項目融資在大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中的應用

宋靖華

[摘要]項目融資是另外一種融資方式，它是我國重要的金融工具之一，其性能良好，產(chǎn)生作用明顯，能夠有效地減少風險發(fā)生，將其引進大型工程項目建設資金籌集環(huán)節(jié)中去是很有必要的。但是，結合目前的實際情況可以看出，在相關的房地產(chǎn)企業(yè)中，特別是在大型住宅建筑開發(fā)過程中，項目融資的作用并沒有得到充分地發(fā)揮。本文主要針對目前項目融資在大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題進行了分析，提出了一些建議，以此擴寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道和應用范圍，減少房地產(chǎn)企業(yè)融資風險出現(xiàn)的機率。

[關鍵詞]項目融資；大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)；應用情況

文章編號：2095 - 4085（ 2018） 02 - 0068 - 02

當前，我國加大了對大型住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)的力度，而大型項目的開發(fā)，正好說明了需要投入大規(guī)模的資金，因此，當前房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的主要問題便是通過何種渠道獲得充足的資金，而項目融資經(jīng)過長時間應用和發(fā)展，逐漸成為了大型工程項目建設資金籌集較為成熟的融資手段之一。

1 項目融資的內涵、運行機制和應用領域

1.1 項目融資的內涵

項目融資就是實現(xiàn)對新項目的合理構建，對目前已經(jīng)存在的部分項目進行收購，在此基礎上展開融資，因此，被人們稱之為項目融資。我國學者在定義融資項目的時候，主要以特定的經(jīng)濟項目為融資對象，以項目的收益做資金來源渠道。這一模式和傳統(tǒng)融資模式相比較而言，特點表現(xiàn)在以下幾點：

（1）對投資風險進行控制；針對于大型項目在進行投資的過程中，經(jīng)常會面臨各種投資風險問題的發(fā)生。而通過項目融資的落實，可以嚴格遵守風險分擔的基本原則，這樣就能對投資過程中存在的各項風險因素實現(xiàn)合理的配置，并非是由項目投資人員獨自承擔項目產(chǎn)生的所有風險，以此減少投資人員的壓力。

（2）以項目為融資導向；開展項目融資的重點在于項目資產(chǎn)和現(xiàn)金流量，這是最為關鍵的一點。對于項目貸款人員而言，在項目建設期間，在償還貸款方面要想現(xiàn)金流量的作用充分的發(fā)揮出來，由此可以看出，項目的融資投資、資金以及結構和資產(chǎn)價值之間關系密切。

（3）資產(chǎn)負債融資。對于相關的工作人員而言，需要對相關的項目融資風險分擔條件進行全面的了解，但是貸款人員針對于債務的管理工作還具有明顯的局限，具體主要是受到現(xiàn)金流方面的影響。因此，在投資者的資產(chǎn)負債表當中，可以將項目融資作為一種非常重要的的貸款方式，這樣不僅可以實現(xiàn)融資，同時還能夠提升投資效率，使投資人員有充足的資金參與更多的活動。

（4）無追索和有限追索；在對債務進行償還的過程中，有可能會出現(xiàn)資金不足的現(xiàn)象，當出現(xiàn)這種問題時，貸款人員就需要在一定的時間之內對資金進行追索。不僅如此，在項目中無論出現(xiàn)何種突發(fā)狀況，貸款人員在對資金進行追索的過程中，都只能追索借款人員自身資產(chǎn)以及現(xiàn)金流量以內的財產(chǎn)。

1.2 項目融資的運行分析

通常情況下，根據(jù)設計情況可以將項目融資的內容劃分為以下幾個方面：分別是投資方面、融資方面、資金方面以及信用方面等。

1.2.1 項目投資結構

這一結構，主要是指項目投資人員對資產(chǎn)權益的擁有形式和法律合作關系。結合我國目前普遍存在的投資項目進行分析，通常情況下可以劃分為公司型合資結構與信托基金結構兩種形式。

1.2.2 項目的融資分析

在項目融資過程中，相關的投資人員可以在這一階段中獲取到一定的資金，它在項目融資中占據(jù)主要的位置。當投資人員在設計過程中，選擇合理的融資結構，以此實現(xiàn)融資目標。經(jīng)常應用的項目融資模式為產(chǎn)品支付、bot以及abs等，同時，也可以在滿足投資者需求的基礎上組合這幾種模式。

1.2.3 項目的信用擔保結構

在項目融資中，其安全性屬于其中非常重要的一項因素，分別是由項目自身的經(jīng)濟狀況進行擔保，其主要的擔保個體為項目的投資人員。將涉及到的擔保形式進行有效的結合這樣就構建出了完善的項目信用擔保結構。在項目融資設計工作實施的過程中，需要在開發(fā)商以及銀行等其它部門達成共識的情況下進行設計。通過對比不同方案，合理調整，選擇出最為有效的方案。

1.2.4 項目的資金分析

在項目融資資金中涉及到的內容比較多，通常情況下包括了股本資金、準股資金與債務資金等三個方面。這三個組成方面中具有非常明顯的聯(lián)系性，相互促進，其中債務資金是目前所面臨的一項主要問題。通常情況下，在項目融資中的債務資金方式都是采用商業(yè)銀行貸款的方式來進行的。資金結構從很大方面上受到了投資結構的限制，因此，選擇合理的資金方式，能夠減少投資人員的資金輸出，提升經(jīng)濟效益。

