淺談房產檔案管理

黃文杰

【摘 要】本文介紹了房地產權屬檔案的特點，分析了房地產檔案的作用，提出了做好房地產權屬檔案管理工作的方法。

【關鍵詞】房地產；檔案管理

【Abstract】This paper introduces the characteristics of real estate ownership files， analyzes the role of real estate files， and proposes ways to do a good job in real estate ownership file management.

【Key words】Real estate；File management

為了正確認識房地產權屬檔案的特性，充分發揮房地產權屬檔案的作用，更好地做好檔案管理工作，本文著重探討如下幾個問題。

1. 房地產權屬檔案的特點

房地產權屬檔案是房地產主管部門或者房屋登記機關在房地產管理和房屋登記、權屬調查、房產測繪、產權轉移、房屋變更等工作中直接形成的有保存價值的文字、圖表、聲像等不同載體、不同形式的記錄，是城市房地產權屬管理和房屋登記的真實記載，是房地產管理的一項重要工作，是房屋登記工作的重要依據。

1.1 法律性。

房地產權屬檔案具有法律效力。這是因為在房地產管理和房屋登記過程中形成的房地產權屬檔案，必須嚴格按照法律法規的規定，履行法定程序。這些房地產權屬檔案是處理房地產糾紛的重要依據。

1.2 完整性。

房地產權屬檔案的完整性體現在兩個方面，一是房地不可分割；二是圖檔合一。房地不可分割是《城市房地產管理辦法》的法定原則。在房屋登記過程中應當遵循房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權主體一致的原則。就房屋建筑而言，房地是不可分割的。房屋不管采取何種建筑結構，它一定要建筑在土地上。此時，房主取得了土地使用權，原則上也就取得了房屋所有權，反之，有了房屋所有權，也就同時擁有了土地使用權。房地產發生轉移，土地使用權要與之相一致，隨之轉移。房地產權屬檔案要適時更新，密切配合房地產變更，切實保證房地產檔案的完整性。圖檔合一。房地產分丘圖、分戶圖上注記丘號、戶號，這些編號反映在樓盤表中，可作為我們查詢房地產檔案信息的索引。通過圖上標注房地產地理信息、數字信息，能夠清楚地知道房地產的四至范圍、面積、所在層數等房地產基本狀況，一目了然。

1.3 專業性。

房地產權屬檔案產生于房地產管理，來自于房屋登記過程中。根據其屬性，決定了它的專業性，這是任何其他部門所不能取代的，也是其他檔案所不能代替的。房地產權屬檔案嚴格依據法律法規、規范、規程、標準規定的法定程序運行，使用專業術語，索取專業材料。房地產權屬管理工作特別是房屋登記工作，涉及面廣、信息量大、現實性強。形成的檔案材料在內容上和形式上有著明顯的專業性、獨立性。與其他一般公文有著明顯的區別，在內容上反映房地產的基本狀況、權利狀況和其他狀況。文件名稱采用專業術語，各種表格、要件采用統一的格式，按照統一的規范填寫。在房地產權屬檔案管理中形成了以圖、表、檔、卡為主要內容的房地產權屬檔案。圖是指房地產平面圖、分丘圖、分戶圖，它反映了房地產的四至、坐落、土地權屬性質、規劃用途等信息，直觀性強，各種信息關聯度高；表是指樓盤表，它是房地產權屬檔案的總綱，通過樓盤表反映每一個單體建筑物的編號，決定檔案的存儲位置。樓盤表相當于房地產權屬檔案管理系統的主板，其重要性不言而喻。編號不怕長，就怕重復，有了樓盤表，就會建立起每棟單體樓的數字化模型，這是建立房地產權屬檔案管理系統、信息查詢系統和房屋登記系統的基礎；檔包括文字檔案，它具體真實地反映了房地產所有權的來龍去脈，具有詳盡、具體、細致、真實、可靠的特性；卡是指房地產卡片，它包括錄入電腦的房地產情況表，房地產檔案歸檔情況表等，它概括了房地產檔案的基本內容，彌補了圖的不足。圖、表、檔、卡四位一體，各有側重，相輔相成，滿足了房地產權屬管理和房屋登記的需要。

