我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀的探討

馬靜

摘要：國家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使得各行業(yè)的發(fā)展猶如雨后春筍，發(fā)展迅速，同時給國家經(jīng)濟(jì)帶來了不小的推動，尤其是房地產(chǎn)業(yè)。黨的十九大報告旗幟鮮明地指出，要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。對房地產(chǎn)行業(yè)而言，一個全新的時代正在拉開帷幕。2017年，房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了史上最嚴(yán)調(diào)控期，限購、限貸、限價等傳統(tǒng)調(diào)控政策持續(xù)加碼，限商、限售、限簽等新政策不斷出臺，過快上漲的房價也得到遏制，行業(yè)調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 現(xiàn)狀

引言：改革開放以來，我國的整體經(jīng)濟(jì)得到了非常迅速的發(fā)展，其中建筑行業(yè)貢獻(xiàn)了非常大的力量。而房地產(chǎn)業(yè)是建筑行業(yè)的一個重要組成部分。房地產(chǎn)事業(yè)的崛起，為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了巨大助力。尤其是近些年。房地產(chǎn)儼然已經(jīng)成為了中國國民經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分，在發(fā)揮著不可取代的作用。房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的代表，研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢，對我國國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，有著非常巨大的現(xiàn)實(shí)意義。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

（一）供需結(jié)構(gòu)存在著矛盾。從現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況來看，高價住房與中低價住房比例嚴(yán)重不協(xié)調(diào)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速等原因?qū)е挛覈鱾€地區(qū)住房普遍存在著高價位住房空閑，中低價位住房緊缺，兩種價位住房的需求與其供給問題明顯暴露出來。

（二）地區(qū)住房價格上漲過快。房價是人民最為關(guān)注的社會為題之一，主要是近段時間房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，房價的迅速上漲。據(jù)相關(guān)部門報道。我國有些地區(qū)房價平均上漲幅度達(dá)到了15%，局部地區(qū)上漲趨勢嚴(yán)重，甚至高達(dá)20%，這在增加了居民經(jīng)濟(jì)壓力的同時，也帶動了區(qū)域炒房熱，促使全國房價持續(xù)上漲。

（三）房地產(chǎn)金融風(fēng)險性較大。房地產(chǎn)開發(fā)公司在發(fā)展運(yùn)行的過程中，需要大量資金，因此需要借助多元化的方式，進(jìn)行資金籌集，一般來說，銀行信貸是主要的方式，但是從我國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則與國際經(jīng)驗(yàn)來看，房價一旦下降，或者是產(chǎn)生較大波動，那么必然會導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)大量資金虧損。從而出現(xiàn)經(jīng)營困境，基于此，房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比。其風(fēng)險是很大的。

二、中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)增強(qiáng)。2017年，房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了史上最嚴(yán)調(diào)控期，限購、限貸、限價等傳統(tǒng)調(diào)控政策持續(xù)加碼，限商、限售、限簽等新政策不斷出臺，商品房銷售增速逐月回落，過快上漲的房價得到遏制，行業(yè)調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。市場逐步回歸理性。同時資金方面。針對房地產(chǎn)行業(yè)定向緊縮的監(jiān)管政策也將繼續(xù)。資金面仍將保持偏緊趨勢，政策多管齊下，有效遏制了房地產(chǎn)企業(yè)過快增長。

（二）“因城施策”成果顯現(xiàn)。2017年。房地產(chǎn)調(diào)控總思路為“因城施策、分類調(diào)控”。一線城市在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，出現(xiàn)了明顯的平穩(wěn)下行。二線城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚、教育醫(yī)療資源豐富，公共配套設(shè)施完善，有更多就業(yè)機(jī)會可供選擇，虹吸效應(yīng)愈發(fā)明顯，已成為房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場。同時，隨著國家棚戶區(qū)改造政策公布并實(shí)施，未來3年將再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。為三四線城市后續(xù)2—3年帶來堅實(shí)的購買力保障，有力促進(jìn)了三四線城市商品住宅去庫存化，部分三四線城市房地產(chǎn)銷售量價齊升。

（三）龍頭房企優(yōu)勢明顯。在調(diào)控加碼、資金趨緊、拿地門檻提升等背景下，龍頭房企依靠強(qiáng)大的運(yùn)營能力和靈活的戰(zhàn)略布局，持續(xù)擴(kuò)大市場份額。隨著樓市步入調(diào)整期，龍頭房企在品牌、融資、管控、拿地等方面優(yōu)勢將更加明顯，未來市場集中度有望加速提升。而中小房企由于融資成本高、拿地困難、項目銷售不暢等原因，生存空間逐步收窄。

三、房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢

（一）房地產(chǎn)市場趨于成熟。從階段我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，其已經(jīng)處于常態(tài)化發(fā)展階段，在這樣的去試下，房地產(chǎn)市場也會更加趨于理性和成熟，其發(fā)展也會相對平穩(wěn)對我國經(jīng)濟(jì)帶來促進(jìn)作用。以及改善我國民生。

（二）注重對環(huán)境的保護(hù)。在房地產(chǎn)市場中引用綠色環(huán)保概念，不僅能夠提高居民居住質(zhì)量，而且還能夠減少房屋建造施工過程中的能源消化與環(huán)境污染問題，大大降低了成本投入，提升了經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。而且引入這一概念還可以帶動綠色環(huán)保事業(yè)的迅速發(fā)展，作為政府方面也必然會重視環(huán)境保護(hù)，針對這方面采取一系列有利的措施，也就說未來我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程中環(huán)境保護(hù)是一個重要方面。

（三）短期趨勢。

1.差別化調(diào)控將延續(xù)。十九大報告進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)堅持“房子是用來住的。不是用來炒的”定位，中央經(jīng)濟(jì)工作會議及住建部會議均強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。在長效機(jī)制建設(shè)完成之前，房地產(chǎn)仍需要調(diào)控?fù)Q取時間。差別化調(diào)控將延續(xù)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)融資趨難。2017年末，全國主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為32.2萬億元，同比增長20.9%，增速較2016年末降低6.1個百分點(diǎn)。截至2017年底，個人住房貸款加權(quán)平均利率為5.26%，較2016年底上升0.74個百分點(diǎn)。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出貨幣政策要穩(wěn)健中性，嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險，人民銀行提出要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，個人按揭貸款、銀行理財、信托、公司債、資管、保險資金分別受到規(guī)范。房地產(chǎn)融資渠道將全面受限。

（四）長期趨勢。目前，多地已上線國有租賃平臺，包括商業(yè)銀行、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在內(nèi)的社會各方力量也紛紛進(jìn)軍住房租賃市場。這是嘗試盤活存量土地。增加土地供給的一大突破。多層次的住房供應(yīng)體系將為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定奠定更堅實(shí)的基礎(chǔ)。“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”將引導(dǎo)資源更多向租賃住房市場配置，在一系列政策的推動下，住房租賃市場正進(jìn)入蓬勃發(fā)展的階段，租購并舉會成為新時代背景下的新格局。

結(jié)語：2018年，政府將繼續(xù)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建立健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。新時代下，住房回歸居住屬性，房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性，已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。