基于新形勢下的房地產項目管理問題探究

楊凱

摘要：房地產開發項目是一項非常系統的工程，包含了項目的決策期、設計期以及實施期。房地產項目管理是將人力成本、時間成本以及技術三者之間達成相協同，保證工程項目的任務能夠高質量的完成。本文主要對新形勢下房地產項目管理中存在的問題進行了相關的分析，并對這些問題提出相關的對策，從而將我國房地產管理水平加以提升。

關鍵詞：房地產；項目管理；對策

當前房地產產業是社會經濟體系中非常重要的部分，房地產項目是較為復雜的工程項目，主要包含了決策期、設計期以及實施期三個階段，開發商是整個房地產項目管理的主體，也是整個項目開展的推動者，做好房地產項目管理工作就是將項目的成本以及時間成本協調好，保證房地產建設項目可以有序地開展下去，所以，房地產項目建設之中離不開房地產項目管理工作，充分發揮其作用，可以將房地產項目建設地更加完善。

一、新形勢下我國房地產項目管理中存在的問題

（一）決策階段

在這個階段，存在的問題主要是對于市場調查不重視，進行決策過程之中有一定的漏洞，并且在目前的狀況之下，房地產開發商也沒有研究市場狀況。一些開發商覺得進行大規模地圈地蓋房，就可以帶來一定的經濟收益，對于房地產項目建設前期的市場調查不重視，一個房地產項目的開展必須建立在房地產項目前期調查研究上，只有將工程項目的方案確定了，才能夠對項目進行投資建設。但是，很多房地產開發商在接到工程建設后，就急于進行開展，并沒有對其可行性進行研究，一些房地產項目管理在決策過程之中存在很多的漏洞，特別是一些中小型開發商，大部分是由原先的施工建設單位或者建筑隊轉過來的，對于房地產管理方面的專業能力較為有限，對于項目的決策管理實行一言堂，極易導致決策的失誤，特別是在前期并沒有投入足夠的人力、物力等方面的房地產開發商，很多判斷都是來自于自身的經驗，使得工程項目建設的市場定位出現偏差，對于一些機會錯失掉，只有具備可行性的工程項目研究報告，才能保證決策的有效性，使得工程建設項目較為科學，否則就會出現不科學的狀況。

（二）設計階段

房地產項目管理在這個階段也是存在諸多問題，一些房地產開發并沒有對這個階段的投資進行控制，而且對于資金也沒有進行充分利用，對于建筑產品質量重視程度不夠，只是進行了施工，并沒有重視設計環節，按照正常情況來看，施工項目的質量以及進度，在房地產施工項目中具有很重要的意義，然而，施工監理的單位對項目來進行控制成本的，然而房地產開發商較為傾向于施工，沒有重視設計，不能夠從實際情況進行設計，對于消費者的需求也不能夠滿足，還有些房地產開發商只是關注于設計的美觀度，并沒有從實質上進行評判，對于施工的具體樓盤也沒有考慮在內進行設計。

（三）實施階段

房地產開發項目剛進行施工的時候，對于項目的管理也是比較簡單化的，很多內容都包含在總合同下分包合同中，工程監理以及業主管理人員對于這些工作較為容易完成，然而在工程的分包過程之中，特別是工程配合以及接口方面存在很多的不確定性，簽署的合同并沒有細化，團隊合作意識也是比較薄弱。總分承包商之間的一些關系和責任劃分不清晰，使得工程延期，分包商分包工程之后并沒有與總承包商之間有密切的溝通，出現問題后，及時協同業主進行解決，業主管理人員在工程施工過程之中變相地成為承包單位，對于工程項目的收尾工作，要花費比較大的時間成本用于協調溝通上，使得工程施工建設出現了很多問題，而且在出現質量問題方面，互相進行推諉，尤其是工程項目竣工的時候，業主代表需要將各方的意見進行協調，其面臨著非常大的工作壓力和難度。

二、提升我國房地產項目管理問題的措施

（一）強化工程項目投資前期的調查研究

房地產開發項目在設計階段以及決策階段的問題是比較多的，這是由于前期市場調研不夠詳細，相關工作做得不到位，使得房地產開發過程中，一些房地產開發商為了經濟利益，需要對很多商業信息盡快掌握，比如說消費者的消費需求以及市場狀況，并且對房地產項目建設的可行性要加以重視，對房地產開發需要投入的人力、財力以及物力等各方面進行全面的分析，將前期的調研工作做到位。而且，房地產開發項目決策階段進行的可行性研究之中，房地產開發商要多多采納房地產專業人員提出的建議，有效地提高房地產開發商對于工程項目決策的質量以及效率，從而為房地產項目進一步開展奠定基礎。

