長租公寓市場變局

《支點》記者 肖麗瓊 實習生 祝融、高素

在武漢，多個長租公寓品牌的空房率在“甲醛門事件”后持續走高。

長租公寓品牌自如深陷“甲醛門”，將這個行業也推入輿論漩渦。

在一些自媒體發布的文章中，甚至有爆料稱“行業利潤堪比販毒”。

在武漢，多個長租公寓品牌的空房率在這一事件后持續走高。如今，打開一些知名長租公寓品牌的APP，待租公寓的頁面上都有一份甲醛檢測結果——贏得租客以及公眾的信任，是長租公寓首先要解決的問題。

“自如‘甲醛門’事件的爆出，其實對行業和公司發展都是有推動的。”武漢本土長租公寓品牌寓芝蘭的負責人吳海軍，否認了“自如甲醛門事件”對公司發展帶來負面影響。他告訴支點財經記者，寓芝蘭的收房率和出租率都在此事件后有了一定提升。

90元的超低月租、免押金出租……有跡象表明，這個行業的競爭都在“甲醛門事件”后進入白熱化階段，與此同時，行業的規范化也在進一步完善。

解決信任危機

9月25日，武昌學雅芳鄰小區，在蛋殼公寓一名“管家”的帶領下，支點財經記者以租房者的身份看了兩套公寓。

公寓內，洗手間、廚房設備一應俱全。在一間1200元/月房租的單間里，床、柜子、桌子一應俱全。另一間帶有小陽臺的房間，租金為1590元/月。這套公寓內已經有了2位租客。

敏感的甲醛問題不可回避。“甲醛”成為有租房意向的租客們頻頻提及的詞匯。

在一個待租單間，衣柜的柜門敞開著，進門后有明顯的異味。面對記者關于空氣質量的質疑，管家告訴記者：“這間房的甲醛檢測結果是達標的，而且之前有人剛住過。房子只有檢測達標，我們才會放出來，沒過關會延期再出。”

同樣的質疑，自如公寓管家小付面對每個租客時幾乎都會遇到。9月1日起，自如下架了包括武漢在內的九個城市的首次出租房源。就在記者暗訪的前一天，自如APP上線首批“空氣檢測合格房源”。在待租房間的頁面上，租客可以看到首次出租房的空氣檢測報告，以及“空置超過30天”的承諾。記者注意到，自如公寓的空氣質量檢測結果主要由名為“A&B藍莘環境檢測技術（上海）有限公司”做出，僅顯示甲醛一項的檢測結果。

小付告訴支點財經記者，小區里有套房是原業主裝修過的，自如收房后又加了些“自如元素”進行二次裝修，目前已經檢測完畢，雖然達標了，但因為空置未超過30天，所以也不能出租。

吳海軍最近一個月發布的微信朋友圈主題，也大多與“甲醛”、“空氣質量”相關。而在此前，這并不是他在公司發展中關注的焦點。

寓芝蘭長租公寓采用清新風格，以吸引年輕人。

28歲的仙桃姑娘小李，20天前入住了寓芝蘭位于武昌百瑞景的一套公寓單間。盡管已經看過該房間甲醛檢測合格的結果，但小李仍有些不安。她告訴支點財經記者，“也許是心理作用，剛住進來的時候總感覺有點味道。”

吳海軍決定，在“寓芝蘭”APP上每個公寓的介紹頁面，最后一張圖片都換成該公寓甲醛含量檢測結果。“這個檢測結果的發布，實際就是一種公開承諾：一旦租客自測的數據超過公布的數據，可以憑此起訴我們。”吳海軍說。

白熱化的競爭

在蛋殼APP上，位于光谷某小區的一間10平方米的單間，年租的首月租金僅90元。

這樣百元左右的特惠房源，大多位于光谷片區，對初入職場的租房客們極具吸引力。

舉辦到第6季的自如“海燕計劃”也是一項重要賣點。參加這個計劃的應屆畢業生可以不交押金,房租月付入住公寓，且在一年租期內不會上浮。這吸引了眾多應屆畢業生成為自如房客。

一位公寓管家告訴支點財經記者，在一些熱門地區，幾乎所有的品牌都會入駐。在“甲醛門事件”發生之前，中介手上如果有待租的毛坯房，會直接把所有品牌叫到一起，集中報價，價高者得。通常有資本加持的長租公寓品牌底氣更足。

