論樓市調控下的房地產開發企業資金鏈危機與建議

周飛娥

摘 要：房地產開發企業是我國國民經濟的支柱型產業，可以對我國國民經濟的發展起到重要性的作用，同時也會對其他行業的發展起到一定的帶動作用。然而近幾年來隨著房價的不斷攀升，我國政府對樓市進行了新的一輪調控，例如采用了增加供給保障房、縮緊貨幣等政策，這就導致一些房地產開發企業陷入到了資金鏈危機當中去，因此在樓市調控的經濟背景下，房地產開發企業要積極的采用科學合理的措施來擺脫資金鏈危機，保證資金鏈的完整性。本文從樓市調控的基本理論出發，分析了房地產開發企業陷入資金鏈危機的原因，并提出了幾點樓市調控下化解房地產開發企業資金鏈危機的建議，目的在于在樓市調控的經濟背景下，保證房地產開發企業的資金鏈的安全完整性，促進我國房地產開發企業得到健康穩定的可持續發展。

關鍵詞：樓市調控 房地產開發企業 資金鏈危機 建議

一、樓市調控概述

樓市調控，指圍繞房地產市場進行調控。相關部委已開始準備新的房地產調控政策，以配合可能推出的房地產新調控政策。樓市新調控政策一般在二季度發出，四季度看到效果。

以去年3月17日北京發布樓市新政為開端，中國主要熱點城市相繼邁入“最嚴樓市調控年”，限購、限貸、限售等政策紛紛“落地”。如今，調控政策實施滿一年，多地房地產市場熱度“急轉彎”，房價過快上漲態勢得到有效遏制，樓市內部客群結構、杠桿水平等正在發生轉折。從今年已召開的地方兩會來看，一線城市仍是樓市嚴控的風口，二線、三線城市精準化調控成主要趨勢。從外在環境看，當前經濟增長對房地產開發投資仍有較強的依賴，與房地產相關的金融、土地、稅收等制度改革以及城市公共服務的均等化都需要時間，租賃市場和共有產權房在短時間內將會得到較快發展。

二、房地產開發企業資金鏈危機的原因

（一）樓市的調控

在2016年的我國樓市調控的政策中，大大的加大了對房地產企業債券融資的難度，例如從2016年10月份的684億元，下降到了11月份的288.3億元，同時我國房地產開發企業通過海外進行融資的難度也在加大。2017年以來，房地產調控政策更加密集，成為調控政策出臺最為密集的一年。從限購、限貸、限價，到以北京3.17新政引發的新一輪“限售模式”，有業內人士稱樓市將全面進入“限購+限貸+限價+限售”的“四限時代”，房地產行業融資難度加大，

因此我國房地產開發企業就不可避免的面對較大的資金壓力。按照我國樓市的調控政策，在未來的發展中房地產開發企業的融資渠道也會越來越窄，因此很多房地產開發企業就得加快資金回籠的進度，來避免資金鏈斷裂的問題發生。然而隨著我國人民幣的貶值，和外匯資本流入的監管，這就增加了市場融資成本，也大大的增加了城市房地產市場的價格，房地產市場也會由于樓市調控政策變得緊張，最終導致房地產開發企業資金外流的問題發生。

（二）融資渠道過窄

目前我國資本市場還處在發展的起步階段，資本市場的發展直接影響到了房地產開發企業的融資程度，對外融資是房地產開發企業主要的資金來源。然而受到金融危機的直接影響，國際經濟的發展呈現了逐漸放緩的趨勢，外國的一些金融機構為了自身的發展，對外貸款變得更加謹慎，我國金融市場的環境也受到了直接的影響。國家的信貸政策在這幾年來日益收緊，也提高了存款準備金率，房地產企業受到國家政策的不斷調控，房地產開發企業得到的開發貸款資金也就逐年減少，而房地產開發企業中資金監管政策還不夠完善，沒有明確的規定出資金的使用計劃，因此難免將房地產開發企業陷入到資金鏈的危機當中去。

（三）投入大量資金，資金回籠時間較長

利潤高是房地產開發企業經營的主要經營特點，在經營上需要投入大量資金，在開發項目上需要占用大量資金，并且回籠資金的時間也會較長，這就會嚴重影響到房地產開發企業資金鏈的完整性。在房地產開發項目的資金使用上，資金需要放在購買土地、建筑材料、人工費用、銷售費用等方面上，這個過程需要較長的時間。同時房地產開發企業只有在將房子銷售出去，才能逐漸的回籠資金，當房地產開發企業遭遇自然災害、施工意外、市場調控和信貸政策調控等問題的時候，就會延長回籠資金的時間，這就大大的加大了房地產開發企業的資金壓力，不利于項目的按時竣工。

三、樓市調控下化解房地產開發企業資金鏈危機的建議

在樓市調控下，房地產開發企業需要采用以下措施來擺脫資金鏈的危機：

（一）做好管理資金鏈的工作

首先，實行集中管理資金制度。在樓市調控的經濟背景下，房地產開發企業保證資金鏈安全完整的關鍵是實行集中管理資金機制，母公司需要集中管理資金池，這樣有利于按照實際的經營情況來合理的對資源進行配置，提高了整個房地產開發企業的資金循環的速度。

其次，加大流動資產的比例。流動資產的流動性較低是房地產開發企業的一個主要特點，土地和房產是房地產開發企業的主要資產，因此為了保證房地產開發企業資金鏈能夠不斷的運轉，就要提高流動資產的比例，保證充足的流動資金支付工程進度款，以確保項目開發順利進行。

再次，降低房地產開發企業的資產負債率。資產負債率高是房地產開發企業的又一個經營特點，這點會嚴重影響到房地產開發企業資金鏈的安全性，也會大大的降低房地產開發企業的償債能力，因此房地產開發企業需要采用提高資金循環速度的方式來降低資產負債率。

（二）對生產成本進行控制

在房地產項目建設過程中需要投入大量資金，因此在項目的建設過程中控制好生產成本的意義就很大，房地產開發企業需要通過節約成本開支的方法，例如控制好建設過程中的人工費用、材料采購費用、銷售費用等。房地產開發企業需要在每一個環節中做好成本控制工作，要給每一個責任人分配一定的成本控制任務，調動起員工成本控制工作的積極性。

（三）做好市場營銷工作

購房者購買房屋是房地產開發企業獲得利潤的主要方式，但是隨著國家對樓市調控力的不斷加強，我國房地產開發企業的發展空間逐漸減少，因此房地產開發企業為了保證資金鏈的安全完整性，就需要做好市場營銷工作，以高質量的服務來進軍國際市場，提高房地產開發企業的經營收入。房地產開發企業要從實際的市場和消費者的需求出發，做好市場調查工作，采用科學合理的手段來調動起消費者購房的積極性，采用一定的優惠政策來激發出購房者的欲望，這樣才能提高銷售去化速度，加快銷售資金回籠，保證房地產開發企業資金鏈的安全完整性。

四、結束語

綜上所述，在樓市調控的經濟背景下會對房地產開發企業的資金鏈產生一定的影響，因此房地產開發企業的管理者要對導致資金鏈危機的因素有較清醒的認識，并積極的采用科學合理的方法來化解資金鏈危機，這樣才能保證在房地產開發過程中現金流趨穩，應對各種政策調控，促進企業的長期可持續發展。

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