房地產開發商在工程不同階段的安全責任與轉移

鄭鑫

摘要：近20年來，隨著我國城鎮化經濟的快速發展，涌現出許多國民經濟的重要產業，其中房地產行業也得到快速發展，并且為我國經濟社會發展做出了巨大貢獻。但是過快的房地產行業發展也帶來一些安全問題，只有做好房地產項目開發過程中的安全管理以及房屋在使用期限內的所有安全保障，才是成功的項目開發。房地產項目開發具有特殊性，開發商在項目開發的不同階段擔任著不同的角色，當然也要承擔不同的安全責任。房地產開發商在承擔安全責任的同時也要做好責任移交工作。

關鍵詞：房地產開發；安全責任；角色轉換；責任轉移

一、房地產開發商安全責任的多重性

房地產作為一項比較特殊的商品項目開發，受到各個部門的制約。房地產開發涉及的面比較廣，如投資方、監理方、勘察、規劃、文教、衛生、施工、建材、設備、市政、交通、供電、電信、銀行、消防、環境、商業、服務等。房子建設好以后還要銷售給消費者，這其中任何一個環節都有安全問題存在。房地產開發商在房產項目開發的過程中是建設者、銷售者以及經營者，多重的角色注定其責任也是多重的。在房子建設階段，開發商要做好施工質量安全管理工作，在樓盤銷售的時候要做好安全宣傳工作，樓盤交付使用后還要做好后期服務和維修工作，開發商要時刻把安全責任落到實處。

二、房地產項目開發過程的安全問題和責任

房地產開發商身兼數職，在不同的階段應該擔負起不同的安全責任。下面根據開發商的不同角色，分析房地產項目開發的不同時期應該承擔的安全責任。

1、開發商作為建設方的安全責任

開發商首先是房產項目的建設單位，所以首先要承擔建設單位應該承擔的安全責任。根據工程建設管理規定建設單位要承擔的安全責任有：（1）建設單位要與施工單位簽好合同責任書，要向施工單位提供真實、準確、完整的施工資料；（2）建設單位不得要求施工單位壓縮工期；（3）建設單位要向施工單位提供用于安全生產的費用，這在前期準備階段要做出合理的預算；（4）建設單位不得向施工單位提供不合格的劣質材料；（5）建設單位有責任為施工單位申請施工許可證，并向當地政府行政主管部門提供安全施工措施資料以備存檔；（6）如有拆除需要，建設單位還應該在拆除施工前15日，把拆除施工相關資料報送當地政府行政部門備案存檔。

開發商作為建設方，在安全上要做到萬無一失，這是房地產項目開發的最重要的一步。只有保證樓盤的質量和安全，才可以為以后的銷售和經營做好鋪墊。

2、開發商作為銷售商的安全責任

樓房建好后，通過驗收合格，開發商作為建設方的角色就完成了。樓房建好了，就應該進行銷售，此時開發商就轉變為銷售商。銷售商的安全責任就是要宣傳房子的安全使用。業主購買房子以后要對房子進行裝修，銷售方要告知業主不能隨意拆除承重墻，并且要詳細告知業主水管的走向以及電線、網線的布置，以免在裝修的時候造成電線短路。樓頂在施工的時候裝有防水層和隔熱層，業主在裝太陽能的時候不能刺破防水層，以防造成頂樓滲水。這是住宅樓在銷售的時候需要向業主宣傳的安全使用常識。

如果開發的房產是作為商場租賃用的大面積店鋪，在裝修的時候更要注意安全設施的跟進。尤其是材料的防火等級一定要嚴格遵循規定。對于施工建筑預留的消防專用通道以及消防器械設施，在裝修的時候一定不能亂加改造和拆除。雖然房子已經租賃出去，但是開發商一樣要對自己所開發的產品負有安全責任。所以，安全宣傳是開發商在銷售的時候必須做好的工作，商鋪租賃時要與租賃者簽好安全責任書，把安全問題放在重要位置。

3、開發商作為經營者的安全責任

樓盤銷售結束時，住宅樓入住率達到75%以上，開發商由銷售者轉換為經營者。安全管理的責任都轉移給物業公司，到此為止開發商已經退居幕后，其實開發商仍然要承擔一切因建筑施工所帶來的安全責任。如住宅樓的智能監控系統、小區內的用電系統、通風設施以及排水設施都是由開發商與生產廠家簽訂的購銷協議，一旦出現安全問題，仍然要由開發商出面解決。如果是高層建筑或者是大型商場的公共設施，安全責任更重大。如運貨電梯、扶手電梯、中央空調的設備以及地下車庫出入口的智能系統、監控系統設備在施工安裝的時候都是開發商選型購買的，一旦出現故障維修或更換零部件都需要開發商參與。所以，即使樓房交付使用，開發商依然要承擔相應的安全責任。

三、房地產開發商的角色轉換和安全責任轉移

開發商開發房產項目，其安全責任是一個漫長的過程，責任紛繁復雜，開發商不可能跟在唯一的項目后面進行后續服務，而影響新的項目開發效率。開發商要做好角色的及時轉換和安全責任的轉移，使安全問題責任到人，有具體的單位或個人繼續承擔。當然，要做到安全問題無大事，必須做好前期工作。

如在建設時期要請有資質的監理公司，可以有效避免諸多安全問題的發生，有助于開發商安全責任成功合理地轉移。開發商在聘請監理公司的時候要遵循“小業主，大監理”的原則，尤其是建設施工階段，為了保證工程項目的質量，需要具有較高職業素養和業務能力的監理公司對施工過程進行監督、管控、校驗和工作協調。監理工作做到位，可以有效控制工程的質量。聘請資質過硬的監理公司就可以有效實現安全責任的有效轉移。

開發商由建設者轉變為銷售者時，要做好安全責任的有效銜接，尤其是安全宣傳，住宅樓的裝修注意事項，以及租賃店鋪的安全協議，都要做好責任轉移。大型商場的裝修要注意消防級別的規定，此時的開發商要與租賃者交接好責任歸屬，以防安全隱患的存在。

樓盤交付使用后，開發商的安全責任要轉移給物業公司，對小區內的基礎設施，以及供水供電的責任，都要做好管理權限的轉移。雖然從法律上講，安全責任人還是開發商，但是業主的需要以及樓盤內的基礎設施，都可以由物業公司給予維護。開發商可以把安全責任轉移給物業公司，甚至一些建筑設備的合同，也可以移交物業公司，一旦出現安全問題可以由物業公司全權代理與廠家交涉。

工程項目的建設階段可以把安全責任轉移給監理公司。銷售階段要注意安全裝修的宣傳，并與業主簽訂安全協議。樓盤交付使用后，安全責任可以轉移給物業公司。這樣開發商可以有更多的精力進行新的項目的開發。開發商對開發的每一個項目都負有長期的安全責任，只有高度重視安全問題，才可以減少安全隱患，實現項目質量的提升。

參考文獻：

[1]錢樹森.淺議房地產項目開發的安全責任[J].安全生產與監督，2009（03）.

[2]邱利民，華萌.建設監理對工程施工質量的作用與管理[J].中國新技術新產品，2010（03）.

（作者單位：沈陽潤置房地產有限公司）