高校物業管理模式和信息化建設思考

韓艷林

摘要：隨著高校規模的擴張，高校物業服務范圍和內容不斷增加，舊的后勤物業管理模式已經不能適應新形勢下的高校發展。本文從高校物業特點及管理存在的問題出發，提出物業管理市場化和物業管理信息化是解決目前高校物業管理的解決辦法，也是未來高校物業管理的發展方向。

Abstract： With the expansion of colleges and universities， the scope and content of college property services continue to increase， and the old logistics property management model can no longer adapt to the development of colleges and universities under the new situation. Starting from the problems of university property characteristics and management， this paper proposes that property management marketization and property management informationization is the solution to the current university property management， and is also the development direction of future university property management.

關鍵詞：高校物業；物業管理市場化；物業管理信息化

Key words： university property；marketization of property management；property management informationization

中圖分類號：G647 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2018）33-0028-02

0 引言

近年來高校規模不斷擴大，教育事業蓬勃發展，如何給廣大師生和科研人員提供一個高質量的、舒適和諧的生活學習環境，是高校物業管理需解決的主要問題。高校物業有其自身特點，與住宅小區物業、寫字樓物業有明顯區別。要做好高校物業管理，必須了解其自身特點。

1 高校物業特點

1.1 物業規模大，服務對象多

國內高校基本都經歷了或正在經歷新一輪的擴張，很多高校都有兩個及以上的校區，無論是校區面積還是建筑規模都是成倍增長，各具特色的教學大樓、圖書館、實驗大樓、學生公寓等更加完備，運動場館、配套設施等陸續跟進，物業規模非常龐大，是常規住宅小區、寫字樓物業所不能比擬的。

經歷多年的擴招，普通高校在校生規模早已過萬，如四川普通高校在校生規模基本都在2～5萬，一所高校的人員數量規模相當于中等城鎮。且學生來自全國各地，來自不同的民族，有不同的地域文化和生活習慣，加上教職員工、商業服務從業人員，高校就是一個自成體系的微型社會。高校物業管理服務對象廣、受眾類型多、管理難度大。

1.2 物業類型多，專業性明顯

學校主要功能為教學科研，與之配套的有教學樓、圖書館、科研樓、實驗室等，有為教學科研服務的商業區、休閑區、體育運動場所、食堂餐飲等，還有教職工家屬區、校辦企業、創新中心等等場所，物業種類繁多，都是高校正常運轉不可或缺的有機組成部分，各場所彼此間相互協同又自成體系；每個場所都有自己不同的特點和使用方式，如圖書館物業和專業實驗室物業管理對象、標準要求都明顯不同，專業場所物業管理需要有較強的針對性和專業性。

因高校物業體量龐大，校園安全保衛、消防設施設備巡查維護、綠化工程等更為專業，一般按專業來統籌安排、系統管理，體現出很強的專業性管理。

1.3 物業管理季節（周期）性明顯

高校每年都有寒假、暑假，有畢業季、開學季。每個時段受眾對象和人數不一樣，對物業管理的要求也不同。如何充分利用物業資源、合理安排物業管理從業人員也是很大的挑戰

1.4 物業從業人員管理技能不強

高校物業管理很多沿用了高校后勤管理模式，從業人員管理技能普遍不強。一是后勤物業管理領導崗位輪崗升遷，二是普通管理人員有較大部分是教職工家屬，三是少有相應的物業技能培訓。

2 高校物業管理模式和信息化建設

物業管理技術在不斷的創新與發展，監控系統的運用促使安保模式發生轉變，樓宇智控系統提升了用戶體驗還大大降低了物業管理成本。但大多數的高校物業管理仍然是粗放的傳統管理模式，運行成本中人工成本仍然占據了最大的比重，管理機構越來越臃腫，管理成本逐年上升，用戶滿意度卻無法提升。如何破解高校物業管理的難題，如何應對高校物業的急速擴張，如何提升物業管理質量，更好的服務高校教育事業。筆者認為可從以下幾個方面入手：

2.1 建立物業管理標準體系

高校物業系統性強、物業類型多、體量大。要管理好高校物業必須要根據物業特點、使用部門要求建立物業管理標準。

所謂的物業管理標準，一是指物業管理本身標準化，比如安防管理制度標準化，設備管理制度標準化、清潔衛生服務標準化等。物業管理標準盡可能的細化或者出配套的標準細則，做到切合實際、操作性強；二是指監督、考核標準化，常態化。包括監督人員、監督對象、量化考核指標等都要有具體的要求和措施，做到全方位監督管理。

