關(guān)于堅決遏制房價上漲的15條政策建議

北京國際城市發(fā)展研究院 制度供給與政策創(chuàng)新研究課題組

首都科學(xué)決策研究會 制度供給與政策創(chuàng)新研究課題組

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了最危急關(guān)頭。作為今年下半年宏觀調(diào)控政策的“靶心”之一，7月31日召開的中共中央政治局會議明確提出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。地方政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控負(fù)有主體責(zé)任，既要遏制房價上漲，又要防止大起大落。政策把控難度增大，一味地限購限貸已經(jīng)無法適應(yīng)新的形勢和要求。

因城施策，精準(zhǔn)調(diào)控

（一）主體責(zé)任要落實到市長。做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，系統(tǒng)分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場存在的突出問題和主要風(fēng)險點。根據(jù)住房市場供求關(guān)系和庫存情況，因城、因時施策，綜合運用多種手段管理調(diào)控房地產(chǎn)市場。對前期已實施較嚴(yán)格政策的一線和部分熱點二線城市，政策要保持定力。對本輪房價上漲過快的部分二三線城市，主體責(zé)任要落實到市長。在限購限貸的同時，更加注重采取市場化、正常化、長效化的調(diào)控方式。

（二）建立房價、地價聯(lián)動機制。采取限房價、競地價或限地價、競配建、競租賃住房、競自持等方式供地。核算商品住房銷售價格時，配建設(shè)施、租賃住房、自持房屋等開發(fā)建設(shè)費用，不得計入銷售部分的商品房開發(fā)建設(shè)成本。嚴(yán)格按照土地出讓價格、新建商品房價格、二手房價格“三價聯(lián)控”原則，根據(jù)出讓地塊周邊新建商品住房區(qū)片指導(dǎo)價格，確定土地出讓最高限價，確保地價處于合理水平，有效調(diào)控土地出讓價格，穩(wěn)定住房市場價格預(yù)期。

（三）實行區(qū)域聯(lián)動調(diào)控。建立土地出讓區(qū)域聯(lián)動機制，加強與周邊城市定期溝通會商，調(diào)控區(qū)域范圍內(nèi)土地出讓規(guī)模和節(jié)奏，實行相對集中供地，防控出現(xiàn)新“地王”。共享年度土地供應(yīng)計劃和土地出讓信息。及時發(fā)布供地信息，引導(dǎo)市場預(yù)期和社會輿論。建立商品住房交易管理聯(lián)動機制，強化交易監(jiān)管，加強購買商品住房資格審查。建立房地產(chǎn)中介監(jiān)管聯(lián)動機制，聯(lián)動開展房地產(chǎn)市場整頓行動，加大整治力度。

（四）加強片區(qū)住房價格監(jiān)管，防變相漲價。組織住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國土、稅務(wù)、統(tǒng)計、價格等部門定期會商，一盤一評估，以“同地段、同區(qū)域、同品質(zhì)”樓盤近半年成交均價為基準(zhǔn)，按照片區(qū)控價目標(biāo)，合理確定年度、月度新建商品住房價格控制目標(biāo)，并將車位車庫價格、精裝修費用納入價格調(diào)控范圍，以防變相漲價。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售價格備案要求。

（五）及早應(yīng)對風(fēng)險，避免房地產(chǎn)市場大起大落。打好防范化解重大風(fēng)險攻堅戰(zhàn)，高度重視金融領(lǐng)域風(fēng)險、政府債務(wù)風(fēng)險，認(rèn)真落實地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場主體責(zé)任，因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控，防止房價出現(xiàn)大的起落，避免調(diào)控過程中的次生風(fēng)險。健全地方金融監(jiān)管和風(fēng)險防范化解機制，建立快速反應(yīng)協(xié)同配合的處置機制。注重防范調(diào)控對房企帶來的資金鏈風(fēng)險，加強研判和應(yīng)對，在調(diào)控的同時加快房地產(chǎn)長效機制的建設(shè)，為將來行政性調(diào)控退出做準(zhǔn)備，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

（六）強化住房發(fā)展規(guī)劃的約束和引導(dǎo)。各城市要結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展水平、住房供需狀況、人口變化情況，科學(xué)編制住房發(fā)展規(guī)劃，明確住房發(fā)展目標(biāo)、重點任務(wù)和政策措施，合理確定住房和用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、時序，引導(dǎo)相關(guān)資源合理配置。城市住房發(fā)展規(guī)劃報上級政府備案后實施，主要目標(biāo)和指標(biāo)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展預(yù)期指標(biāo)管理。加快住房反向抵押養(yǎng)老保險從試點擴大到全國范圍。

