住房市場新動向

◎鄒琳華

今年7月31日，中共中央政治局召開會議，首次在中央層面將房價調控目標由抑制房價過快上漲轉變為遏制房價上漲，此舉將促使地方政府將房地產調控政策真正落到實處。

住房市場現狀與分析

1.一線城市房價穩中略升，但房租上漲較快

今年年初以來，北京房價開始回升，但在嚴控房價上漲的政策背景下，回升節奏被中斷，上海繼續回落，深圳小幅上漲，廣州上漲較快。今年8月，一線城市房價環比上漲0.27%，比7月僅擴大0.01個百分點。其中廣州上漲1.49%，深圳上漲0.85%，北京下跌0.02%，上海下跌1.24%。與2017年同月相比，今年8月一線城市房價同比上漲4.1%，年度房價漲幅也在相對合理的范圍內。其中，廣州上漲18.19%，北京上漲0.09%，上海下跌8.37%①。

北京等一線城市住房租金快速上漲。與2017年12月相比，今年8月北京住房租金累計上漲7.46%（整租，不含資本公寓），單套住房月租金達到6600元/套。借助國家對長租公寓的融資政策優惠，大量資本進入以轉租為主業的“二房東”市場。長租公寓利用資產證券化手段，撬動更大的資本爭奪房源，客觀上對部分城市住房租金上漲起到推動作用。此外，在房價上漲受到政策抑制情況下，租金上漲也是住房供求矛盾增強的另一種表現形式。由于租房市場與住房市場的替代效應，租金上漲將迫使一部分租房家庭考慮購房，從而又會反過來增加房價上行壓力。

2.準一線及二線城市房價漲速顯著下降，供應緊張局面有所緩解

在政策嚴控房價上漲、棚改貨幣化政策調整及市場短周期接近見頂等因素的綜合作用下，準一線及二線城市②房價退熱。與7月相比，8月準一線城市房價環比微漲0.16%，漲幅比7月回落1.13個百分點；二線城市房價環比微漲0.01%，漲幅比7月回落0.57個百分點。前期熱點城市中，杭州、西安環比分別微漲0.59%及0.12%；武漢、青島、長沙、濟南、廈門及重慶環比分別下跌0.04%、0.06%、0.13%、0.19%、0.51%和0.7%；成都環比下跌達3.23%。但與2017年同期相比，準一線及二線城市仍累積了較高的房價漲幅。今年8月，準一線城市房價同比上漲16.09%，二線城市同比上漲16.75%。其中西安同比上漲104.95%，廈門同比下跌10.78%。

今年上半年，由于部分地方政府對新建商品住房進行限價，導致一二手房價格倒掛，低于市場價格的新房被搶購。下半年，二線城市住房限價有所松動，使得短期供應緊張局面有所緩解。

3.三四線城市房價漲速回落，后期上漲乏力

在房地產市場調控向三四線城市延伸、貨幣化棚改政策調整的背景下，三四線城市房價仍慣性上漲，但總體漲速有所回落。今年8月，三四線城市環比上漲0.45%，漲速比7月回落0.69個百分點。安陽、南陽、常州及煙臺等城市房價漲幅仍較高，三亞、廊坊等住房投資屬性較高的城市房價環比分別下跌2.31%和5.59%。今年以來，從累計漲幅看，三四線城市平均累計上漲10.45%，其中海口、咸陽和防城港累計漲幅在30%以上，另有貴陽、安慶和宜昌等14個城市累計漲幅在20%-30%之間，廊坊累計下跌8.9%。棚改貨幣化政策淡出，對快速上漲的三四線城市房價起到釜底抽薪的功效。

存在問題

1.一線城市潛在供求矛盾短期難以緩解

從市場基本面看，一線城市住房市場具有供給增長潛力小、需求增長潛力大的特征，住房供求矛盾長期存在。在嚴厲的限購限貸政策作用下，雖然當前房價上漲得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通過一些曲折的形式表現出來。

2.準一線及二線城市房價預期具有較高不穩定性

準一線及二線城市在我國城市體系中具有承上啟下的特殊地位，其房價預期在時間上存在較高的不穩定性。當市場向好時，市場對房價預期的過于樂觀導致了準一線及二線城市房價在2017-2018年迅速上揚。反之，房價的下跌速度將很快。

3.三四線城市住房低庫存與高空置率同時并存

2016年以來，在去庫存政策的綜合作用下，三四線城市新建商品住房總體庫存水平較低，這是目前三四線城市房價持續快速上漲的主要原因。此外，雖然商品住房實現了快速出售去庫存，但是就業機會相對較少、公共服務水平相對較低及人才吸引力偏小等原因，導致存量住房的利用率并不高。存量住房空置現象較為嚴重，抑制了三四線城市住房市場的長期發展。

對策與建議

1.規范住房租賃市場發展，擴大城市租賃房源

（1）規范住房租賃市場發展。區分重資產的長租公寓與輕資產的轉租公司，嚴控不具備自有住房產權、輕資產住房租賃企業的證券融資，避免利用金融杠桿爭搶房源；禁止誘導、哄騙租戶將租金轉為貸款分期；加快推進住房租賃立法，在發生經濟糾紛時優先保護租戶權益。

（2）多渠道擴大重點城市租賃房源。加快對集體土地建設租賃住房試點的推廣；對利用工商業閑置建筑改造為長租公寓的開發商，給予更多的規劃、土地利用和稅收政策支持；同時，出臺可行性細則，支持企業利用閑置土地建設租賃型職工宿舍等。

2.以提高住房利用效率為重點，加大公共服務區域一體化力度

當前從總量看，住房已經實現了供求平衡。但公共服務水平不均衡、交通不便利等原因，導致大量住房利用效率低下，存在結構性供應緊張。建議加強教育、醫療和交通等基本公共服務一體化，加強對基本公共服務均等化的統籌協調力度，盤活存量房源，調節不同區域供求余缺，改善住房供求結構。

3.堅持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持調控政策定力

一二線城市仍需繼續抑制投資投機，維持現有的限購、限貸等房地產調控政策力度不放松。部分快速上漲的三四線城市，督促其出臺或加碼購房需求控制政策。清理不合時宜的住房去庫存政策。落實好地方政府穩定房價的主體責任，對穩定房價不力的城市兌現問責。堅持“因城施策”，避免系統性風險。

■注釋

①文中數據均來自大數據房價指數（BHPI）。

②中國社科院財經戰略研究院、住房大數據課題組根據GDP、人口、財政收入、地鐵、民航吞吐量及第三產業比重等指標作的暫行劃分。