土地供應對房地產市場價格的影響

崔媛媛

[摘要]近年來，房地產市場的熱度始終不減，出現(xiàn)炒房熱，泡沫經濟等不良現(xiàn)象。我國政府對此出臺了一系列相關政策扣法律法規(guī)，對房地產市場進行宏觀調控。其中就包括土地供應的相關法律和政策。本文將從土地供應政策入手，分析政策下房地產市場價格受到的影響，探討在土地供應政策下，房地產市場如何進行相應調控。

[關鍵詞]土地供應政策；房地產市場；市場價格；傳導機制文章編號：2095 - 4085（ 2018） 03 - 0071 - 02

房地產關系著全國人民的基本生存和居住，但由于炒房團、惡意哄抬房價、泡沫經濟等不良現(xiàn)象的出現(xiàn)，使得我國房地產市場處于動蕩、不穩(wěn)定的狀態(tài)。我國政府自2005年以來就頻出重拳整治房地產市場，以穩(wěn)定和規(guī)范房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀。根據(jù)我國現(xiàn)階段社會主義市場經濟的發(fā)展建設，采用由國家宏觀調控的土地供應政策來控制房地產市場的發(fā)展，使房地產市場的發(fā)展節(jié)奏符合國民經濟的發(fā)展節(jié)奏。讓人民買得起房，住得起房。

1 土地供應政策的性質以及實現(xiàn)手段

土地供應政策實質上就是國家中央政府主導地方的各級政府，通過控制全國范圍內或地方轄區(qū)內的土地資源的供應總量，調節(jié)土地資源的供應方式，改變土地資源的供應結構，在一定程度上對房地產市場的發(fā)展、運行進行合理的引導工作和調節(jié)工作。由于土地供應政策不同，所形成的激勵、約束機制也就不同，這樣的情況就會導致國家政府、組織和個人分別做出不同的行為和選擇，進而土地資源配置效率也會不同，所以，科學化、合理化地對房地產市場進行宏觀調控，能夠對穩(wěn)定市場、規(guī)范市場運作具有積極促進的作用。保護土地資源，優(yōu)化資源配置是土地供應政策的直接目標。房地產市場積極響應由國家宏觀調控的土地供應政策，通過符合國家要求的改革發(fā)展，確保房地產經濟在國民經濟和區(qū)域經濟中協(xié)調發(fā)展，符合國民消費的基本水平。

2 土地供應政策的特點

實行土地供應政策需要結合我國當前形勢，在實際政策推行過程中應該著重注意以下特點：首先，政府壟斷城市土地供應。唯一土地供應者是政府，政府有權利控制土地供應量和政策工具，對房地產市場進行調控和影響。其次，我國房地產業(yè)發(fā)展到今天，已經對國家宏觀經濟的調控和發(fā)展有著重要的直接影響。房地產的發(fā)展和規(guī)模已經由小變大，在整個規(guī)模增大的過程中不斷拉動我國國民經濟，成為重要的支柱型產業(yè)，影響著國家經濟的穩(wěn)定和發(fā)展。

3 土地供應政策的影響傳導機制

分析推行土地供應政策對房地產市場造成的影響，其影響傳導機制主要體現(xiàn)在兩個方面：土地價格對房價的影響，土地供應量對房地產價格的影響。首先，住房的成本包括土地價格，當土地價格上升后，勢必會增加房地產市場的開發(fā)成本，而開發(fā)成本的增加會直接影響開發(fā)投資的規(guī)模和數(shù)量，而投資規(guī)模減小，必然會造成房地產市場的供應量減少，出現(xiàn)供不應求的情況自然會使房價上升。同樣的，如果土地供應政策放松，土地價格下降，成本降低，投資加大，供過于求，房地產市場價格自然會下降。其次，土地的供應量對于房地產價格產生的影響，具體來說就是土地供應量決定著開發(fā)者可開發(fā)的土地量，供應量減少，可開發(fā)用地減少，開發(fā)商之間競爭激烈，相互抬價，成本增高，最終導致市場價格提高。反之，土地供應量增加，開發(fā)投資量加大，成本降低，最終就會導致房地產市場價格降低。土地供應政策與稅收政策和金融政策等直接性政策不同，國家進行土地供應宏觀調控對于房地產市場的影響只限于供給方面的影響，而無法對房地產的需求造成直接的改變，但由于國家擁有土地所有權，土地供應政策對供給造成的影響更顯而易見。

4 土地供應總量的影響

土地供應總量所指的是土地的有效供應總量，土地供應總量對于房地產的運行和發(fā)展起著基礎型的重要作用，也就是說土地供應總量對于房地產市場有著直接的影響，如果土地得不到使用被閑置或者一直長時間被儲備，那么土地供應量就只能有一部分轉化為房地產市場的供給，大部分土地將無法得到有效的利用。從土地供應對房地產市場產生的具體影響方面來說，主要包含有兩個方面，首先是土地供應的國家歸屬直接影響了房地產產品的供應總量，對于增量型房地產產品而言影響更甚。其次，土地供應會影響房地產生產和預期。但由于房地產市場的特殊性，其影響力往往具有不同時效性，因其開發(fā)周期的不同，可能在1-2年內才能凸顯出來。但是對與房地產的投資和消費的影響很快便會體現(xiàn)出來。

5 房地產市場如何根據(jù)政策做出調控

（1）房地產市場依靠土地供應政策來調控的性質是參與型，而不是主導型，也就是說調控注意把握參與度。由于房地產市場的特殊性，土地供應政策在進行具體的實施過程中就必須要結合財政政策和貨幣政策，并且以這種輔助手段來進行輔助和推行。并且各項政策之間相互配合，相互協(xié)作，共同作用于房地產市場。

（2）當前住房的供應受土地供應時效的直接影響，因此想要提高政府土地供應的效率就需要加強對土地供應時效性的管理工作。

（3）目前在我國的房地產市場和土地形勢上，土地招拍掛市場還沒有全民推廣開來，仍然處在初步階段，因此要保證市場達到預期效果和效率，需要我國家政府和開發(fā)企業(yè)以及廣大公民的共同努力和作用。

5 結語

在推行土地供應政策的具體過程中，政府應該及時制定合理有效的土地供應計劃，結合當前我國房地產供需現(xiàn)狀，建構科學的住宅用地供應結構。注意結合市場和實際保障的關系、社會經濟的發(fā)展水平，科學確定土地供應結構。

參考文獻：

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