單位停車場利用錯時停車向社會開放提供有償服務，實現對現有停車位資源的充分開發、合理利用。但在實際操作中，小區物業不與小區業主商量，私自將小區停車位處分、收益，損害小區業主利益的現象頻繁發生。

（二）小區停車位的公共收益權屬爭議的解決機制

根據《中華人民共和國物業管理條例》第四十一條、第五十條以及第五十五條規定，小區物業只能收取合理的管理費，根據《物業服務收費管理辦法》實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。目前多數物業公司與業主委員會簽訂的物業服務合同中約定物業服務收費實行包干制，所有小區公共收益中除去以上物業服務費用，剩余應當歸全體小區業主所有，進行公共設施的維修以及其他用途。物業多收取的部分屬于不當得利。小區物業違反規定，應當按照第五十八條的規定依法承擔賠償責任。此外，本人認為應該將私自收取的小區停車費返還小區業主或者作為專項維修資金或者改建、重建建筑物及其附屬設施的公用資金，由業主委員會或者業主大會決定使用途徑。〔4〕

三、外來車輛停放引發的權屬爭議

（一）外來車輛停放權屬爭議的現狀及原因

小區停車位原本是為方便業主的生活而建設，現在卻有很多業主因為停車位的增多而煩惱。一是因為很多外來車輛長期停放在小區停車位或者進出小區的道路上，造成小區有車業主的車輛無處停放，從而引發停車位權屬爭議。二是因為外來停車臨時停放造成小區業主的車輛停放困難，引發的停車位權屬爭議。

（二）外來車輛停放權屬爭議的解決機制

對于解決第一種原因造成的爭議，可以對小區停車位的權屬進行分類登記，明確小區停車位權屬：

1.地上停車位。建筑區劃內的地上停車位，根據《物權法》第七十四條第二款的規定，建筑區劃內的地上停車位通過開發商與業主的約定確定歸屬。

2.地下停車位。對于地下停車庫，其符合《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律的若干問題的解釋》的規定：第二條：建筑物區劃內符合下列條件的房屋、以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他適用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。對于劃線停車位，其不符合上述專有部分的規定，應該屬于業主專有部分。

3.臨時停車位。臨時的停車位，根據《物權法》第七十四條第三款的規定、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律的若干問題的解釋》第六條的規定，臨時的停車位的歸屬屬于業主。

4.改造停車位。《中華人民共和國人民防空法》第五條的規定、《新疆維吾爾自治區實施人民防空法辦法》第八條規定、第二十三條，應當認定人民防空工程改造的小區停車位所有權屬于開發商，開發商通過與業主約定使用權，由開發商收益。進行登記之后，被損害合法利益的業主可以要求實施侵權行為的業主根據實際情況停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失、賠禮道歉。〔5〕

這種情況還涉及一個熱點問題--小區開放。《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》發布，其中有一個信息引起了廣泛注意：“我國新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。”很多人看到這個新聞，非常高興，因為很多經典的規劃理論都在宣揚街區制的好處。例如那本世界名著《美國大城市的死與生》，書里很大篇幅在論證街區制在營造社區活力、公共安全等方面的優點。街區制最常見的形式就是，把人和商業區分為同一棟建筑物的兩層，住宅與外部世界全面打通，形成一個沒有圍墻的開放式社會。相反的就是封閉式小區，就是我們現在大多數的小區。雖然開放式小區有很多優點，但是首先應該考慮到小區業主權利保障和安全保障問題。建筑區劃內的道路、綠地，屬于業主共有，其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有，全體業主享有共有權，一旦拆除圍墻可能會造成《物權法》中的小區業主的共有權遭到侵害，并且公攤面積的計算也會陷入困難。沒有了門禁，少了保安隊進出人員的排查，安全保障也將降低。因此，本人認為應當對現行法律法規進行細化，并增加程序干預，以減少小區業主因為小區物業管理停車位不當產生的矛盾。〔6〕

對于解決第二種原因造成的爭議，可以鼓勵多方資本參與停車位建設，將停車位的投資、所有權、運營和管理結合起來，促使停車位經營的良性運營；充分利用現代科技建立立體交通和停車系統。同時可以通過促進小區物業的積極作為來改善，例如讓小區物業進行臨時停放車輛規劃并與外來車輛車主進行溝通，由此取得的收益根據上文小區停車位公共收益分配引發的權屬爭議的解決辦法解決。〔7〕

