新常態下房地產租賃市場體系建設研究

申文金　張文主

摘要：近年來，國家加大了對房地產市場的調控力度，但在短期內高房價不能快速回落。在我國現階段高房價的沖擊下，原有的“重售輕租”的理念正在悄然發生改變，逐漸令一部分年輕人以持有房產為主，轉向租房為主的消費模式，國家也出臺了有關房地產租賃的政策促進房地產市場的發展。文章分析了我國現階段房地產租賃市場的現狀及存在的問題，并對國外發達國家房地產租賃市場進行了研究，在此基礎上，有針對性的提出了促進我國房地產市場良性發展的6條建議。

關鍵詞：房地產調控；房地產租賃；市場；租購同權；經濟新常態

黨的十九大報告中確提出我國要在2020年全面建成小康社會。小康社會目標的實現就會伴隨著城市化進程的不斷加快，就會有數以萬計的農村人口涌入城市定居，這就會對房地產市場產生很大的需求。現階段，我國還普遍存在著“重購買輕租賃”的觀念，這就使得公共廉租房及個人去市場上租房缺少理念上的氛圍。一方面是看重房屋購買，另一方面又面臨著大量的住房需求，在我國高房價居高不下的形勢下，房屋租賃成為一條便捷可行的途徑，因此社會上，一部分年輕人逐漸改變“持有房產”想法，轉向以房屋租賃為主的一種消費模式。通過以租代買，實現居者有其屋，尤其是為低收入群體特別是剛畢業的大學生、進城務工者營造一個宜租、宜居的社會環境，是推進以人為核心的新型城鎮化的應有之義，是促使房屋回歸“居住本質屬性”的應有之義，這也是我國深化住房制度改革的一項核心內容，但如何營造良好氛圍、如何完善我國房地產租賃市場，需要開展深入的研究工作。

一、 我國房地產租賃現狀及存在問題

1. 房屋租賃人口不斷擴大。隨著我國城市化進程的加快，大量農村人口進城務工，逐步變為城鎮常住人口，他們短期內還不具備房屋購買能力，暫時還只能通過在租賃市場上租住房屋來滿足各自的住房需求。在城市化進城加快的同時，房屋價格也在逐年攀升，目前已經處于一個較高的水平，不止是進城務工人員，還有每年從學校畢業走上社會參加工作的畢業生需要通過租房來滿足自己的住房需求。據我國住建部的不完全統計，目前我國大約有1.6億人左右通過在城鎮租房解決住房需求，約占城鎮常住人口的21%，其中絕大部分是新就業大學生和外來務工人員。據鏈家預測，中國租賃人口數量將增長至2020年的2.0億人，2025年的2.3億人，2030年的2.7億人。

受我國傳統置業觀念以及消費者對財產的持有觀念的影響，我國居民主要看重自有住房，大多想購買屬于自己的房產，在有經濟消費能力的中老年消費群體中，已經形成了購買房產為主的消費模式。但與此同時，通過調查發現目前大多數的“90后”“00后”年輕人，他們的購房意愿正在逐年下降。他們心中逐漸有不再愿意再為高昂的房價埋單的想法，受經濟條件限制，希望通過房屋租賃來減少在購買住房方面的巨大投入，從而以便更好地提高在其他方面生活的質量。

2. 租賃市場緩慢發展。隨著我國經濟規模的擴大和經濟的穩步增長，我國的城市化率也在逐步加快，城市凈流入人口顯著增加，尤其是流動人口和外來人口快速增長。大量的人口凈流入，隨之產生了大量的房屋租賃需求，房地產租賃市場發展速度也在加快。尤其是我國東部沿海的經濟發達城市，房地產租賃市場發展迅速。而隨著我國近幾年中部地區和西部地區經濟的發展，也帶動了當地房地產租賃市場的快速發展。我國房地產租賃市場中，房屋租賃來源主要由廉租房、公租房、經濟適用房和私人住宅構成，而廉租房和經濟適用房一直是新住房的主要供給來源和主要渠道。

