房地產開發企業信用風險的形成機理及防范對策

南雨岐

摘要：房地產開發企業資金需求大，回收時間長，對國家金融財政政策反映敏感，產業鏈錯綜復雜，債務規模過大，其信用風險是房地產危機或金融危機的關鍵誘因，將嚴重影響我國經濟持續健康發展以及社會的穩定。本文從房地產開發企業信用風險的內涵入手，分析了房地產企業信用風險形成的機理，提出了防范信用風險的對策，對于目前促進房地產企業有效防范信用風險，維持房地產開發企業在國家金融財政政策嚴控環境中實現持續健康發展具有現實意義。

關鍵詞：房地產開發企業 信用風險 融資結構

中圖分類號：F270 文獻標識碼：A 文章編號：1009-5349（2018）19-0069-03

近幾年來，房地產企業迅速發展，但也存在盈利能力弱化，自身融資能力不足，資金鏈斷裂，嚴重威脅房地產開發企業的生存，融資結構和融資方式不合理，負債規模過大，導致房地產開發企業財務負擔過重，時刻面臨巨大的信用風險的問題。特別是近幾年各地區限貸限售等政策的出臺，房地產開發企業經營日益困難，資金周轉不暢、放大信用風險發生的可能性，如果對房地產企業的信用風險不給予及時關注，將給投資者和購買者造成嚴重的損失，影響經濟的正常運行甚至影響社會的穩定。

一、房地產開發企業信用風險的內涵及形成機理

風險是某一事件發生的可能性，信用風險就是債務人發生違約的可能性，房地產開發企業的信用風險主要是由于各種籌資方式形成的借入資金包括銀行借款和從私人或小規模貸款公司借入的資金以及由于發行證券籌措的資金，到期無法償還本金及利息的可能性大小。房地產開發企業上下游產業鏈聯系密切，影響深遠，其信用風險的形成機理錯綜復雜。房地產開發企業的信用風險一旦產生，給房地產開發企業造成的預期損失將超過預期收益，大量爛尾樓的出現，或將房地產開發企業多年的收益吞噬，并且房地產開發企業的信用風險會持續累積、惡性循環、引起供應鏈的連鎖反應、引發次貸危機，造成社會經濟的不穩定，其危害后果難以預期及度量，應引起國家各級政府的高度關注。房地產開發企業的信用風險主要是由以下幾種原因形成的：

（一）由于債務原因引起的信用風險

由于房地產開發企業債務規模過大，財務負擔過重，導致債務到期無法履行債務契約造成的信用風險。

（二）由于市場原因引起的信用風險

由于目前國家對房地產開發企業的限制，包括資金限制、土地限制以及市場限制，導致房地產開發企業很難從正規銀行取得滿足其經營活動所需資金，被迫從私人或小額貸款公司取得資金，極大地提高了資金成本，是房地產開發企業違約的重要原因。

（三）由于經營困難引起的信用風險

目前由于房地產市場的政策影響，特別是限貸限售政策的影響，導致房地產開發企業資金回收困難，而資金卻需要不斷注入，資金周轉無法正常進行。這是決定房地產開發企業信用風險的主要因素。

（四）由于購買力下降引起的信用風險

由于目前實際通貨膨脹率高于人們預期水平，而居民的收入水平未見提高，特別是農村居民，這幾年由于糧食價格的下降，購買力受到嚴重影響，導致居民購房的需求及熱情減弱，造成購買力下降，引起房地產開發企業銷售不暢，經營能力下降，有可能誘發的信用風險。

二、房地產開發企業存在的主要信用風險

房地產開發企業的信用風險與融資是密切相關的，其融資的目的是通過選擇方式從時間上和數量上保證開發項目對資金的需求。金融危機過后，企業的融資市場越來越復雜，企業的經營風險逐步上升。房地產開發企業主要的信用風險有政策風險、融資渠道單一風險、資本結構風險、負債期限結構風險、負債經營風險、利率風險等。

（一）房地產開發企業的政策風險

房地產開發作為資金密集型產業，受國家貨幣信貸政策的影響較大。國家可通過運用存貸款基準利率、貸款利率及信貸監管等經濟杠桿和手段，控制貨幣供應量和房地產信貸規模，從而對房地產開發企業融資產生影響。房地產開發企業的生存與發展非常依賴貨幣供應量，當其擴大時，貨幣資金流動性增大，必然有利于大量資金進入房地產市場，利于房地產金融。反之，則可能導致資金撤離房地產市場，加大房地產融資難度。目前，我國房地產開發資金約有60%直接或間接來源于銀行信貸，一旦房地產信貸政策有變化，無疑會給房地產融資帶來較大的風險。如國家在房地產領域實行嚴格的信貸緊縮政策，提高貸款利率，會加大房地產融資成本，并進而影響企業的償債能力；再如，金融監管機構，嚴加限制商業銀行的房地產信貸業務。這些政策均使房地產融資難度加大。稅收政策對房地產的影響也很大，稅收政策是調整房地產價格的有效工具。