1.4 動態性。

房地產權屬檔案的動態性，是房地產權屬檔案的最顯著的特性。其實，在市場經濟模式下，房地產始終處于流動狀態。隨著城市變遷，市政基礎設施的建設，城市規模的不斷膨脹，房地產市場日益活躍。在這樣的大背景下，房屋的買賣、交換、繼承、贈與、析產等房地產權屬轉移會不斷發生，房屋的拆除、擴建日益頻繁。因而，房地產權屬始終處于不斷的轉移變更之中，具有明顯的動態性。在這種情況下，房地產權屬檔案管理部門不斷適應新情況，不斷解決新問題，及時更新房地產權屬檔案的圖、表、檔、卡，以確保房地產權屬檔案的真實性、系統性、完整性。

2. 房地產檔案的作用

房地產權屬檔案具有法定性。房屋登記簿記載的內容、樣式、管理等由國家統一規定。如果說房屋登記機關是一個“圖書館”，那么，以房屋登記簿為代表的房地產權屬檔案就是這個圖書館里的一整套“百科全書”。它來源于房地產管理，又反過來服務于房地產管理。在現實社會實踐中，房地產權屬檔案的服務范圍已經遠遠超過它的管理范圍，擴大到了整個城市的規劃、建設和管理。房地產權屬檔案的作用主要表現在這幾個方面。

2.1 房屋登記。

《物權法》規定不動產實行登記簿制度，房地產以記載于登記簿而發生物權效力。《城市房地產管理辦法》進一步規定，國家實行土地使用權和房地產所有權登記發證制度。房屋登記工作的一個中心任務，就是根據所有權人申請，啟動房屋登記程序，完成房屋登記手續。在這個過程中，如果沒有房地產權屬檔案作為后盾，想完成房屋登記是根本不可能的。正是因為有了房地產權屬檔案部門提供的房地產信息查詢，從而極大地提高了房屋登記準確率，保證了房屋登記的可靠性，為房屋登記機關節省了可觀的人力、物力和財力。

2.2 房地產交易安全。

2008 年 7 月 1 日施行的《房屋登記辦法》，在其總則中就明確了立法目的“為了規范房屋登記行為，維護房地產交易安全，保護權利人的合法權益”。一個時期以來，在房地產交易中一房多賣、虛假廣告、合同欺詐等情況時不時地會發生。攪亂了房地產正常的市場秩序，破壞了社會的和諧與穩定。房地產交易的實質是房地產權利的轉讓。房地產產權清晰，是房地產交易的前提。誰來擔當？當然是房地產權屬檔案。當事人或者利害關系人，可以通過房地產權屬檔案查詢系統，查詢標的房地產的基本狀況、權利限制狀況等基本信息。房地產權屬檔案管理部門出具房地產證明，具有權威性、法定性。通過房地產信息查詢，能夠切實保證房地產交易的安全。

2.3 為國家機器服務。

因司法程序需要，紀檢監察、檢察院、法院、仲裁等司法機關，因案件需要要對房地產實行查封、扣押、調閱等司法措施，正是因為有了完整的房地產權屬檔案，才能夠為國家機器提供服務。

3. 做好房地產權屬檔案管理工作的方法

3.1 房地產權屬檔案的收集。

切實做好房產檔案的收集工作是確保檔案完整齊全的關鍵。每件房屋登記完成后，房屋登記官應當及時將整理好的房屋登記文件材料，經房屋登記中心負責人審查后，及時送交房地產權屬檔案管理機構立卷歸檔。

3.2 房地產權屬檔案的整理。

它是房地產檔案基礎工作中的關鍵環節。作為房地產權屬檔案，收集工作是基礎，提供利用是目的，而檔案整理則是承上啟下的關鍵步驟。房地產檔案整理工作是實現房地產權屬檔案科學化、規范化、信息化、網絡化管理的基礎，是提供房地產信息查詢的必要步驟。對于房地產權屬檔案收集工作具有反饋功能。

4. 結束語

房地產權屬檔案管理工作具有專業性、法定性、統一性、永久性等特性。它既是房屋登記管理工作的有機組成部分，又是房屋登記和產權產籍管理的工具。在房屋登記及房地產管理工作中，需要隨時查閱使用，直接為房屋登記、房地產管理工作以及房地產信息公開提供查詢服務。

參考文獻

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[2] 李振東.運用現代科學技術開創產權管理新局面[J].中國房地產，2008（3）.

[文章編號]1619-2737（2018）05-12-720