四、小區公攤面積引發的停車位權屬爭議

（一）小區公攤面積權屬爭議的現狀及原因

2013年，某樓盤全體業主與開發商因小區停車位權屬發生糾紛，請求法院依法判決停車費歸屬。公攤面積是指公攤建筑面積，即公用分攤建筑面積，指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積。小區公攤面積引發的權屬爭議類型主要有以下幾兩種：其一是統一的沒有建筑物區分所有權中共有部分的公攤面積比例法律規定，共有部分的公攤面積仍然是按照慣例。獨立使用的車庫，人民防空改造的停車位不屬于公攤面積。一個慣例是屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外外圍水平投影面積計算。雖然公攤面積在合同中一般都有寫明，但是在實踐中，小區停車位權屬爭議的關鍵在于小區停車位的建設、開發投入是否屬于購房合同中的公攤面積比較難證明，損害業主利益。〔8〕其二是在明確小區停車位的土地使用是小區的公攤面積后，小區業主也已經繳納公攤費用的情況下，開發商將公攤部分建設成停車位后又要求小區業主繳納購買或者租用停車位的費用。

（二）小區公攤面積權屬爭議的解決機制

對于第一種爭議，筆者認為可以加強事前預防措施，在法條中明確規定公攤面積比例及公攤面積的計算公式。對于第二種爭議，因為業主在與開發商的關系上處于劣勢地位，可以規定若開發商不能證明其小區停車位的權屬屬于開發商，那就證明權屬屬于全體業主；如果開發商不能出示小區停車位的權屬登記證明或者不能辦理權屬登記證明，開發商不能出售。物業公司對小區停車位進行合理利用，取得的小區停車位公共收益根據上文小區停車位公共收益分配引發的權屬爭議的解決機制解決。〔9〕

小區停車位權屬爭議目前爭議較大，全國各地的情況各不相同。在對四種類型的小區停車位權屬爭議提出針對性的解決機制后，筆者了解今年車輛的增速情況，認為還可以對私家車的數量進行合理的限制，例如用增加燃油稅、行車稅等行車費用來減少購車熱情。以及完善法律爭議解決機制，包括調解、仲裁、訴訟等。〔10〕爭議的出現提出了不斷完善法律的要求，促使我們積極完善法律，建立解決矛盾爭議的機制，緩解社會矛盾糾紛。希望本文能夠對解決小區停車位權屬糾紛有所幫助，為中國法制建設貢獻一份力量。

〔參 考 文 獻〕

〔1〕蔡宗翰，王芳，譚俊.北京市住宅小區停車空間權屬與登記問題芻議〔J〕.中國礦業大學學報：社會科學版，2015，（04）：37-44.

〔2〕李潔媚.建筑物區分所有權中的共有部分登記〔J〕.法制與社會，2015，（03）：252-254.

〔3〕胡裴潔.論人防工程停車位之物權變動〔J〕.法制與社會，2015，（10）：294-295.

〔4〕張勇.住宅小區地下停車位權利歸屬研究——以南京鼓樓區地下停車位案為例〔D〕.廣州：廣東財經大學，2017.

〔5〕孟子雯.小區停車位權屬問題的法律思考〔D〕.青島：青島大學，2017.

〔6〕丁艷.達州市住宅小區停車現狀調查與治理對策〔J〕.法制與社會，2015，（02）：186-187.

〔7〕謝聞婕.試析《物權法》中小區車位、車庫的歸屬問題〔J〕.法制與經濟，2014，（02）：96-97，99.

〔8〕趙劍英.住宅小區停車位的權屬爭議及解決機制〔J〕.法制與社會，2015，（06）：61，77.

〔9〕王蓉.住宅小區地下停車場所有權歸屬問題硏究〔D〕.呼和浩特：內蒙古大學，2017.

〔10〕陳金枝，林鑫娜.關于小區車庫車位問題研究〔J〕.法制與社會，2016，（01）：191-192.

〔責任編輯：陳玉榮〕