關(guān)于河北省如何解決物業(yè)糾紛的幾點(diǎn)思考與建議

陳金巧

摘 要 隨著房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)工作也不斷發(fā)展壯大，但最近物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)促進(jìn)了糾紛的升級(jí)，采用“非常規(guī)手段”威脅其按漲價(jià)繳費(fèi)，這是當(dāng)下最頭痛最急需解決的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞 河北省 物業(yè)糾紛 建議

中圖分類號(hào)：D912.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

（1）交房前后環(huán)境質(zhì)量落差大。入住時(shí)物業(yè)服務(wù)相當(dāng)規(guī)范，入戶走訪排難解憂，進(jìn)門推車提菜，環(huán)境優(yōu)雅、公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常；入住后服務(wù)質(zhì)量逐年下降，草死水枯、設(shè)施老化，小區(qū)監(jiān)控?fù)p壞多，入室盜竊次數(shù)多，服務(wù)態(tài)度疲以應(yīng)付。

（2）前期物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系錯(cuò)位。前期物業(yè)憑著先入為主的優(yōu)勢(shì)，服務(wù)水平一般，收費(fèi)卻狠下“功夫”。小區(qū)道路中間隨意設(shè)置障礙，四處隨意增加車位，給小區(qū)帶來(lái)極大不便，業(yè)主很是不滿。同時(shí)前期物業(yè)在解決開發(fā)商的遺留問(wèn)題時(shí)物業(yè)表現(xiàn)推諉、不配合甚至掩蓋。“服務(wù)被服務(wù)”關(guān)系，變成“服從被服從”關(guān)系，關(guān)系錯(cuò)位，反客為主。

（3）前期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量偏低，業(yè)主拒繳費(fèi)形成惡性循環(huán)。早期前期物業(yè)服務(wù)合同籠統(tǒng)，約定不明確、不具體，指標(biāo)沒(méi)有細(xì)化，竟然合同期限都沒(méi)有約定！物業(yè)服務(wù)簡(jiǎn)單粗糙，模棱兩可如樓道衛(wèi)生清掃不徹底；有些物業(yè)公司不按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，偷工偷懶，工作推諉，業(yè)主多次反應(yīng)，沒(méi)有解決。針對(duì)服務(wù)差又解聘不了的“賴物業(yè)”，業(yè)主采取拒繳物業(yè)費(fèi)的方式對(duì)抗，導(dǎo)致了“服務(wù)質(zhì)量差—拒繳費(fèi)”的惡性循環(huán)，小區(qū)環(huán)境難回從前。

（4）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的收益的不透明。《物權(quán)法》規(guī)定：“會(huì)所、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。”河北省《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法辦法》也有規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

（5）物業(yè)擅自調(diào)價(jià)，其程序不依法合規(guī)。物業(yè)調(diào)價(jià)應(yīng)按照《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》和《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》執(zhí)行，《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》已明確，“業(yè)主大會(huì)成立之前的住宅（別墅除外）公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，別墅、業(yè)主大會(huì)成立之后的住宅區(qū)及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。”該《辦法》釋放出業(yè)主大會(huì)成立之后調(diào)價(jià)由業(yè)主決定的信號(hào)——由業(yè)主大會(huì)投票來(lái)決定。

為了促進(jìn)物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展，給市民營(yíng)造一個(gè)優(yōu)雅和諧的文明環(huán)境，政府應(yīng)明確責(zé)任，順勢(shì)而為，加強(qiáng)監(jiān)管，逐步提高政府在民眾中的公信力和影響力。解決物業(yè)與業(yè)主的糾紛我認(rèn)為應(yīng)從如下幾方面入手，建議：

（1）開展對(duì)調(diào)價(jià)糾紛小區(qū)為重點(diǎn)的檢查工作。重點(diǎn)檢查執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的小區(qū)情況。河北省辦法規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立后小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，漲價(jià)的決定權(quán)由業(yè)主大會(huì)投票來(lái)定，這是法律賦予的權(quán)利，不是物業(yè)單方說(shuō)了算。

