淺析連鎖超市選址的商圈分析方法

張玉榮

摘要：近年來(lái)，連鎖企業(yè)在各個(gè)城市迅速發(fā)展，連鎖企業(yè)作為一種現(xiàn)代商業(yè)模式和組織形式，已成為零售業(yè)的主導(dǎo)形式，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越重要。連鎖企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵因素之一是門店選址的正確性。利用超市選址分析可以使決策更加科學(xué)、準(zhǔn)確，也可以提高決策的效率，進(jìn)而降低決策風(fēng)險(xiǎn)。本文首先分析了影響商圈的因素，并以安徽快樂(lè)實(shí)惠商業(yè)集團(tuán)有限公司為例，提出了連鎖超市選址的理論方法以及確定超市選址的具體標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)鍵詞：連鎖企業(yè) 商圈分析 超市選址

一、引言

連鎖經(jīng)營(yíng)大多出現(xiàn)于零售業(yè)，可以說(shuō)是零售業(yè)的一種獨(dú)特經(jīng)營(yíng)模式，各分散的零售企業(yè)在連鎖總部的領(lǐng)導(dǎo)下，集中采購(gòu)的同時(shí)分開(kāi)銷售，并通過(guò)各個(gè)門店的規(guī)范化經(jīng)營(yíng)和管理，實(shí)現(xiàn)真正意義上的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。連鎖超市綜合了連鎖經(jīng)營(yíng)和超級(jí)市場(chǎng)兩個(gè)元素，成為現(xiàn)代社會(huì)零售業(yè)的主要表現(xiàn)形式，而連鎖超市生存和發(fā)展的關(guān)鍵在于擁有消費(fèi)者的數(shù)量以及消費(fèi)者對(duì)于連鎖超市的忠誠(chéng)度，超市的具體選址直接影響到了消費(fèi)者的數(shù)量，店址的具體選擇對(duì)于經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn).且在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)影響到門店發(fā)展的未來(lái)。企業(yè)需要投入大量的資金去經(jīng)營(yíng)店鋪，一般來(lái)說(shuō)，店址具有固定性，它很難順時(shí)而變，改變自己的位置；另一方面，店址一旦被確定，經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和銷售戰(zhàn)略也隨之確定，很難更改。商圈分析是選址的第一步，它既在空間上對(duì)超市的銷售范圍進(jìn)行了限定，同時(shí)也控制了超市可吸引的顧客范圍，對(duì)于連鎖超市后期的商業(yè)決策有著重要意義。

二、商圈分析的內(nèi)涵

（一）商圈的概念和層次

1.商圈的概念

商圈是一個(gè)地理概念，主要是指店鋪的有效銷售范圍，在地理上限制店鋪的經(jīng)營(yíng)空間，即可以成功吸引到的顧客范圍。商圈一般會(huì)以該店鋪為中心，向四周進(jìn)行輻射，而被輻射到的范圍是店鋪需要重點(diǎn)關(guān)注的。商圈具有一些特別的性質(zhì)，層次性說(shuō)明商圈的不同位置對(duì)消費(fèi)者的吸引程度是不同的；重疊性說(shuō)明不同的商圈之間存在重疊的部分，重疊部分對(duì)消費(fèi)更具吸引力；而不規(guī)則性表明商圈的形狀沒(méi)有一個(gè)特定的標(biāo)準(zhǔn).是在商業(yè)活動(dòng)中自然形成的；另外商圈的動(dòng)態(tài)性則表明商圈并不是一成不變的，而是在不斷發(fā)展演變的。

2.商圈的層次

核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈是商圈的三個(gè)層次，距離中心的距離逐級(jí)遞增，顧客密度逐級(jí)遞減。核心商圈無(wú)疑距離店鋪?zhàn)罱?，吸引到的顧客占顧客總體的50%-80%；而次級(jí)商圈在核心商圈的外圍，而15%-25%的消費(fèi)將在本商業(yè)區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)，即商業(yè)物業(yè)將能吸引次級(jí)商圈全部日常生活消費(fèi)總量的15%-25%，本商圈內(nèi)顧客較為分散。邊緣商圈是指位于商圈的最外緣，輻射商圈內(nèi)會(huì)有5%-10%的消費(fèi)在本商業(yè)區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)，商圈內(nèi)擁有的顧客最少，而且最為分散。

（二）商圈分析的意義及要點(diǎn)