物業管理標準是物業管理的基礎，是物業管理考核的依據。有高水平的標準體系（要求），才會有高水平的物業管理服務。同時標準體系是一個不斷完善提高的動態體系，要結合實際不斷的總結和改進。

2.2 市場化管理與自主管理相結合

深化高校物業體制改革，引入市場化物業管理，結合自主物業管理，不斷提高物業管理水平是深化高校物業管理改革的方向。適時地引入社會化的物業管理力量有利于高校物業管理走向專業化，有利于高校物業管理品質提升。隨著房地產行業的蓬勃發展，物業管理也不斷的提檔升級、日趨完善，很多物業管理理念和方法值得高校學習借鑒，但高校物業類型多、專業性強，物業類型與小區、商場有很大的不同，要求和目標也不一樣。建議在物業標準化前提下，將常規性的物業先開放試點，如教學樓、圖書館、創新創業大樓等作為物業管理單元進行社會化招標管理、市場化運作。對于整個校區的安全保衛、校內交通綠化、消防聯控等系統性及社會影響較大的物業系統建議由學校組織管理。專業實驗樓、科研樓等有特殊管理需求或涉密的建議由學校自行管理。

市場化管理與自主管理相結合，形成相互對照和競爭，學校自行管理的物業也應按公司運營模式建立相關的制度。這樣才能充分發揮各自的優勢，提升高校物業管理的水平。市場化率多少則可根據具體情況確定。

2.3 推進高校物業信息化建設

物業信息化建設是高校物業管理發展的必然方向，它將是高校物業管理的基礎性平臺，是從傳統物業管理模式發展到高效集約物業管理模式的必經階段。

高校物業信息化建設，一是提高物業的實用效率、管理效率，降低管理成本；二是可以提升師生的滿意度，更好為教學科研服務。

高校物業管理系統是綜合的信息系統，屬于智慧校園的一個有機組成部分。它至少包括三個層級，一是決策支持平臺，為學校管理決策做支持和服務；二是物業信息管理系統，包括建筑本身信息和使用信息、能源供給（水電氣視訊）情況等等，實行動態調控、監測和管理，三是末端應用系統，針對不同的專業、用途以及目標客戶群體開發不同的客戶端軟件，如物業使用申請系統（教室、教研室、報告廳等）、如面向廣大學生和教職員工的手機APP或微信客戶端，其中可包含物業損壞報修模塊和投訴建議模塊以及物業使用知識推送模塊、互動模塊等等，拉近與學生和教職員工的距離，提升滿意度。綜合信息化系統也是一個平臺，是物業信息化新的起點，通過平臺還可以擴展很多其他模塊或增值業務，如專業的安防、中心消防集中管理模塊、校內商業互助平臺等。不同的層級、不同的模塊對應不用的使用權限。

物業信息管理系統通過一段時間的運行所收集的大數據就能分析出物業的實用情況、利用率，構配件的易損情況等等，為學校管理決策提供有力的依據，信息化可以優化物業管理流程，縮短物業管理環節和響應時間進而降低物業管理成本，使各項服務更高效快捷，提升受眾的滿意程度，從而整體推動物業管理水平的提升，助力高校物業管理提擋升級。

2.4 加強人員培訓，建立專業管理隊伍

無論高校物業管理發展到哪個階段，都需要專業的管理團隊，管理人才是物業管理優劣的核心要素。所以必須加強物業管理人員培訓，提升專業管理水平和服務意識，要做到懂專業、懂管理、愛黨愛校。高校物業管理隊伍建設要注重人才的梯隊建設，要有行業發展的戰略眼光，要有解決實際問題的創新能力，要有銳意進取的精神。通過人員培訓和管理隊伍的人才梯隊建設使之成為專業的高水平的管理隊伍。

3 結束語

物業管理的意義在于提高對物業的管理維護水平、提升對業主（受眾）服務質量，以實現物業的保值增值，滿足人民日益增長的美好生活需要。從這個意義上講，做好高校物業也是踐行習近平新時代中國特色社會主義思想的具體體現。高校物業管理正經歷變革與挑戰，物業規模不斷擴大，管理模式即將變革，只有順應歷史發展的潮流，加強團隊建設、加強物業信息化建設、適度引入競爭，才能適應高校物業管理的發展形勢，更好的服務高校科研和教學。同時，高校可結合自身教學科研優勢，成為物業管理行業引領力量。

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