檢查并督促落實(shí)開發(fā)商或物業(yè)公司報(bào)送業(yè)主大會(huì)的文件資料情況，這是明確公共收益、公共產(chǎn)權(quán)的依據(jù)，地上車位出租、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、廣告收益歸全體業(yè)主所有。

（2）加強(qiáng)監(jiān)管，物業(yè)調(diào)價(jià)應(yīng)按照河北省相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

①前期物業(yè)合同的不足：由于“物業(yè)先住、業(yè)主遲來(lái)”的時(shí)差導(dǎo)致了前期物業(yè)合同是個(gè)畸形的權(quán)利結(jié)構(gòu)合約，形式上是服務(wù)合同關(guān)系，實(shí)際上是管理服從關(guān)系、形式有權(quán)實(shí)質(zhì)無(wú)權(quán)的關(guān)系。

②業(yè)主處于被動(dòng)地位：先來(lái)后到的習(xí)慣性思維，物業(yè)將小區(qū)視為“我的地盤我做主”；業(yè)主陸續(xù)入住，流動(dòng)性較大，業(yè)主利益難以得到物業(yè)公司的真正重視。沒(méi)有業(yè)委會(huì)也就更不能形成平等合理的主體和對(duì)話機(jī)制，難于合力維權(quán)，處于被動(dòng)狀態(tài)。

③前期物業(yè)公司掌握著物業(yè)費(fèi)的主動(dòng)權(quán)，前期利潤(rùn)相當(dāng)可觀！隨著物業(yè)支出成本的上漲，物業(yè)公司應(yīng)提高管理水平，采取開源節(jié)流措施。

（3）加快推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)選舉工作，充分發(fā)揮業(yè)委會(huì)的監(jiān)督作用。

業(yè)主委員會(huì)是代表業(yè)主行使權(quán)利的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，起著監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)履行服務(wù)合同的作用，同時(shí)也是化解業(yè)主與物業(yè)矛盾的橋梁，協(xié)助基層政府開展社區(qū)工作有利助手。

（4）提倡在小區(qū)開展普法宣傳專欄，進(jìn)一步明確業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。由居委會(huì)組織、物業(yè)與業(yè)主參與在小區(qū)設(shè)置專欄，宣傳《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《收費(fèi)辦法》《業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的相關(guān)政策，提高居民素質(zhì)，做守法的好業(yè)主，做維權(quán)的明白人。

（5）開展相關(guān)法規(guī)專項(xiàng)培訓(xùn)工作，進(jìn)一步提高政府執(zhí)政水平。在處理業(yè)主與物業(yè)糾紛中，監(jiān)管物業(yè)的相關(guān)部門因?qū)ο嚓P(guān)法規(guī)的知識(shí)準(zhǔn)備不足，特別是涉及漲價(jià)的新問(wèn)題，如對(duì)《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》等政策的理解不深不透，導(dǎo)致在處理糾紛時(shí)不果斷、走彎路。基層政府也因缺乏相關(guān)知識(shí)，不能及時(shí)協(xié)調(diào)物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，同時(shí)也為誘發(fā)治安事件埋下隱患，因此在相關(guān)部門開展專項(xiàng)培訓(xùn)應(yīng)是當(dāng)務(wù)之急。

結(jié)尾

只有走向職業(yè)化才能更有效地保障業(yè)主們的權(quán)利。業(yè)委會(huì)職業(yè)化首先是指業(yè)委會(huì)工作的日常化，其次是指業(yè)委會(huì)人員的專職化，業(yè)委會(huì)職業(yè)化還可以帶動(dòng)專業(yè)化，在社會(huì)上形成一個(gè)業(yè)委會(huì)的職業(yè)群體。有了這個(gè)職業(yè)群體，才能系統(tǒng)地總結(jié)、積累和傳承業(yè)主在物業(yè)管理中形成的經(jīng)驗(yàn)和專門知識(shí)，逐步提升業(yè)主的管理水平，與街道辦一道共同推動(dòng)社區(qū)的改革與發(fā)展。