1.商圈分析的意義

商圈在一定意義上決定了連鎖店鋪經(jīng)營(yíng)的好壞，基本上每個(gè)連鎖店鋪都有自己的商圈，通過(guò)建立一個(gè)成功的商圈，店鋪可以吸引到更多的顧客，各種銷售策略更加有效，而且可以進(jìn)一步發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)的巨大效益。應(yīng)用商圈分析首先可以幫助連鎖店認(rèn)清自己所處的位置，并且發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)選擇適合自己的連鎖組織形式；其次商圈分析使經(jīng)營(yíng)者能夠在短時(shí)間內(nèi)全面而準(zhǔn)確地了解消費(fèi)者的需求狀況，基此增強(qiáng)店鋪本身的吸引力，不斷擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍開(kāi)發(fā)新的賣點(diǎn)，進(jìn)而提高市場(chǎng)份額；最后商圈分析可以使決策者充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，加快門店間的資金周轉(zhuǎn)，不斷提升門店的競(jìng)爭(zhēng)力。

2.商圈分析的要點(diǎn)

對(duì)于一個(gè)準(zhǔn)備開(kāi)店或者已經(jīng)開(kāi)發(fā)的店鋪的商圈進(jìn)行調(diào)查，我們需要考慮以下因素，并基此作為門店選址的重要依據(jù)。

（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r主要是指該地區(qū)的人均可支配收入水平和消費(fèi)水平；

（2）人口分布狀況

人是消費(fèi)和購(gòu)買的主體，高密度人口無(wú)疑會(huì)給店鋪帶來(lái)源源不斷的客戶，忠誠(chéng)的顧客群是店鋪發(fā)展的保障；

（3）商圈的層次、形態(tài)和大小

（4）顧客行為分析

對(duì)商圈內(nèi)的顧客購(gòu)買情況以及顧客行為進(jìn)行分析；

（5）客流分析

比如集客地、客流量、客流規(guī)律等的觀察和分析；

（6）競(jìng)爭(zhēng)狀況

店鋪競(jìng)爭(zhēng)是企業(yè)需要考慮的重點(diǎn)，商圈都有一定的飽和度，如果現(xiàn)有商店已經(jīng)接近市場(chǎng)的飽和則沒(méi)有開(kāi)店的必要，另外現(xiàn)有商店的規(guī)模和各個(gè)商店的優(yōu)劣勢(shì)都會(huì)對(duì)商圈分析產(chǎn)生影響。

三、連鎖超市選址——以安徽快樂(lè)真棒集團(tuán)為例

（一）店鋪的定位和主營(yíng)商品

店鋪需要對(duì)自身有清晰的定位，而不同行業(yè)產(chǎn)品有自己的特點(diǎn)，也有自己適宜的銷售人群。店址的選擇需要基于店鋪本身的商品定位和主營(yíng)商品，繁華的商業(yè)區(qū)也不是店鋪選擇的必需。根據(jù)安徽快樂(lè)真棒集團(tuán)的商業(yè)定位和主營(yíng)商品進(jìn)行分析。我們得出其選址的合理性。

安徽快樂(lè)真棒商貿(mào)集團(tuán)有限公司是經(jīng)營(yíng)連鎖超市為主的零售企業(yè)，經(jīng)過(guò)15年的發(fā)展公司已經(jīng)擁有34家門店，雄踞淮北同類商業(yè)零售業(yè)首位。公司致力為顧客提供新鮮、便宜、優(yōu)質(zhì)、便利的快樂(lè)購(gòu)物體驗(yàn)，并取得了較大的社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益?！翱鞓?lè)真棒”以食品和日常用品為主要經(jīng)營(yíng)品種，以大量銷售為原則，面向各個(gè)年齡段的消費(fèi)者，因此選址過(guò)程中十分注重所處商圈的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度以及消費(fèi)者的需求程度。

（二）選址所處位置的客流量和人口密度

現(xiàn)代社會(huì)由一個(gè)個(gè)實(shí)體的個(gè)人組成，有人的地方就會(huì)產(chǎn)生需求。就會(huì)產(chǎn)生購(gòu)買的欲望，商業(yè)也才有可能達(dá)到快速發(fā)展。通常來(lái)說(shuō)，在人流量較大的熱鬧地段開(kāi)店要比在人流量較少的地段開(kāi)店更有可能取得成功。較大的人口密度和來(lái)往的客流量就是潛在的消費(fèi)者，消費(fèi)者的購(gòu)物需求可以從超市銷售的商品中得到滿足，超市也可以從眾多的消費(fèi)者身上獲得利潤(rùn)。