我國住房體制從1998年改革以來，政府對社會租賃房由原先忽視到后來的逐步重視，經歷了前忽略后加強的一個發展過程，政府也相繼出臺了多項制度政策促進房地產租賃市場的發展。2016年5月，國務院發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《租賃意見》），積極鼓勵、支持培育和發展住房租賃市場。之后住房和城鄉建設部、國土資源部等相關部委聯合發布有關文件，確定武漢等12個城市首批試點。全國10多個省份20多個城市分別發布有關文件，細化具體措施，進一步加快推進培育和發展住房租賃市場。今后住房租賃市場有很大的發展空間。

二、 我國房地產租賃過程中存在的問題

1. 市場供需結構失衡。從某種意義上說，目前中國房地產存在的問題主要是結果性方面的問題，存在著結構失衡的問題。一方面，供需結構失衡。不同城市之間，規模較大的城市人口流入大于流出，凈流入量大，房地產需求在擴大，但同時，新房的土地供應存在土地利用計劃的剛性約束，導致房屋供應不能及時適應需求；三四線城市由于大城市的虹吸效應，人口凈流出量大，對房地產需求在降低，但同時房地產供給大于需求，供給過剩，即使房價下跌也無人問津；另一方面，不同消費群體之間也存在供需失衡問題。可支配收入高的高收入群體配置了大量的不動產資產，手中有大量的房屋，在房地產稅等房地產持有環節的稅收政策還未出臺之前，這些高收入群體手中的房屋大量空置，就會導致新增房屋供給不能成為有效供給，而與之相對應，進城務工者及低收入群體的房屋剛性需求不能得到有效滿足。

2. 房地產價格上漲過快。最近幾年，房價一直在快速上漲之中，尤其是最近幾年。有學者提出房價快速上漲與土地供給有一定的關系。第一，土地資源是一種稀缺性資源，其自然供給無彈性，經濟供給缺乏彈性，這就導致在人口吸引力強的城市，土地供應緊張。同時，地方政府財政收入中土地出讓金占比較大，地方財政依賴土地出讓收入。土地價格是房地產開發成本的重要組成部分。土地出讓價格的上升，也對房價的上升產生一定的影響。新售商品房價格的上升會傳導到當地的房屋二手市場，導致二手房價格的上漲，從而造成房價全面上漲，這給房地產調控增加了難度。第二，“地王”頻繁出現，受上漲心理預期的影響，會拉高市場預期，房價進一步上漲。

3. 租戶權益得不到有效保障。房屋租賃是對房地產市場的重要組成部分，是對房屋交易的重要補充，是增加房地產市場房屋供應的重要渠道。在目前的房地產租賃中，租戶的權益經常得不到有效保障，存在著房東隨意漲租金、隨意趕人，不履行房屋租賃合同，租賃無法享有就近入學、醫療等問題，租房者與業主的合法權益無法有效保障。租賃中介行業運行不規范，承租人的押金得不到及時退還，承諾服務不能全面有效履行等問題。同時，出租房屋存在房屋品質問題、消防隱患、非法群租等現象。

4. 租賃市場不發達， 租購不能同權。過去我國主要是發展購房市場，租房是短板，現階段，我國房地產市場以產權市場為主體，租賃市場不發達，租房權利不完全，沒有租購同權。承租人子女還不能享有就近入學、醫療、衛生等公共服務權益。在我國的一線城市如北上廣深等城市中天價學區房的出現就是一個典型例子，學區房屢屢報出天價，其實其房價中已經不是單純的房產本身的價值了，在很大程度上包括依附在其房屋上的享有優質教育資源的權益價值。

三、 國外發達國家房地產租賃市場情況及借鑒

從國外發達國家的房地產市場發展現狀來看，在整個房地產市場中，房屋租賃占比相對較大。在美國，房屋租賃占整個房地產市場的比例超過50%，德國租房比例比美國搞一些，達到60%左右。在租房群體中主要是年輕人，這與年輕人職業的變化，收入較低以及經常流動等方面的原因有很大關系。另一方面，不購買房屋而租賃房屋居住也為年輕人在就業選擇時提供了更多的選擇空間。

