淺析如何提高雙河社區土地利用率

蘇文旗

摘要：自從新土地法頒布以后。隨著國家對土地管理的加強。雙河社區本著“合理利用土地”的理念。依法管理社區土地。如何提高土地利用質量。進而因地制宜開發利用土地，調整土地里利用結構。優化土地資源配置。最大限度地實現社區土地資產收益。促進礦區經濟發展。實現雙河社區土地資產管理的科學化、系統化和高收益是目前我們研究的重點問題。

關鍵詞：雙河社區 土地 利用率

自從新土地法頒布以后，隨著國家對土地管理的加強，雙河社區本著“合理利用土地”的理念，依法管理社區土地。如何提高土地利用質量，進而因地制宜開發利用土地，調整土地里利用結構，優化土地資源配置，最大限度地實現社區土地資產收益，促進礦區經濟發展，實現雙河社區土地資產管理的科學化、系統化和高收益是目前我們研究的重點問題。

一、雙河社區土地現狀調查

雙河社區土地利用現狀調查工作，經過大量的尋找資料、技術培訓，從2007年9月上旬配合油田土地局地籍管理科對桐柏境內的土地進行GPS勘測定界調查工作，到2009年12月下旬完成了全社區土地資源調查工作。通過土地利用現狀調查，雙河社區實有土地120宗，面積2933.82畝，利用狀況為工業用地占25%（其中飛亞公司占10%）；商服、經營性用地占7%；公共建筑等市政用地占15%；住宅用地占35%；交通水域用地占5%：農用地占10%：其它用地3%；其中閑置等存量土地為60畝。在土地使用性質上，商業性、經營性用地都是以劃撥方式取得，但其使用性質不在劃撥目錄范圍內，需要繳納土地有償使用費，現用途為變更性質；農用地土地使用情況以協議用地方式使用，目前多種經營集體、個體，土地使用效益很差。

二、土地利用效率低的原因分析

（一）工業用地中，仍有一部分土地未取得收益。工業用地面積占社區土地總面積的25%，而取得收益的面積為7%。收益主要來源于國家授權經營土地。造成工業用地土地收益不完全的原因：一是國家對劃撥土地收益權有嚴格的政策限制；二是勘探局所屬各單位多種經營企業長期無償使用國有劃撥土地，未能取得土地收益。

（二）農場用地隨著油田產業結構的調整，已漸漸退出油田經濟發展的舞臺，多年來大量土地閑置，造成資源浪費。

（三）未利用土地分布范圍廣，涉及地點偏僻，不好管理。從上面未利用土地資產狀況中，我們可以看出社區未利用土地不僅在桐柏境內有，而且唐河境內也有土地，由此造成對好多土地周邊環境不了解，不好根據當地情況合理開發利用，進行投資。

（四）土地區位優勢差。經對社區土地分布進行分析，由于油田生產建設區域處在遠離城市的郊區，且土地征用基本上是為石油開采服務，征地時不考慮土地地理位置，因此，絕大多數征用的土地處在溝壑縱橫的偏遠地帶，自然條件差，交通不便，經濟欠發達，土地再開發利用難度大。

（五）土地資產經營政策靈活性差，盤活代價高。由于社區土地是以劃撥方式取得，且為生產、生活區域，對這些土地開發利用，必須進行用途變更，根據國家新的《劃撥目錄》，這些開發土地的使用權取得方式要改變，以出讓或租賃的方式來取得。在經濟飛速發展的今天，作為不動產之一的土地資產，價值極高，可用“寸土寸金”來形容，往往幾十畝土地涉及的土地出讓金就達上百萬元，一般開發下來光土地使用權取得就要投資幾十萬，甚至上百萬，這對一個以生活服務為主業的企業來說，盤活土地資產有很大的難度。

（六）地受益政策有嚴格的限制，企業在土地收益上受到不公允的待遇，加之企業對土地資產經營重視不夠，土地資產的收益占企業總資產收益的比重偏低。

（七）土地依法規范管理觀念差。目前社區土地管理體系仍不健全，土地管理人員經常變動，多數單位臨時湊合思想嚴重，造成工作疏漏、資料分散、歸檔不及時、保管不規范、地籍資料遺失遺漏問題較為普遍。且社區所屬各單位領導對依法用地認識差，隨意改變自己單位使用的土地用途，亂搭亂建，造成違法現象。

三、提高土地利用率的對策

（一）盤活大量土地資產

1.對社區中心區域及堿礦等部分土地進行了變更，開發建立了1號、2號、3號、4號、5號、6號、7號及創業園等商服用地；2.對雙河農場部分土地進行了商業、經營性變更，減少土地處罰，避免了土地資源閑置；3.對唐河生活服務基地部分生活服務用房進行了變更；特別是閑置土地，根據社區規劃需要，進行了居民休閑活動場地規劃利用，減少了土地處罰，避免了土地資源閑置；4.通過與地方鄉鎮及村組代表協商談判，對雙河農場部分閑置土地進行了中、長期規劃利用，確保農場土地的完整。

（二）強化機構和隊伍建設。雙河社區基建管理站建立自上而下的土地資產管理體系，充分發揮土地資產監督、管理、營運三大職能的作用，尤其是針對企業重組改制和土地資產閑置等情況，研究國家土地經營的有關新政策，適時開展土地資產營運管理，建立一支高效、廉潔的土地市場管理隊伍。

（三）組織社區土地管理人員進行學習，發放油田土地局主編的《土地管理文件匯編》及《土地管理法規實用手冊》，并制訂出雙河社區《土地管理暫行辦法》使管理人員樹立科學的土地資源觀，珍惜愛護每一寸土地。

四、總體效果

在提高雙河社區土地利用率研究中，我們注重成果的質量管理，通過對社區土地利用中存在的原因進行分析，制定了一系列切實可行的方案，取得了顯著效果。本次土地利用現狀調查，不但查清了土地家底，為正確制定社區經濟發展和年度用地計劃提供科學依據，而且系統全面的查清了土地現狀、土地類型、分布、數量等，分析了產業產值，找出原因，為社區合理安排用地結構，調整用地利用方向，因地制宜組織和指導社區經濟發展提供了可靠的土地數據來源。在后來的對策組織實施中，先后盤活大量存量土地資產，充分利用了土地資源，避免了土地資產的流失，盡大限度的減少了地方政府的土地處罰；還強化了機構和隊伍建設，增強了土地管理人員的法律意識，規范了社區用地市場，提高了油田企業的用地質量，加強了社區用地管理，為以后合理地規劃、開發、利用社區土地提供了寶貴的經驗。