1.3 項目融資的應用領域

項目融資應用于石油等資源開發(fā)區(qū)域中。在上個世紀30年代，世界爆發(fā)經(jīng)濟大危機，這一現(xiàn)象的發(fā)生影響了企業(yè)資產(chǎn)穩(wěn)定運行，資產(chǎn)狀況惡化，如果依然采取以往傳統(tǒng)的融資方式，那么將加劇企業(yè)發(fā)生問題的嚴重性。項目中的管理人員以及投資人員在對貸款進行歸還的過程中，通常都是采用產(chǎn)品支付協(xié)議的方式來進行，由此可以看出，貸款銀行在對資金進行獲取的過程中，并不是從產(chǎn)品銷售的成本當中得到的，而是由將來所產(chǎn)出成品中或者是由產(chǎn)品的收益中獲取成本。此種貸款方式是一種新型的方法，它和借款人員自身信譽度擔保的方式相比較而言，可靠性更高一些。經(jīng)過幾十年發(fā)展之后，基礎設施建設項目加大了對項目融資的關注度，逐漸引進了這一模式，隨著基礎設施建設項目的不斷擴大，簡單的依靠財政預算、政府幫助是不行的。項目融資的初選為基礎設施項目提供了新的融資渠道，將其引進一些大型投資項目中去，獲得了不錯的效果。

2 我國大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實施融資項目的重要性

2.1 可以減少房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力

推動企業(yè)發(fā)展的基礎是充足的資金，房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有一定的密集性，對于資金方面有著非常高的要求，但是資金在回轉過程中經(jīng)常會受到各種因素的限制。因此，在資金方面呈現(xiàn)出了非常強的依賴度和需求。當前，我國加大了宏觀調控力度，為企業(yè)帶來了巨大的資金壓力。項目融資的出現(xiàn)，可以緩解這一現(xiàn)象，提升貸款比例和財務杠桿系數(shù)，拓展融資規(guī)模。

2.2 有利于轉換我國房地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展模式

在房地開發(fā)中，主要包含兩種模式。第一，全能開發(fā)模式，它是以開發(fā)商為重點，開發(fā)商的工作需要落實到整個項目當中，其中包括了土地的獲取、項目的建設以及后期的管理等方面。并且在房屋建設完成之后，開發(fā)上還需要負責后期的銷售工作。這就導致項目所需要的時間比較的長，開發(fā)商為了可以使自身的經(jīng)濟效益得到明顯的提升，通常不能接受收益分享的原則。第二，在運行模式中，市場化資產(chǎn)運行模式在其中起到了重要的核心作用，并且各方面都相對獨立、類型不同，特點是專業(yè)化程度高，每個環(huán)節(jié)都要在完成任務之后獲取利潤。在經(jīng)過了長時間的發(fā)展之后，還沒有實現(xiàn)對各項職責的合理劃分，其可以劃分為全能開發(fā)模式。在遵循分散風險、分享收益的原則上，可以轉換現(xiàn)有的全能運作開發(fā)模式。

2.3 有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)信貸風險

在融資環(huán)節(jié)中，現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資模式還不具備合理的風險分擔制度，由實際情況可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)對于資金有著非常高的需求，同時在融資過程中還發(fā)揮著重要的主體作用，需要對所有的債務進行承擔。在宏觀調控的背景下，以往傳統(tǒng)的銀行貸款資金融資方式受到了限制，嚴重影響了企業(yè)的后期發(fā)展。另外，項目融資的另外一個特點是分擔風險，項目融資的各個參與方在滿足各方利益需求的基礎上，分擔責任，進而減少風險出現(xiàn)機率。

2.4 屬于房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的基礎條件

結合我國房地產(chǎn)金融市場目前的發(fā)展狀況來看，與房地產(chǎn)之間存在一定的差異，主要是因為沒有認識到市場配置工作的重要性，這就導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金缺少的現(xiàn)象。因此，將融資投資落實到房地產(chǎn)企業(yè)中，可以提升資本市場運行效率，發(fā)揮出資本市場原有的作用。

3 大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實施項目融資的運行程序

地產(chǎn)企業(yè)的項目融資與另外的一項項目融資相比具有相似性，它主要包含以下幾個流程。

3.1 投資決策分析

在房地產(chǎn)投資工作實施之前，需要對整個項目的可行性進行深入的分析，在內容方面主要包含對國家相關法律法規(guī)的分析、對于市場需求的預測、對資金的考慮以及各種風險的評估。因為項目融資呈現(xiàn)出了非常明顯的性能，所以將重點內容放在了對風險的防范方面，從而實現(xiàn)對項目資金的準確評估，得出收益估計值，制定詳細的投資決策。

3.2 加強對融資決策的分析

在對融資進行籌資的過程中，對于是否采用項目融資，還是取決于對項目資金的需要，對于債務責任的分擔和項目的融資數(shù)量，就目前情況來說，還應當聘請融資顧問來為其進行分析和比較，相應的提出了融資的合理方案，這樣對于項目的投資有著重要的作用。

3.3 對融資模式進行合理的選擇

對相關的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，需要在對項目融資方式利用的基礎上進行整合，其中項目融資起到了非常重要的風險評估以及總結等作用，通過這種方式，是可以對項目經(jīng)濟進行全面的分析，從而能對項目債務的承擔能力以及風險因素等進行明確，通過這種方式可以為項目結構的安全性提供良好的保障。另外，在對融資方式進行選擇的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商需要與融資方之間落實好相應的談判工作。

4 結語

在大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，要引用新型的項目融資模式，通過加大對房地產(chǎn)項目融資的研究，以此推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻：

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