1. 英國。英國同其他國家一樣，房地產市場也暴露出很多問題，英國政府在房地產市場發展的早期就非常注重所暴露出的問題，主要通過政府投資住宅房產，運用稅收政策等手段進行市場干預和市場調節。在英國，大城市的住房自有率低于全國平均水平。在大城市中有近50%左右的人買不起房子。英國房地產租賃市場有一個顯著特點就是具有明顯的年齡層次，35歲之下年輕人中年齡越低租房率越高，并且租賃市場內部結構也在不斷變化。英國政府，全面考慮了全國中低收入者對房租的承受性，注重發揮政府與市場的協同調節作用，制定了很多可行的租賃市場政策，通過制定法律出臺相關法規，加強嚴格監管、實施稅收減免政策等措施來抑制房屋租金的隨意上漲和快速上漲。

2. 美國。在美國房地產市場中，其住銷售市場房比重大于租賃市場比重，其全國平均住房自有率69%左右，在美國的大城市中，房屋租賃的比重要比全國的平均水平要高一些。如紐約的租房比例達到64.4%，明顯高于全國平均水平。美國的房地產市場突出支持房地產抵押信貸，住房市場中以商業經營型住房為主，而在商業經營型住房市場中以私人住宅投資為主。

美國政府在充分發揮市場作用的同時，也注重充分發揮“有形的手”的作用，運用相關法律法規（《住房和社會發展法》、《美國統一住房租賃法》及很多州的住房租賃法）對租賃市場的租金進行規范管理。美國政府還注重對居民租賃住房使用權權益的保護，按照其租賃控制法的有關規定，房屋的出租人在房屋租賃期滿時，除非是為了房屋所有人或授權人的自身利益而親自占有該房屋，否則所有人不得拒絕房屋承租人續約的要求。

3. 新加坡。政府主導供應，差異化準入。新加坡在住房供應方面以政府行政干預為主，市場調節為輔。其推行的組屋政策為其住房供應的主要政策，政策主要以解決“居者有其屋”為目的，保障中低收入群體的住房需求。

政府推行的組屋由國家發展部的建屋發展局（HDB）統一建造與實施。HDB作為獨立性非營利機構，實行綜合平衡預算，經營虧損部分由政府兜底，其主要任務是為新加坡居民提供買的起、住的起的房子。HDB提供的房型主要有一房式（35m2）、二房式（45m2）、三房式（65m2～75m2）、四房式（100m2）、五房式（110m2～130m2）、公寓式等。2016年，新加坡房屋自有率高達90.9%，82%的居民居住在組屋內。在所有住宅中，HDB提供了超過90%的住宅。在申請組屋準入方面，新加坡實行嚴格且差異化的政策，申請組屋者家庭月收入不得高于8 000新元，大家庭不得高于12 000新元，對于高收入家庭HDB不負責提供組屋。

四、 房地產租賃市場健康發展的建議

1. 健全完善房地產租賃市場配套法律法規。借鑒國外美英德等發達國家經驗，要加強法制建設，制定房地產租賃市場詳細的相關法律法規，健全中介行業管理制度、行業協會監督管理體系，通過法律法規來保障承租人的合法權益，規范中介行業，在制度層面予以保障。具體頂層制度設計、法律法規制定入手，從法律層面對房地產市場管理部門的經費來源、運用渠道及管理績效等方面進行規定，對于大量房屋的空置現狀，可通過制定法律法規的方式，提高持有環節的稅收，從而將其推入住房租賃市場。同時，運用法律法規保障中低收入階層對房屋的承租權及相關權益，規范承租者與出租者的市場行為。

2. 建立國有公益性房屋租賃信息平臺。建立國有公益性房地產租賃信息平臺，依托平臺優勢，推行陽光租賃，平臺具備用戶管理、房屋預登記、網上備案、打印備案證明申請、房源搜索、合同網簽、求租信息發布等多種業務功能，同時逐步整合個人租賃房源，先期平臺中房源數量相對較少，絕大多數租賃房源還分散掌握在普通市民手中，通過平臺分散于民間的住房租賃房源集中統籌、進行整合，提高平臺的權威性，促使租賃企業不斷提升管理和服務水平。