在目前的長租公寓市場，大多以輕資產為主，企業自持物業較少。普遍的做法是，企業以低于市場租金30%-40%的價格租毛坯房裝修，在合同到期后，屋內的裝修會留給房東。

也有如寓芝蘭一樣的“另類”做法：裝修成本高于普通裝修四倍，但是全屋可以整體拆除并且二次使用。5年合同到期后，房東需要支付4成的裝修成本，才可保留裝修。

“甲醛門事件”讓更多人了解長租公寓這個行業以及相關品牌，許多房東會開始自主選擇品牌。吳海軍告訴支點財經記者，一個變化是，寓芝蘭的拿房率如今有了明顯提升。

面對租戶的競爭同樣激烈。有意向的租房客們會同時看多家公寓。通常，同一區域各品牌租金的價格相差不大，僅在10%以內。這種情況下，要贏得租客們的心，長租公寓就要在裝修風格、環境營造上多下功夫。

在寓芝蘭位于百瑞景的一間公寓內，客廳、廚衛、陽臺公用,房屋的整體裝修風格偏清新，也有些工業風的感覺。單間采用智能密碼鎖，墻壁和地板均為PVC材質的環保材料，衣柜、床墊、床上用品、桌椅、空調一應俱全。

每當去公寓遇到新的租房客，吳海軍總會問對方，公寓的裝修是否有“驚艷的感覺”，若沒有得到肯定的回答，他會記下相關反饋并在下次裝修時做出改進。

許多長租公寓品牌都實現了網上簽約，便捷也成為一柄“雙刃劍”。在長租公寓行業，公寓管家的日常工作都圍繞著租客，帶看房、幫辦入住手續、檢查公寓內部各種設施安全。公寓管家是按量算績效，與房租高低不掛鉤。

公寓管家會在看房后極力勸說租客立即簽約，否則這位意向客戶很可能會流失。看房的當晚，支點財經記者就接到了管家的“提醒”電話。對方表示，如果已經有了心儀的房間，務必盡快簽約，“現在蛋殼在武漢有200多個管家，可能別的租客也看上了這個房子，隨時會定出去”。他建議，記者可以在網上先搶訂，交500元押金，這樣別人就看不到房子的信息了。

在蛋殼公寓管家小劉看來，性價比高的房子更容易成交，對于剛入職場的年輕房客，他通常會建議選擇單價低一點的單間，甚至兩位好友合租分擔房租。

持續燒錢的行業

今年1月16日,自如宣布完成獲得40億元人民幣A輪融資；2月，蛋殼公寓宣布完成B輪1億美元的融資，僅4個月后，蛋殼又獲得B+輪7000萬美元融資。

“這是個需要持續燒錢的行業”，曾經從事房地產開發的吳海軍坦言，公司成立兩年來，已經砸進了一大筆錢，并還需持續地投入巨額資金。

不久前，寓芝蘭在武漢參加了一次投資對接會的項目路演。“我想讓更多人了解我們這種模式，想從投資人視角來看一下我們這個模式到底怎么樣。”盡管沒有達成合作意向，吳海軍并不認為是項目本身的問題，“演講時，我比較緊張。而且，我們需要的是大型投資。”

“甲醛門事件”讓很多潛規則暴露出來，這也將推動行業往好的方向發展。

對于網傳的“行業暴利”，吳海軍也予以否認，“長租公寓并不是一個暴利行業，即使是企業步上正軌后，回報期的年利潤最高為40%。”

今年以來，長租公寓的房租持續上漲，在部分地區，同一間公寓的價格較去年已經翻了一番。

這看似是對行業的利好，吳海軍卻不以為然。在他看來，房租被推動上漲，讓部分租房客租不起房，并由此導致了今年以來長租公寓空房率的持續走高。

寓芝蘭提供的數據顯示，在武漢，該公司的主要客群為平均收入3500-4500元的“打工一族”，他們愿意拿出不高于三分之一的收入來支付房租，目前中心城區一個單間的房價正臨界于這個水平。

“月收入再高一點，就會考慮買房了”，吳海軍的說法得到了蛋殼公寓管家小劉的證實。

盡管如此，長租公寓們的擴張步伐仍未停步。在自如APP上，南湖片區的福地星城、南湖壹號等小區都有不少首次出租房源陸續上線，或正在等待30天空置期，或正在“進行配置”中。

“‘甲醛門事件’讓很多潛規則暴露出來，從另一個角度講，這也將推動行業往好的方向發展”，吳海軍說。