房某某與Y房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛一案

胡國衛

摘要：房某某與Y房產公司簽訂《商品房買賣合同》，并就債權轉為購房款達成合意。之后，Y房產公司未能按照合同約定交付標的物，構成違約，在合同有效的情況下，房某某可得主張解除合同并返還購房款，支付違約金，但不得就涉案房屋拍賣款優先受償。

關鍵詞：房屋買賣合同；合同效力；優先受償；物權期待權

【基本案情】

2015年9月19日，原告房某某與被告Y房產公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，合同約定：被告將坐落于T縣某商業中心財富國際小區A2幢601室房屋出賣給原告；被告應于2016年3月30日前將符合條件的商品房交付給原告使用；被告逾期交付90天后，原告有權解除合同，被告應按已交付房款的5%支付違約金。被告Y房產公司并于合同簽訂當日向原告開具收款收據一份，客戶名稱為房某某、A2-601，金額為1336693元，并備注為現金。原告并與被告Y房產公司就房某某、霍某某、趙某某等人的債權本息合計1296692.5元轉化為涉案房屋的購房款進行確認。

經審理查明：

現涉案的T縣某商業中心財富國際小區A2幢601室房屋已于2016年11月28日被L市人民法院查封。

【裁判結果】

T縣人民法院依照相關法律規定，判決如下：

一、解除原告房某某與被告Y房地產開發有限公司于2015年9月19日簽訂的商品房買賣合同。

二、限被告Y房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內返還原告房某某購房款1336693元。

三、限被告Y房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告房某某違約金66834.65元。

四、駁回原告房某某的其他訴訟請求。

【爭議焦點】

本案的爭議焦點有兩點：1、雙方簽訂的商品房買賣合同是否有效？2、原告對涉案房屋拍賣款是否享有優先受償權？

針對爭議焦點一，存在二種意見：

一種意見認為雙方簽訂的房屋買賣合同無效，理由如下：雖然原、被告雙方于2015年9月19日簽訂的商品房買賣合同，系雙方真實意思表示，且不違反法律強制性規定，但被告并未實際收到原告的購房款，因而房屋買賣合同無效。

另一種意見則認為雙方簽訂的房屋買賣合同有效，理由如下：1、只要買賣合同系雙方真實意思表示，且不違反法律強制性規定，則應認定合同合法有效，原、被告雙方應當按照合同約定全面履行自己的合同義務。2、是否交付購房款并非合同是否有效的依據，而且從被告于合同簽訂之日向原告開具收款收據，并對購房款的出資組成說明進行蓋章確認，足以相信原、被告已就債權轉為購房款達成合意。

評析：根據《合同法》第四十四條第一款的規定，依法成立的合同，自成立時生效。而法律明確規定的合同無效情形僅限于《合同法》第五十二條規定的五種情形，其中并不包括是否交付價款這一要素。因此，本案中，因雙方在房屋買賣合同中對合同生效時間并無特別約定，故合同自成立時生效。

針對爭議焦點二，亦存在二種意見：

一種意見認為原告對涉案房屋拍賣款享有優先受償權，理由如下：依據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條的規定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。原、被告已就債權轉為購房款達成合意，即可認定原告已經交付購買商品房的全部價款項，故原告對涉案房屋拍賣款享有優先受償權。

另一種意見則認為原告對涉案房屋拍賣款不享有優先受償權，理由如下：《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條的規定是對已交付全部或者大部分購房款消費者的物權期待權予以特殊保護，而本案原告要求解除房屋買賣合同，并返還購房款及支付違約金，其主張的是債權并非物權，無需予以特殊保護。因此，原告對涉案房屋拍賣款不享有優先受償權。

評析：在執行程序對不動產買受人進行優先保護，是對買受人物權期待權的保護。所謂買受人物權期待權，是指對于簽訂買賣合同的買受人，在已經履行合同部分義務的情況下，雖然尚未取得合同標的物的所有權，仍賦予其類似所有權人的地位，其物權的期待權具有排除執行等物權效力。這一理論的確立，主要是因為不動產買受人簽訂買賣合同之后，往往不能及時進行登記。在此期間，不動產仍屬于出賣人所有，而買受人將面臨其他金錢債權人請求就買賣的不動產拍賣并優先受償的風險。而本案中，原告主張解除房屋買賣合同，返還購房款并支付違約金，意味著其已經放棄了類似所有權人的地位，不再享有物權期待權。原告與被告關于購房款、違約金的糾紛，實為債權而非物權糾紛，無需予以特殊保護，因此，原告對涉案房屋拍賣款不享有優先受償權。

（作者單位：浙江省天臺縣人民法院，浙江 臺州 317200）