3. 建立國有公益性房地產租賃公司。借鑒國外發達國家經驗，在房地產租賃市場管理中，建議發揮“有形之手”和“無形之手”的作用，設立國有住房租賃服務企業，充分發揮政策性功能性平臺作用，主動承擔社會化住房租賃市場主渠道重任、承接行政區劃范圍內住房租賃交易服務，通過市場化運作，為社會提供專業化、規模化、規范化的住房租賃服務。國有租賃服務業務應全覆蓋，提供高效優質的基礎服務與增值服務，實現政策性住房綜合服務一體化、服務效能最大化。

同時，應充分發揮國有租賃公司的引領作用，通過國有房地產租賃服務設立和運營，逐步建立起以國有公益性租賃住房為主導、新建配建商品房為主體、私人空余閑置住房為補充的租賃房屋供應體系，以滿足各類人群不同的住房租賃需求。

4. 規范集體土地建房租賃。目前，國家正在13個城市開展集體建設用地建設租賃住房試點工作，允許在集體土地上建房出租，這是增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾的重要房地產政策，但建議進一步規范集體建設用地建設租賃住房工作，適時修改《土地管理法》第44條、63條中規定的有關條款，或者通過《土地管理法》解釋權來說明和規范，同時修改完善部門有關政策，確保集體土地建房出租在法律范圍內推進，以合法有效地推行這項工作；同時建議進一步明確集體土地上建房出租的有關法定手續、租賃住房建設主體及利益分配等問題。通過規范集體建設用地建設租賃住房這一項工作，可以有效增加住房供應，為房地產租賃市場提供有效供給。

5. 加強對房地產租賃市場的監管。住房同時具有天然的兩種屬性，一種是作為耐用消費品，具有消費品屬性；一種是作為金融投資產品，具有投資屬性，同時住房又是準公共物品。住房具有準公共物品的特性，如果全部依靠市場這只“無形之手”進行市場調節的話，將會產生市場失靈現象。住房的準公共物品屬性決定了政府義務運用“有形之手”對市場進行調節，更好地發揮政府的作用，為房地產租賃市場提供合格住房，滿足人民群眾的住房需求，尤其是中低收入者的住房需求。針對我國現階段房地產租賃市場上存在的問題，建議對我國的房地產租賃業務進行統一管理，設立專業的房地產租賃管理機構，對房租賃市場上的主體、客體、承租人與出租人的責任與義務、租賃合同的簽訂及履行、房屋的維修等一系列租賃過程中可能存在糾紛隱患進行全程監管，以提高整個房地產租賃市場的規范性。

6. 健全房地產租賃市場金融及稅收政策。在金融政策方面：鼓勵金融機構向住房租賃企業提供支持；鼓勵支持發行房地產租賃長期債券，穩步推進REITs試點；大量引入社會資本投入房地產租賃行業，提高公租房運營保障能力；進一步支持住房公積金支付房租政策，無房者租房可提住房公積金付房租，連續足額繳存滿3個月或其他期限，本人及配偶可按規定提取夫妻雙方住房公積金用于支付房租；在稅收政策方面：通過對出租人減少稅收、提高補助來激活房屋租賃市場。機構出租房屋，要繳納的稅種有房產稅、增值稅等，合計稅賦達到租金的20%左右，負擔過重。對依法登記備案的、達到一定標準的住房租賃企業、機構和個人，應該給予稅金優惠、獎補和支持等。對于買不起房的新市民，要避免最后連租房都很困難的情況出現；承租人享受增值稅、個人所得稅、契稅等優惠政策，防治相關稅費轉嫁到房租上，而最終讓承租人承擔；在“租購同權”相關政策方面，“賦予符合條件的承租人以就近入學等公共服務權益”，租賃房屋同等享受教育、醫療等公共福利，在落戶方面，取消學歷、工作、社保等限制條件。

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作者簡介：申文金（1981-），男，漢族，山西省晉城市人，中國國土資源經濟研究院副研究員，中國人民大學公共管理學院博士生，研究方向為國土資源管理、房地產經濟及土地標準化等；張文主（1988-），女，漢族，湖南省雙峰縣人，欽州學院建筑工程學院講師，研究方向為土地利用與城鄉規劃。

收稿日期：2018-06-16。