今年房價難以繼續上漲

（海通證券研究所副所長）姜超

無論從人口結構變化、政策調控還是貨幣政策等角度看，2018年房價都將難以繼續上漲。

住房表現出投資品屬性，投資品的價格又主要由需求決定，而需求包含兩大要素：一是購買的意愿，二是購買的能力。因此，決定住房需求的關鍵就在于這兩個問題的答案——誰需要買房？買房的錢從哪里來？

買房者主要有兩類人：一類人用來住，即通常所說的剛需；一類人用來炒，即將房子作為資產配置的投資工具，博取增值收益。這兩類人分別對應住房的消費需求與投資需求。

先看消費需求。我國最迫切需要滿足居住需求的群體，主要是年輕人和城鎮化進程中轉換身份的農村人口。人口紅利和城鎮化紅利也曾是支撐我國經濟高速增長的兩大重要因素，但我國人口結構已經發生變化，老齡化日益加重，勞動年齡人口比重從2010年的高點持續下降，2017年已經跌破72%。

與此同時，城鎮化的進程也在逐步放緩。2012年以前，我國城鎮人口占比年均增加約1.35%，而在2013-2017年間，城鎮人口占比每年僅增加1.2%，且仍有下行趨勢。因此，住房消費需求人群總體長期趨于萎縮。

再看投資需求。住房投資獲得的收益包括房租和買賣差價兩部分。但無論從絕對收益還是變動程度來看，國內租金收益要遠小于出售住房所獲得的收益，因此決定炒房者需求的主要是后者。近年來，房地產可以說是實現資產保值增值的絕佳投資品。從2000年至2017年的18年間，商品房售價增速領先CPI增速平均達5%，且只有兩年輸給了CPI。

但是，高收益低風險的住房投資神話已被打破。一方面，住房調控政策趨嚴，2016年底的中央經濟工作會議明確提出了“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。之后，多地出臺遏制投機炒房的政策。此外，房地產長效機制逐步建立，住房租賃市場建設也開始加快發展，這些舉措均將大幅降低投資者的預期收益。

最后看購買能力。2016年和2017年我國城鎮居民人均可支配收入增速大約在8%左右，而這兩年我國住宅銷售價格平均增速超過12%，可見居民收入增速遠落后于房價漲幅，并且我國房價收入比一向較高，購房需求難以靠收入得到滿足。再來看舉債，在全球金融危機之后，由于貨幣和債務增速較快，出現了產能過剩、地產泡沫、影子銀行等問題，給中國經濟增加了一定系統性風險。

當前，政府強調高質量發展，提出打贏防范金融風險攻堅戰。2018年中央財經委員會的首次會議就強調要結構性去杠桿，而且央行在年初的貨幣政策報告中已經提出了“未來貨幣低增將是新常態”。失去了貨幣增長的支撐，居民舉債很難進一步擴張，利率約束也使得需求趨勢下行，因而新房低庫存并不足以支撐2018年房價繼續上漲。