近來(lái)連鎖超市發(fā)展迅速，一二線城市已經(jīng)接近飽和。且市場(chǎng)被眾多外資品牌占據(jù)，但在三四線城市還有一定的發(fā)展空間?！翱鞓?lè)真棒”巧妙地抓住了自身發(fā)展的契機(jī)，以淮北市作為經(jīng)營(yíng)的中心。并不斷拓展周圍可能的市場(chǎng)銷售空間?；幢笔惺前不帐|北部地區(qū)的中心城市。也是國(guó)家重要的能源城市，本身市場(chǎng)潛能無(wú)限，給“快樂(lè)真棒”提供了無(wú)限發(fā)展上升的可能。如今，“快樂(lè)真棒”在淮北市遍地開(kāi)花，真正實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)的全覆蓋，其門店選址大多集中在人口密集，客流量充足的區(qū)域，且交通便利，獲客成本相應(yīng)較低。

另外“快樂(lè)真棒”比較特別的一點(diǎn)是門店多選擇在二樓甚至更高區(qū)域，招牌明顯，標(biāo)志醒目，充分提高了店鋪的可見(jiàn)度和適用性。可見(jiàn)度是指門店被來(lái)往行人或乘車者能夠看見(jiàn)的程度，門店的可見(jiàn)度越高，越容易引起顧客的注意。吸引顧客來(lái)店購(gòu)物的可能性也就越大。所以“快樂(lè)真棒”在選擇店址時(shí)一般都會(huì)選在可見(jiàn)度較高的三岔路口或十字路口，進(jìn)一步促進(jìn)了消費(fèi)者來(lái)店消費(fèi)。

（三）選址注重周圍建筑以及未來(lái)開(kāi)發(fā)的可能性

有些地方開(kāi)始并未完全被開(kāi)發(fā)，初期沒(méi)有超市建立，但后期具有無(wú)限發(fā)展的可能，所以此時(shí)抓住商機(jī)快于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一步搶占潛在市場(chǎng)，就能獲得高于預(yù)期的利潤(rùn)。超市選址是企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的一個(gè)重要決策。需要充分意識(shí)到這一點(diǎn)。

經(jīng)過(guò)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)?！翱鞓?lè)真棒”在選址時(shí)充分領(lǐng)略到了這一點(diǎn)。因?yàn)轭愃茖W(xué)校、游樂(lè)設(shè)施、公園和醫(yī)院等公共設(shè)施建立的地方，能起到招商引資和刺激消費(fèi)的作用。“快樂(lè)真棒”在充分考慮城市建設(shè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，做好商業(yè)布局和戰(zhàn)略部署，抓住時(shí)機(jī)，搶占市場(chǎng)蛋糕。有些街道和區(qū)域目前還不具有連鎖經(jīng)營(yíng)店的優(yōu)勢(shì)，但隨著城市的建設(shè)和規(guī)劃。不久的將來(lái)將成為黃金地段和商家必爭(zhēng)之地，企業(yè)如能做到提前在這樣的有利位置進(jìn)行選址，就可以占據(jù)有利地位，在與對(duì)手的博弈中獲得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

四、總結(jié)與建議

門店選址是決定現(xiàn)代超市經(jīng)營(yíng)成敗的一個(gè)關(guān)鍵因素，企業(yè)必須充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。將門店選址作為決策的重要部分?，F(xiàn)代超市在選址時(shí)一方面需要巧妙結(jié)合商圈分析的要點(diǎn)，將門店置于重要的商圈范圍之內(nèi)，充分調(diào)查擬選址區(qū)域的人口分布情況、居民收入情況、商圈分布情況、交通情況和競(jìng)爭(zhēng)情況；另一方面企業(yè)必須結(jié)合自身的資金情況和經(jīng)營(yíng)水平。不可為了追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)盲目拓展經(jīng)營(yíng)范圍，要在資金充足的情況下適當(dāng)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)版圖。

對(duì)于“快樂(lè)真棒”來(lái)說(shuō)，要從已取得的業(yè)績(jī)中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，進(jìn)一步發(fā)展企業(yè)。首先在確定門店地址時(shí)，充分考慮外部環(huán)境和自身?xiàng)l件；其次在注重選址要點(diǎn)的同時(shí)，以便利消費(fèi)者為主要目標(biāo)，從節(jié)省消費(fèi)者的購(gòu)物時(shí)間、購(gòu)買精力、購(gòu)買費(fèi)用的角度出發(fā)。最大限度地滿足消費(fèi)者的需要，否則失去了消費(fèi)者的支持和信賴，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也就失去了存在的意義和價(jià)值：最后社會(huì)發(fā)展日新月異，商業(yè)環(huán)境變化迅速，企業(yè)要審時(shí)度勢(shì)，時(shí)刻保持一顆清醒的頭腦，在充分分析各種因素的基礎(chǔ)上作出合理的商業(yè)決策。