商品房預(yù)售制會(huì)被取消嗎？

謝九

9月下旬，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)向各副會(huì)長(zhǎng)單位下發(fā)《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見(jiàn)的緊急通知》，通知稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬定了《關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整》，建議降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。

此消息一出，香港和內(nèi)地的地產(chǎn)股應(yīng)聲大跌，有關(guān)部門(mén)隨即出面辟謠，表示取消商品房預(yù)售制只是征求意見(jiàn)。那么，商品房預(yù)售制有可能會(huì)被取消嗎？

從理論上而言，商品房預(yù)售制完全有被取消的可能。在全球范圍來(lái)看，商品房預(yù)售制本來(lái)就不是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍原則，比如美國(guó)基本上都是銷售現(xiàn)房，歐洲有些國(guó)家實(shí)行預(yù)售制，但是對(duì)于購(gòu)房者的資金監(jiān)管都有很高的要求，在購(gòu)房者收房之前，開(kāi)發(fā)商都不能隨便動(dòng)用購(gòu)房者的資金。

內(nèi)地是通過(guò)借鑒香港的樓花制度，在1994年的房地產(chǎn)管理法中引入了預(yù)售機(jī)制。在實(shí)行預(yù)售制的國(guó)家（地區(qū)）中，中國(guó)幾乎是對(duì)開(kāi)發(fā)商最友好的國(guó)家，購(gòu)房者僅僅看過(guò)開(kāi)發(fā)商的沙盤(pán)和戶型圖之后，就將首付款和銀行貸款全部交給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商相當(dāng)于無(wú)償獲得數(shù)年的無(wú)息貸款，只需要極少的自有資金就可以高杠桿撬動(dòng)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

預(yù)售制度的好處在于，開(kāi)發(fā)商可以迅速啟動(dòng)項(xiàng)目，尤其在供給短缺的市場(chǎng)，可以迅速增加供給，避免市場(chǎng)供需失衡。但是弊端也同樣明顯，此次廣東住建廳在文件中就列舉了商品房預(yù)售制度的諸多缺點(diǎn)，包括“導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等”。

事實(shí)上，這并非監(jiān)管部門(mén)第一次提出考慮取消商品房預(yù)售制。2005年，央行曾經(jīng)發(fā)布一份《2004年房地產(chǎn)金融報(bào)告》，央行在報(bào)告中就提出，“考慮取消房屋預(yù)售制度。很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售?！?012年，也一度有傳言，住建部要取消商品房預(yù)售制，但最終也只是傳言。

市場(chǎng)上屢有取消預(yù)售制的傳言，但最終都沒(méi)有落地，大概折射出這樣一種現(xiàn)實(shí)：管理部門(mén)的確對(duì)于預(yù)售制的種種弊端有所不滿，也的確考慮過(guò)取消預(yù)售的可能性，但是顧及到取消預(yù)售制的潛在沖擊力，所以始終停留在討論和征求意見(jiàn)的階段。

那么，取消預(yù)售制會(huì)帶來(lái)哪些影響呢？

首當(dāng)其沖的肯定是房地產(chǎn)企業(yè)。在現(xiàn)有的預(yù)售制之下，很多資金實(shí)力一般的小企業(yè)也可以借助高杠桿進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，但是一旦取消預(yù)售制，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的自有資金和融資能力就提出了極高的要求。按照央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源中，個(gè)人首付款和按揭貸款占比將近一半，如果取消預(yù)售制，意味著開(kāi)發(fā)商將近一半的資金將憑空消失，對(duì)于開(kāi)發(fā)商無(wú)異于滅頂之災(zāi)。眾所周知，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率極高，目前排名前十的開(kāi)發(fā)商平均負(fù)債率超過(guò)80%，如果一半的資金來(lái)源突然消失，對(duì)于開(kāi)發(fā)商意味著什么也就不言而喻，不僅實(shí)力不濟(jì)的中小房企將被洗牌出局，負(fù)債率極高的大型房企也面臨資金鏈斷裂甚至破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。

最近一段時(shí)間，國(guó)內(nèi)的大型房企紛紛收縮戰(zhàn)線準(zhǔn)備過(guò)冬，萬(wàn)科的郁亮在一次內(nèi)部講話中表示，要把“活下去”作為基本要求，另外一家龍頭碧桂園的策略是要求各項(xiàng)目不惜犧牲規(guī)模和利潤(rùn)快速回款。這些房企的過(guò)冬策略還是在這一輪預(yù)售制討論之前，如果預(yù)售制真的退出，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力還會(huì)加倍提升。從短期來(lái)看，取消預(yù)售制加大了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)通過(guò)降級(jí)促銷來(lái)快速回籠資金，有助于為高聳的房?jī)r(jià)降溫，實(shí)現(xiàn)房住不炒的調(diào)控目標(biāo)。