（二）房地產開發企業融資渠道單一風險

許多房地產開發企業融資渠道比較單一，直接融資所占的比例很小，資金來源大多都是銀行貸款，而目前銀行已經很難提供滿足房地產開發企業生存所需資金，迫使其向私人或小額貸款公司借款，導致其資金成本提高、財務負擔加重，在房地產宏觀調控或信貸貨幣政策趨緊的背景下，嚴重影響項目預期現金流的運行，導致資金鏈日趨緊張，無法如期足額滿足開發項目對資金的需求，影響項目進度，造成房地產開發企業財務危機誘發國家金融危機。

房地產開發企業面對的是單一的金融市場，商業銀行占據了主導地位。商業銀行貸款難以滿足房地產行業持續的資金需要。從銀行的角度來說，我國商業銀行目前在經營管理上還普遍存在制度缺陷，單一銀行間接融資不能保證房地產行業持續資金需要。商業銀行資金來源主要是短期儲蓄存款，所提供的長期住房抵押貸款使得銀行自身資產負債期限結構不匹配，隱含財務風險，提供的開發貸款和短期流動貸款對需要長期資本的房地產企業來說，還是不適應當前市場的需要，不能保證房地產行業也持續發展。

（三）房地產開發企業的資本結構風險

資本結構實質就是指企業全部資產中，各個資金所占比例以及構成。資本結構的理論是指以成本分析為基礎，通過改變資本結構的比例關系，怎么樣才能使企業利益達到最大時風險最小。

房地產開發項目的自有資金是衡量房地產企業整體實力和項目開發風險的重要因素。我國房地產開發企業普遍自有資金不足，近年來自籌資金比例一直在30%左右，距新政策35%的最低自有資金比例要求還有差距。由于自有資金的不足，大多數房地產企業只能依靠高負債經營。如果過度依靠負債融資而造成不合理的資本結構，就會埋下財務風險隱患，甚至發生難以預測和控制的財務危機。負債的多少要與自有資本和償債能力的要求相適應，要有效地利用負債經營以免負債太多。當企業在經營利潤率小于負債利息率的情況下舉債，盲目的沒有節制的舉債可能會使企業破產倒閉。

（四）房地產開發企業的負債結構風險

負債結構是指房地產開發企業的債務總額中短期負債與長期負債的比例。短期負債是企業日常運營過程中影響資金鏈的重要因素。目前，大多數房地產企業的流動負債率達到50%以上，說明絕大多數負債為短期借款，而短期負債中相當部分來自于預售房屋所得的預收賬款。一旦行業周期進入下行軌道，房價大幅下降或者其他原因引起消費者大量違約，會使這部分預收賬款變成需要償還的實質性負債，造成企業的現金需求急劇擴大，使企業面臨資金鏈斷裂的危險。

房地產開發企業的負債融資，最終需要項目開發的經營收入來還本付息。因此，房地產開發企業通過負債融資方式籌集資金，負債融資成本應低于預期融資收益，當企業通過負債融資獲取開發資金后，經營不善或房屋滯銷均可能導致房地產開發企業經營收入出現大幅度下降，不僅損害企業利益，還有可能導致償債能力變弱而最終無法按期償還負債融資的本金和利息，危及企業的生存與發展，嚴重的甚至可能因無力償還債務本息而破產倒閉。

三、防范房地產開發企業信用風險的對策

（一）積極拓展房地產開發企業融資渠道

房地產開發項目資金需求量大、占用周期長，其特性決定了房地產開發項目除了依靠自有資金外，還必須尋求外部金融工具籌集和融通資金，以保證項目開發各個階段對資金的需求。房地產開發企業應根據自身的融資能力和資金需求特點，積極拓展融資渠道，探索多元化融資方式，如房地產信托、私募、典當、委托貸款等，也可考慮合作開發或并購，以多渠道解決項目資金問題，并且通過多種融資渠道，使信用風險得到分散、對沖和規避，從而促進抗風險能力的提升。