（二）強化對設計階段投資成本的控制

房地產開發項目投資控制的重點是項目的設計階段，對于傳統觀念中只對施工重視，不重視設計的狀況，目前，房地產市場上，各個項目的設計都非常具有時代感，能夠對購房者的基本需求加以滿足，可以在較短的時間內將資金收回，并能夠保證資金的持續性，在保證公司經濟利益的同時，可以將企業的社會效益提升上去，有效地奠定了企業后續的發展。很多購房者面臨的問題就是購房難，買房是消費者生活中遇到的比較重大的事情，而且買房也是為了下一代著想，所以開發商要切實考慮到買房者真正的生活需求。

（三）做好房地產開發項目的各個階段的管理

由于房地產開發項目是一次性開發項目，這也就是房地產開發項目管理的特點。工程項目管理單位要在管理方面具有相應的特點，房地產項目的時間以及環境等方面對于管理方式及方法運用上不能生搬硬套，需要按照項目管理的本身情況進行解決，并做好項目管理過程中弱項的解決，選擇適合本企業的現代化管理方法，將工程項目管理水平提升上去。對于項目目標成本的管理要采用先進的分析方法，比如本量利分析法等，對于成本、收入以及產量、利潤之間的關系要建立起模型進行預測，不能將它們之間的關系簡單化地進行定義，同時，根據企業自身生產管理的需求，建立起這方面的制度及流程，對不同的目標值進行細化和分解，從而實現整個系統的跟蹤以及相關問題的解決，有效地推進成本管理的工作，從而保證經濟效益可以得到較大程度地提高。同時，現代化管理的工作還是要以基礎管理工作為主的，比如在監測手段方面、管理信息及報表的統計等不論是對何種管理方法的采用，都需要對這些基礎性工作提供比較詳實的數據信息，如果不采用正確的監測計量方法，對于信息來說不能夠做好及時地反饋，很多項目的管理方法不管多么地先進，都不會帶來積極有效地作用和意義。因此，對于各個部門的基礎管理工作要切實做好，對于一些基礎資料的積累要做到詳盡，從而為現代管理方法的實施奠定基礎，使得項目管理方法可以在實踐工作之中能夠發揮出更好的作用。對于房地產開發項目的動態管理要積極做好，并能夠重復進行使用，將這些科學的管理方法能夠切實地應用到項目本身之中。很多項目在執行的過程之中，還是較為復雜化的，并且有很多干擾因素，施工計劃在落地的過程之中會和原先制定的情況不一致，使得施工進度出現延誤或者提前的狀況，那么這種情況之下，就需要按照計劃嚴格地執行，做好全面的控制工作，從而獲得比較好的成效。各個階段的工作都是比較基礎的工作，只有將這些基礎工作做好才能夠在后期工作之中獲得比較好的成果。

（四）做好項目收尾時期的管理工作

對于房地產項目的收尾時期，需要開發商組織各個部門成立項目收尾工作的小組，做好各個部門的分工工作，協同將工程項目的收尾時期的工作做好。同時，房地產開發商可以從工程項目實施的早期。將工程項目以及各方的關系理順，將收尾工作時期的工作量減少，工程項目的承包單位在施工時期，需要根據工程項目的實際狀況，對其進行統一的規劃，并將其分成不同的階段進行實施，從而根據不同的施工階段來對其進行招標，另外，對總承包商要完成的工作進一步明確，要由總承包商來完成的，那就要根據其管理的方面進行細化，并為開發商有效地提供服務，對于自我管理要更加注重，從而對房地產開發商的工程分包項目要切實地減少，并將所有的工程項目進行細化，深化其合同的相關條件，使得工程項目的開發商以及監理單位之間實現協調性，對于一些風險能夠有效地避免，對于開發商來說，盡量減少其分包項目，有效地將各個工程在整體上實現一體化，對于工程承包合同條件以及間接口配合的條件進一步做好深化工作，確保開發商和監理單位之間的管理和溝通能夠有效地開展。

（五）提高房地產開發項目管理人員的綜合能力

目前，我國一些房地產項目的管理人員在專業性上比較弱，項目管理人員的綜合能力也是有待提升，對于房地產項目管理的性質、任務等多個方面的認識存在不足，項目管理方面也是做得不到位，使得我國房地產項目在基本理念方面落后于先進國家很多，對于房地產項目管理現代化的實現，房地產項目管理人員要具備綜合的能力。在管理理念以及領導上要積極地跟進時代，將項目管理中先進理念應用其中，很多大型的房地產開發項目的管理，就要使用先進的管理工具，從而有效地實現工程項目的現代化管理。另外，房地產開發項目的管理人員要積極學習管理技術以及理論知識，并強化培訓，有效地提升工程項目管理人員的素質水平，使得項目管理的隊伍能夠健康成長，并有效地保證工程項目管理的健康。

三、結語：

當前，我國房地產項目管理中存在的問題主要是前期的調研工作不重視，決策方面缺少機制，重視施工，而沒有從實際狀況出發進行設計，在合同簽訂方面不夠詳實等，面對這些問題，就需要工程項目在開展之前做好調查研究，并控制好設計階段的投資成本，對于項目的基礎管理工作要做好的同時，還需要強化收尾時期的工作，努力提高房地產開發項目管理人員的綜合能力，從而將其管理房地產項目的水平加以提升。