樓市，“降價未遂”

李永華

安徽合肥近日傳出，某樓盤降價6000元/平方米，房產(chǎn)局長親自前往調(diào)研，不久，房價便又回漲。

無獨有偶。碭山某樓盤降價后，當(dāng)?shù)卣M織召開了一次“降價未遂事件”約談會，停辦相關(guān)樓盤預(yù)售許可證，同時對4家合作銀行予以處罰。

看不懂的人有若一手排出六個錢包買房的“許三觀”——還不讓開發(fā)商降價了？到底什么鬼？

降價迭起

降價潮起。

8月底，有房企打響第一槍，推出8.9折全國促銷，最低7.4折。

緊隨其后，萬科上演了一出“活下去”大戲，不僅廈門某項目價格被“腰斬”，還要附上退房退全款的好條件。如此大度，一度讓“房鬧們”都羞到臉紅。

作為風(fēng)向標(biāo)的北京房價，“下滑”也早已成為共識。數(shù)據(jù)顯示，今年1月至8月，北京市商品房銷售面積為354.2萬平方米，同比下降32.8%。其中，住宅銷售面積為266.3萬平方米，同比下降22.7%。

三四線城市則更是躲不過。比如在今年拿下過全國房價增速第一名的岳陽，降價便已成趨勢，某央企開發(fā)的樓盤價位下降近20%。

房價降，剛需笑。

“房子賣不動，我們走進售樓部終于也有笑臉相迎了?！笨捶靠戳艘荒甓嗟膹埾壬缡钦f。8月開始，置業(yè)顧問們就紛紛打電話邀請看房，還有免費班車接送。這待遇讓剛需們受寵若驚。

半年多前，長沙湘江之濱某熱門樓盤的茶水費還是20萬，有朋友找經(jīng)濟Ke打聽有沒有門路；如今，該樓盤因大戶型難賣，只好拖著不開盤。

房價下降，地產(chǎn)自媒體也樂呵呵的。一位朋友透露，上半年買房都靠搶，開發(fā)商們懶得做宣傳，對媒體朋友不冷不熱；形勢一變，開發(fā)商朋友們卻主動上門邀約，軟文寫到手軟。

割肉鏈條

有人歡喜有人愁。

若不是形勢所逼，誰愿意降價割肉放血？

今年6月，中國房地產(chǎn)協(xié)會會長胡志剛警告，“現(xiàn)在的形勢，只會讓能活的活好，瀕死的死掉”；萬科郁亮也大聲疾呼，“如果6300億回款目標(biāo)沒有達成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停?！?/p>

活下去最重要——不管是賣房子，還是賣包子，要快速回款，降價促銷永遠最直接、有效。

9月份，某房企在降價后成功賣出近600萬平方米的房子，合約銷售金額630億元，環(huán)比分別上漲56.5%和57%，創(chuàng)下今年單月銷售額新高。

但回款雖快，割肉也疼。有跟投項目的地產(chǎn)企業(yè)員工說，“跟投三年，如今一開盤就是虧，套在里面出不來”。

買了房的也鬧心。降價6000元/平方米，自家房子一夜間跌價100萬，再有錢的房主都坐不住。售樓部、政府辦公樓前拉橫幅的隊伍里隨即就多了不少財務(wù)自由人士與中產(chǎn)一族。不乏沖動者，直接砸掉售樓處。

而維權(quán)事件不斷、信訪問題突出，政府維穩(wěn)壓力不免增大，各地住建部門也忙于應(yīng)付。某區(qū)房產(chǎn)局局長說，業(yè)主維權(quán)事件中95%是基于合理訴求的；開發(fā)商違規(guī)的情況屢見不鮮，如虛假宣傳、過度宣傳、惡意炒作、非法中介、捆綁銷售、虛假承諾、精裝修問題等等。現(xiàn)實卻是政府一應(yīng)背鍋。

問題如此之多，開發(fā)商卻想著降價促銷、賣完走人？想想就生氣，而且生氣的后果很“嚴重”。于是鏈條構(gòu)成——約談了，調(diào)研了，價格漲回去了。

土地財政

那“背鍋俠”撒手不管行不行？有的官員認定，政府定地價、定房價、定購房資格、定精裝修材料價格、定型號等等，已經(jīng)被動地與開發(fā)商變相綁定在一起。

其實，也并非完全被動。

遙想最初，開發(fā)商與地方政府“情投意合”，各地多是黨政一把手牽頭負責(zé)項目推進，紅燈關(guān)閉，綠燈大開?？墒?，共富貴易，共患難難。

為了活命，開發(fā)商不得不大降價、多回款，還要少花錢、少拿地；但土地財政卻是地方政府的命根子，少拿地，真要命。

11月5日，北京市朝陽區(qū)及昌平區(qū)兩宗地塊均以底價成交；土地出讓金穩(wěn)居全國第一的杭州，10月賣掉的6宗地中有5宗地零溢價。

沈陽、武漢、福州、長沙多地流拍的消息接二連三。今年前三季度，全國300個城市共流拍446宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積5645萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。

11月2日，易居研究院稱：1—10月其監(jiān)測的40城土地出讓金同比減少0.5%，2016年初以來同比首次轉(zhuǎn)負，地市降溫明顯。

有地產(chǎn)企業(yè)人士告訴經(jīng)濟Ke，前兩年高價拿地的項目，現(xiàn)在限地價、限房價，還有各種限制政策；加上水泥、河砂、鋼筋等建材漲價，人工費上升，形勢好的時候就是不讓漲價。形勢壞了，又不讓降價，“拿地不得不謹慎。”

而今年上半年，地方政府入手的土地出讓金合計26941億元，加上與土地出讓相關(guān)的稅費9799億元，共36470億元；地方政府其他的全部收入是44642億元。“土地財政”的切實數(shù)據(jù)擺在跟前，底價成交、流拍，這樣的字眼在地方官員看來有多可怕？幾乎沒有哪個地方能承受土地收入的大幅下滑。

5月，湖南某縣級市因財政困難一度停發(fā)公務(wù)員工資，據(jù)說后來靠賣了兩塊地才補發(fā)；貴州某市，一家投標(biāo)政府項目的公司相關(guān)人員說，總投資數(shù)億元的項目從年初就斷了資金，自己已9個月沒領(lǐng)到工資。

那錢從哪里來呢？借錢不行，地方債務(wù)已不堪重負，中央要求嚴控新增地方債務(wù)、清理存量債務(wù)；增稅不行，企業(yè)叫苦連天，大規(guī)模減稅在即。如果土地大面積流拍，或者大幅打折出讓，局面對地方政府來說有多可怕？

共克時艱。據(jù)經(jīng)濟Ke了解，某區(qū)政府內(nèi)部會議紀要稱，“開發(fā)商賣的不是房子，是責(zé)任?！睂δ切安回撠?zé)任”的開發(fā)商，自然要上各種手段。

然而，這只能應(yīng)一時之急。

至于未來，如何既逐步擺脫土地財政，又穩(wěn)定地方政府財源、確保地方運轉(zhuǎn)、維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，還需要一場大變革。

（該文已于2018年11月8日發(fā)布于由 《中國經(jīng)濟周刊》與俠客島聯(lián)合出品的微信公號“經(jīng)濟ke”。）