關于堅決遏制房價上漲的15條政策建議

北京國際城市發展研究院 制度供給與政策創新研究課題組

首都科學決策研究會 制度供給與政策創新研究課題組

房地產行業已經到了最危急關頭。作為今年下半年宏觀調控政策的“靶心”之一，7月31日召開的中共中央政治局會議明確提出，要下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。地方政府對房地產市場調控負有主體責任，既要遏制房價上漲，又要防止大起大落。政策把控難度增大，一味地限購限貸已經無法適應新的形勢和要求。

因城施策，精準調控

（一）主體責任要落實到市長。做好房地產市場調控工作，系統分析當地房地產市場存在的突出問題和主要風險點。根據住房市場供求關系和庫存情況，因城、因時施策，綜合運用多種手段管理調控房地產市場。對前期已實施較嚴格政策的一線和部分熱點二線城市，政策要保持定力。對本輪房價上漲過快的部分二三線城市，主體責任要落實到市長。在限購限貸的同時，更加注重采取市場化、正常化、長效化的調控方式。

（二）建立房價、地價聯動機制。采取限房價、競地價或限地價、競配建、競租賃住房、競自持等方式供地。核算商品住房銷售價格時，配建設施、租賃住房、自持房屋等開發建設費用，不得計入銷售部分的商品房開發建設成本。嚴格按照土地出讓價格、新建商品房價格、二手房價格“三價聯控”原則，根據出讓地塊周邊新建商品住房區片指導價格，確定土地出讓最高限價，確保地價處于合理水平，有效調控土地出讓價格，穩定住房市場價格預期。

（三）實行區域聯動調控。建立土地出讓區域聯動機制，加強與周邊城市定期溝通會商，調控區域范圍內土地出讓規模和節奏，實行相對集中供地，防控出現新“地王”。共享年度土地供應計劃和土地出讓信息。及時發布供地信息，引導市場預期和社會輿論。建立商品住房交易管理聯動機制，強化交易監管，加強購買商品住房資格審查。建立房地產中介監管聯動機制，聯動開展房地產市場整頓行動，加大整治力度。

（四）加強片區住房價格監管，防變相漲價。組織住房城鄉建設、國土、稅務、統計、價格等部門定期會商，一盤一評估，以“同地段、同區域、同品質”樓盤近半年成交均價為基準，按照片區控價目標，合理確定年度、月度新建商品住房價格控制目標，并將車位車庫價格、精裝修費用納入價格調控范圍，以防變相漲價。房地產開發企業要嚴格執行預售價格備案要求。

（五）及早應對風險，避免房地產市場大起大落。打好防范化解重大風險攻堅戰，高度重視金融領域風險、政府債務風險，認真落實地方政府穩定房地產市場主體責任，因城施策、精準調控，防止房價出現大的起落，避免調控過程中的次生風險。健全地方金融監管和風險防范化解機制，建立快速反應協同配合的處置機制。注重防范調控對房企帶來的資金鏈風險，加強研判和應對，在調控的同時加快房地產長效機制的建設，為將來行政性調控退出做準備，促進房地產市場健康平穩發展。

（六）強化住房發展規劃的約束和引導。各城市要結合當地經濟社會發展水平、住房供需狀況、人口變化情況，科學編制住房發展規劃，明確住房發展目標、重點任務和政策措施，合理確定住房和用地供應規模、結構、時序，引導相關資源合理配置。城市住房發展規劃報上級政府備案后實施，主要目標和指標納入當地經濟社會發展預期指標管理。加快住房反向抵押養老保險從試點擴大到全國范圍。

建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度

（七） 調整住房和用地供應結構。落實人地掛鉤政策，有針對性地增加住房和用地有效供給。提高中低價位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供應中的比例。改進商品住房用地供應方式，建立房價地價聯動機制，防止地價推漲房價。提高住房用地比例，住房用地占城市建設用地的比例原則上按不低于25%安排。調整住房用地供應計劃，根據商品住房去化周期，多渠道增加各地區住房用地供應量，加快供地進度和時序。

（八）探索發展共有產權住房。制定共有產權住房具體管理辦法，明確供應對象范圍，建立健全共有產權住房配售定價、產權劃分、使用管理、產權轉讓等規則，明確相關主體在房屋使用、維護等方面的權利和義務，確保共有產權住房是用來住的，不是用來炒的。共有產權住房用地在年度土地利用計劃及土地供應計劃中單獨列出、優先供應。

（九）加快發展住房租賃市場。加大住房租賃市場培育力度，規范租賃市場行為，增加租賃住房房源供應，提升住房租賃企業的規模化、專業化、規范化水平，促進租購并舉的住房體系建設。支持房地產開發企業改變經營方式，利用庫存商品住房或新建商品住房開展住房租賃業務，從單一的開發銷售向租售并舉模式轉變。推進住房租賃資產證券化，向有融資需求的住房租賃企業提供金融服務，疏通投資渠道，發展房地產投資信托基金、商業地產抵押貸款支持證券等資產證券化工具引導投資。建立住房租賃信息和交易服務平臺，保護市場主體的合法權益，實現租購同權。

（十）加大保障性住房供給。合理安排住房供應中商品房、政策性支持房及租賃住房比例，持續增加保障性住房比例。加大棚戶區改造力度，加快棚改安置房建設，穩步提高棚戶區改造貨幣化安置比例，通過政府購買服務等形式，多渠道增加棚改安置房源，打通保障性住房與棚改安置通道，完善配套基礎設施建設，真正實現棚改安置對象出棚進樓。

（十一）依法探索解決小產權房問題。加快實施農村集體建設用地與國有土地同等入市，同價同權，農民宅基地在更大范圍內流轉、抵押、擔保等，結合農村“三變”改革，依法探索解決小產權房問題，強化小產權房的使用功能和住房供給作用，將其逐步引導到合法和規范發展的軌道上，成為城鎮住房供給體系重要組成部分。

調控不力堅決問責

（十二）強化房地產市場監督管理。加強部門協同監管，把房地產行業企業納入跨部門“雙隨機、一公開”聯合抽查范圍。完善信用評價體系，實施房地產開發企業、經紀機構信用綜合評價。制定房地產領域“黑名單”管理辦法，對失信房地產企業，住建、國土、稅務、金融、工商部門聯合懲戒，將房地產企業信用信息向社會公示。

（十三）對未實現房地產調控目標的地方堅決問責。建立房地產市場監測體系，完善對地方房地產調控工作的評價考核機制，嚴格督查，對辦事不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方堅決問責。完善問責機制，健全問責體系，對主體責任落實不到位、房地產市場波動大的地區進行約談和追責。

（十四）嚴厲打擊房地產企業和中介機構違法違規行為。加強房地產市場執法檢查，嚴格規范開發、銷售、中介行為，對開發企業不執行“一房一價”、捆綁搭售、收取定金、捂盤惜售、炒作“學區房”、惡意哄抬房價以及房地產中介機構炒作房源、發布虛假信息、制造市場恐慌等擾亂市場秩序的行為，堅決查處，公開曝光，形成震懾，實行多部門失信聯合懲戒。

（十五）依法打擊虛假宣傳惡意炒作。加強房地產市場相關信息公開，建立住房供應信息定期發布機制。加強政策解讀，引導居民理性消費，防止虛假信息和不實猜測、評論誤導群眾。依法嚴厲打擊利用自媒體公眾號等網絡媒體炒作渲染房價上漲、散布虛假信息等行為，營造良好的輿論氛圍，穩定市場預期。對各類違法違規行為，發現一起，查處一起，并向社會公布，形成震懾。