國家政策和金融環境對房地產融資影響較大，房地產開發企業要了解國內外宏觀經濟形勢、國家貨幣及財政政策以及國內外政治環境等各種外部環境因素，合理分析影響企業融資的各種有利和不利因素，以及可能的各種變化趨勢，積極拓展融資渠道，選擇適合的融資方式。引導國外資金投入中國的房地產融資市場，政府和企業要抓住這樣的機會，可以利用國際金融組織貸款，外匯政府貸款，外國商業銀行貸款，國際證券，與外資合作經營以及信托等方式來進行房地產開發項目的融資。建立抵押資產管理公司，可以緩解其經濟上的壓力。

（二）合理安排資本結構

在進行融資決策時，應安排合理的資本結構，使股權與債權保證在一個合理的比例，以確保適當的償債能力，負債經營能使企業獲得財務杠桿利益，同時也要承擔相應的風險，由于債券定期還本付息的強制性要求，接受債券人的監督，資金使用效率降低。監督成本是企業因負債而必須支付的代理成本，另一方面，負債放大了管理者持有公司的股權比例，對管理者造成很大壓力。總之，負債融資可以促進管理者作出更好的投資決策。因此，房地產開發企業在融資過程中，企業要使債務資本的份額加大，以便獲得更多的利益，又要結合自身時間和風險承受能力，不能盲目地負債經營，避免由于債權資本比重過大而帶來的財務風險。

同時要確定合理的負債規模，根據企業的實際情況，周全地考慮財務風險，要保持合理的負債比率，并統籌安排融資進度和項目進度，既要確保項目各階段籌集的資金充足不影響生產經營，又要避免籌集資金閑置或者過剩而降低融資效益。

（三）建立信用風險預警系統

影響房地產開發企業融資的風險因素眾多，而且處于變化之中，這給企業信用風險的防范帶來了一定的困難，要解決這一難題，企業可充分利用信息技術建立信用風險預警系統。以此來分析房地產市場供需整體走勢和結構變化，保持對房地產信用風險的經常性、持續性的監測與分析，并及時調整貸款投向。在此方面，我國可借鑒其他發達國家房地產金融監控預警體系的經驗和各項指標來不斷調整和完善對我國房地產信用風險的監測。

（1）通過對反映企業負債融資規模、負債結構、償債能力等狀況的信息進行檢測，實時監控信用風險預警指標的變化，及時預測可能發生的風險，并作出風險預警提示。

（2）根據風險預警，針對風險的影響程度，制訂風險規避方案，集中力量對高風險區域采取重點防范措施，積極防范和化解風險。

（3）要根據國家經濟政策、市場環境（下轉第68頁）（上接第70頁）和企業自身狀況的變化對風險預警指標進行適時調整，以確保風險預警防范機制的靈活性和實用性。

（四）加強國家的宏觀調控和引導

房地產金融市場的穩定發展，對于我國經濟各個方面都具有非常重要的作用，所以，國家必須加強對房地產金融市場的調控，有效控制房地產信用風險，保障房地產金融市場的穩定發展。在我國，房地產具有半壟斷性，房地產開發商一般不會通過降低房價來推廣銷售甚至有一些開發商囤積住房，以等購買力恢復后再加價出售。因此，房地產金融的發展需要政府發揮作用，政府監管部門應該從根本上解決房地產市場的問題，從全方位對房地產進行調控，通過法律手段，使房地產融資有一個良好的外部環境，從源頭上解決房價上漲的問題；完善土地出讓制度，提高土地管理部門、房地產交易監理部門的透明度，減少商業腐敗等；采取相應的優惠政策，保護中小投資者的利益，從根本上保證房地產市場的穩定健康發展。

總之，保障我國房地產開發企業持續穩定發展，準確把握房地產開發企業信用風險的形成機理，明確房地產開發企業主要的信用風險，有針對性、突出重點地提出防范信用風險的對策，對于穩定房地產市場、保障房地產開發企業的生存與發展，降低房地產開發企業由于信用風險誘發金融危機的可能性，維護國民經濟可持續發展及社會穩定具有十分重要的戰略意義。

參考文獻：

[1]袁紅梅，信用風險管理的意義[J].現代經濟信息，2018（2）.

[2]何光輝，楊咸月，蒲嘉杰.中國P2P網絡借貸平臺風險及其決定因素研究[J].數量經濟技術經濟研究，2017（11）.

[3]王雪青，陳湛，夏妮妮.我國建筑業信用管理研究現狀與展望[J].工程管理學報，2016（12）.

[4]薛葉振.當前房地產企業融資狀況分析與思考[J].商業經濟，2015（6）.

[5]侯明廷.央行新政逼宮房地產商另覓融資路[J].中國投資，2013（12）.

[6]郭延安.我國房地產信用風險成因與防范機制研究[J].浙江金融，2009（10）.

責任編輯：趙慧敏