建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度

（七） 調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。落實人地掛鉤政策，有針對性地增加住房和用地有效供給。提高中低價位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供應(yīng)中的比例。改進(jìn)商品住房用地供應(yīng)方式，建立房價地價聯(lián)動機制，防止地價推漲房價。提高住房用地比例，住房用地占城市建設(shè)用地的比例原則上按不低于25%安排。調(diào)整住房用地供應(yīng)計劃，根據(jù)商品住房去化周期，多渠道增加各地區(qū)住房用地供應(yīng)量，加快供地進(jìn)度和時序。

（八）探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。制定共有產(chǎn)權(quán)住房具體管理辦法，明確供應(yīng)對象范圍，建立健全共有產(chǎn)權(quán)住房配售定價、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等規(guī)則，明確相關(guān)主體在房屋使用、維護(hù)等方面的權(quán)利和義務(wù)，確保共有產(chǎn)權(quán)住房是用來住的，不是用來炒的。共有產(chǎn)權(quán)住房用地在年度土地利用計劃及土地供應(yīng)計劃中單獨列出、優(yōu)先供應(yīng)。

（九）加快發(fā)展住房租賃市場。加大住房租賃市場培育力度，規(guī)范租賃市場行為，增加租賃住房房源供應(yīng)，提升住房租賃企業(yè)的規(guī)模化、專業(yè)化、規(guī)范化水平，促進(jìn)租購并舉的住房體系建設(shè)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式，利用庫存商品住房或新建商品住房開展住房租賃業(yè)務(wù)，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化，向有融資需求的住房租賃企業(yè)提供金融服務(wù)，疏通投資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券等資產(chǎn)證券化工具引導(dǎo)投資。建立住房租賃信息和交易服務(wù)平臺，保護(hù)市場主體的合法權(quán)益，實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)。

（十）加大保障性住房供給。合理安排住房供應(yīng)中商品房、政策性支持房及租賃住房比例，持續(xù)增加保障性住房比例。加大棚戶區(qū)改造力度，加快棚改安置房建設(shè)，穩(wěn)步提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例，通過政府購買服務(wù)等形式，多渠道增加棚改安置房源，打通保障性住房與棚改安置通道，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，真正實現(xiàn)棚改安置對象出棚進(jìn)樓。

（十一）依法探索解決小產(chǎn)權(quán)房問題。加快實施農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地同等入市，同價同權(quán)，農(nóng)民宅基地在更大范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)、抵押、擔(dān)保等，結(jié)合農(nóng)村“三變”改革，依法探索解決小產(chǎn)權(quán)房問題，強化小產(chǎn)權(quán)房的使用功能和住房供給作用，將其逐步引導(dǎo)到合法和規(guī)范發(fā)展的軌道上，成為城鎮(zhèn)住房供給體系重要組成部分。

調(diào)控不力堅決問責(zé)

（十二）強化房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理。加強部門協(xié)同監(jiān)管，把房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納入跨部門“雙隨機、一公開”聯(lián)合抽查范圍。完善信用評價體系，實施房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)信用綜合評價。制定房地產(chǎn)領(lǐng)域“黑名單”管理辦法，對失信房地產(chǎn)企業(yè)，住建、國土、稅務(wù)、金融、工商部門聯(lián)合懲戒，將房地產(chǎn)企業(yè)信用信息向社會公示。

（十三）對未實現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅決問責(zé)。建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，完善對地方房地產(chǎn)調(diào)控工作的評價考核機制，嚴(yán)格督查，對辦事不力、市場波動大、未能實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅決問責(zé)。完善問責(zé)機制，健全問責(zé)體系，對主體責(zé)任落實不到位、房地產(chǎn)市場波動大的地區(qū)進(jìn)行約談和追責(zé)。

（十四）嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)違法違規(guī)行為。加強房地產(chǎn)市場執(zhí)法檢查，嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)、銷售、中介行為，對開發(fā)企業(yè)不執(zhí)行“一房一價”、捆綁搭售、收取定金、捂盤惜售、炒作“學(xué)區(qū)房”、惡意哄抬房價以及房地產(chǎn)中介機構(gòu)炒作房源、發(fā)布虛假信息、制造市場恐慌等擾亂市場秩序的行為，堅決查處，公開曝光，形成震懾，實行多部門失信聯(lián)合懲戒。

（十五）依法打擊虛假宣傳惡意炒作。加強房地產(chǎn)市場相關(guān)信息公開，建立住房供應(yīng)信息定期發(fā)布機制。加強政策解讀，引導(dǎo)居民理性消費，防止虛假信息和不實猜測、評論誤導(dǎo)群眾。依法嚴(yán)厲打擊利用自媒體公眾號等網(wǎng)絡(luò)媒體炒作渲染房價上漲、散布虛假信息等行為，營造良好的輿論氛圍，穩(wěn)定市場預(yù)期。對各類違法違規(guī)行為，發(fā)現(xiàn)一起，查處一起，并向社會公布，形成震懾。