不過(guò)，取消預(yù)售制帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)可能更大?？紤]到國(guó)內(nèi)銀行業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)商高達(dá)數(shù)萬(wàn)億元的巨額貸款，如果房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模倒閉，將有可能引發(fā)一場(chǎng)難以控制的金融危機(jī)，這可能是取消商品房預(yù)售制需要考慮的第一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身來(lái)看，取消預(yù)售制可能也未必能帶來(lái)房?jī)r(jià)下跌。雖然短期之內(nèi)開(kāi)發(fā)商可能會(huì)通過(guò)降價(jià)來(lái)快速回籠資金，但從更長(zhǎng)期來(lái)看，如果大量開(kāi)發(fā)商退出市場(chǎng)，將使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給大大減少，與此同時(shí)，取消預(yù)售制之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期也會(huì)大大拉長(zhǎng)，也會(huì)增加市場(chǎng)供給的緊張程度。在部分供給緊張的一線城市，這可能會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)新一輪的上漲。

商品房預(yù)售制度會(huì)不會(huì)取消，主要取決于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)背景下管理層對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度。雖然最近兩年“房住不炒”成為房地產(chǎn)調(diào)控的最高準(zhǔn)則，但隨著今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化，過(guò)去幾年的經(jīng)濟(jì)政策都出現(xiàn)了一定程度的微調(diào)，房地產(chǎn)政策可能也存在一定的變數(shù)。

隨著中美貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)升級(jí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始重新面臨穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力，在外需惡化的背景下，發(fā)展內(nèi)需成為當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的頭等大事。中國(guó)經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)的幾大內(nèi)需引擎，能夠在短期之內(nèi)起效的，無(wú)非是基建和房地產(chǎn)。

在中美貿(mào)易戰(zhàn)之前，無(wú)論基建還是房地產(chǎn)，政策層面上都處于被壓縮的狀態(tài)，房地產(chǎn)的調(diào)控力度眾所周知，即使是基建，最近幾年也是從擴(kuò)張轉(zhuǎn)為收縮，尤其是去年大規(guī)模清理整頓PPP項(xiàng)目，加之地方政府債券去杠桿，很多地方的基建投資規(guī)模都出現(xiàn)了明顯萎縮。但是中美貿(mào)易戰(zhàn)改變了一切，今年下半年以來(lái)，基建補(bǔ)短板已經(jīng)成為穩(wěn)增長(zhǎng)的重要手段，為了配合基建投資的資金需求，地方政府專向債也開(kāi)始加速發(fā)行。

在基建已經(jīng)重新確立了穩(wěn)增長(zhǎng)的地位之后，另外一大引擎房地產(chǎn)何去何從也就成了一大懸念。在房住不炒的最高原則之下，預(yù)計(jì)短期之內(nèi)放松甚至刺激房地產(chǎn)的可能性并不是很大，從過(guò)去的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，每次調(diào)控打壓之后，遇到經(jīng)濟(jì)困難時(shí)，總會(huì)再度放松甚至鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)一輪又一輪上漲，市場(chǎng)對(duì)此已經(jīng)形成了很強(qiáng)的心理預(yù)期，如果這一次再度重啟地產(chǎn)引擎，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)還會(huì)迎來(lái)新一輪上漲，“房住不炒”的調(diào)控目標(biāo)就會(huì)被束之高閣。

雖然短期之內(nèi)不太可能重新刺激房地產(chǎn)發(fā)展，但從另外角度來(lái)看，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)極其敏感的時(shí)刻，繼續(xù)打壓房地產(chǎn)使之熄火也不太可能，尤其是動(dòng)用取消預(yù)售制這樣的“核武器”，似乎更不太可能。

房地產(chǎn)預(yù)售制的弊端并非始于今日，廣東住建廳所提及“導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等”，這些問(wèn)題固然重要，但放在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大背景之下，分量還是太輕。商品房預(yù)售制存在的問(wèn)題當(dāng)然需要解決，但在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，顯然并不是一個(gè)很好的時(shí)間窗口。