農地發展權價值研究

摘 要 本文以重慶為研究對象，在剖析重慶農地流轉基本情況、存在的問題及原因的基礎上，考察了農地發展權價格的形成和定價模型，研究發現，區位、建設用地價格和政府發展規劃對農地發展權價值具有重要的影響。

關鍵詞 農地發展權 價值 模型

一、引言

現階段，我國學者對農地發展權涵義的研究相對較少，存在土地發展權與農地發展權混淆的情況，本文要在區分土地發展權與農地發展權區別的基礎上，對農地發展權進行界定。

在地域范圍上，土地發展權涉及農用地、建設用地、未利用地等多種土地類型，農地發展權涉及范圍較宅，只是在農用地上衍生出來的一種權利；在內涵上，土地發展權是指土地用途變更、建筑密度和容積率提高、地下空間開發或建筑用地內部用途轉變的權利，農地發展權只是指農用地變更為建設用地的權利；估價方法上，土地發展權的估價方法較多，有剩余法、收益還原法、生產成本法、假設開發法等，而農地發展權尚未形成合理的估價方法。根據以上對比，本文認為農地發展權屬于土地發展權的范疇，是指將農用地用途改為最佳利用方式的權利，也可狹義的認為是將農用地變更為建設用地的權利。

二、重慶農地流轉的基本現狀

重慶的土地流轉絕對面積逐年增加，2013年重慶土地流轉絕對面積已經增加至1323.7萬畝，是2007年土地流轉面積的四倍。重慶市土地流轉的面積比例和規模集中度都在穩步上升，為了構建農地流轉市場體系，進一步加快土地流轉進程，重慶還將做出新的探索。隨著重慶市各個區縣對土地流轉模式的創新和探索，重慶市新增了多種土地流轉模式，其中主要包括：轉包、出租、轉讓、土地入股等。全市積極追隨國家政策，根據各區縣的土地流轉情況對土地流轉模式進行創新，其中具有代表性的有：長壽區的土地入股模式，地票模式等。

三、實證分析與結果

1.數據來源

本文根據重慶市土地交易中心統計的土地成交信息，隨機選取重慶市土地和礦業權交易中心網站，2012-2014年間的已成交的168起農地轉為建設用地的案例。農地轉為建設用地的價格即為重慶市土地交易中心的土地招拍掛成交價格，本文將樣本的交易日期利用土地價格指數進行了修正。商業中心城區選擇主城六區的六個商業中心，分別是解放碑商業步行街、沙坪壩山峽廣場商業步行街、觀音橋商業步行街、楊家坪商業步行街、南坪商業步行街和大渡口區商業步行街。商業中心城區人口變化情況數據來自重慶市統計年鑒。通過百度地圖測得某地塊到某城區商業中心的最短駕車距離，然后根據重慶市主城區通行的平均車速測得該地塊到某城區商業中心的最短駕車時間。農地轉為建設用地前的收入來自重慶市統計年鑒。開發成本可以從重慶市人民政府網站獲得。

2.變量說明

根據前面對農地發展權價格的影響因素的分析，本文以農地轉為建設用地的成交價格為被解釋變量，農地轉為建設用地即為農地的最佳用途，農地轉為建設用地的價格即為重慶市土地交易中心的土地招拍掛成交價格，本文將樣本的交易日期利用土地價格指數進行了修正。選取的解釋變量有：農地在轉為建設用地時的年凈收益，離地塊最近的商業中心所在主城區人口變化；農地離最近的商業中心的駕車時間，離地塊第二近的商業中心主城區的人口變化，農地離第二近的商業中心的駕車時間。

3.定價模型選擇

為了對農地發展權定價進行實證分析，根據前面的農地發展權價值的影響因素分析以及實物期權的土地轉化開發決策模型的理論，選擇汪晗]對Pbest求二階近似解所得出的定價模型：

其中，Pit表示農地轉為建設用地的價格，α0i表示常數項；Rait表示農地轉為建設用地時的年凈收益，DC1it是距離農地最近的商業中心所在城區的人口變化，T1it表示農地距離最近的商業中心的駕車時間。DC2it是距離農地第二近的商業中心所在城區的人口變化，T2it表示農地距離第二近的商業中心的駕車時間。 表示隨機誤差項。

4.實證結果分析

對數據進行分析，得出數據的方差服從正太分布。運用SPSS20.0統計軟件，對所得到的數據用逐步回歸方法對變量進行逐步回歸處理，從模型中沒有自變量開始，把自變量逐步納入模型中，按照納入標準和剔除標準進行取舍，最終建立一個最優的回歸方程。本文一共進行了5次逐步回歸，從ANOVA（方差分析）可以看出，5個模型的總體顯著性檢驗的結果都是顯著的，顯著性檢驗F統計量值的P值均為0.00，回歸系數t檢驗的結果也是顯著的。從模型匯總表來看，第五個模型的判定系數R2更大，綜合以上考慮，選用第5次回歸的模型。得出農地轉為建設用地的價值模型為：

Pbest=9844.90-197.58T2+2.10T1T2+42.08RaDC1-5.22DC1T1-8.71RaT1

選取重慶市巴南區木洞鎮海眼村一社的一塊地，該地塊作為種植用途，土地剩余承包經營使用年限為15.1年。土地面積為17.38畝，農地年凈收益為5.70元/m2。離該地塊最近的商業中心是南岸區南坪商業步行街，該地塊到南坪商業步行街的駕車時間T1為96分鐘。距離該地塊第二近的商業中心是重慶市渝中區解放碑商業步行街，該地塊到解放碑商業步行街的駕車時間T2為99分鐘。利用收益法原理，計算該地塊農地用途的價值。收益年限為15.1年，還需要還原利率，對于還原利率，可以選用安全利率加上風險調整值。結合汪晗對還原利率選擇的方法，選擇2014年中國的一年期國債利率3.60%作為還原利率。本文已利用土地價格指數將樣本的交易日期修正到2014年，因此本文的估價時點為2014年。由收益法公式得出，農地的農業用途價值為Pagr=65.51元/m2。離該地塊最近的商業中心城區的人口變動為12700人。離該地塊第二近的商業中心城區人口變化為6100人。農地轉為建設用地的價值為2158.72元/m2。根據重慶市人民政府網站，查得土地開發成本為841.00元/m2，該地塊每平方米的農地發展權價值為：VDR=Pbest-Pagr-C = 2158.72 -65.51 -841.00=1252.21（元/m2）。該塊地的農地發展權價值總共為1450.90萬元。

農地發展權價值受區位、農地價格、變更為建設用地的價格以及政府土地規劃等諸多因素影響，具體表現為：農地發展權價值受農地轉為建設用地時的年凈收益、至商業中心駕車時間以及商業中心所在的主城區人口變化等的影響，其中，距離第二近的商業中心駕車時間對于農地發展權價值的影響最顯著，并且呈負相關；商業中心的人口變動對農地發展權價值有正向影響；農地的年凈收益對農地發展權的影響具有不確定性，這主要是因為年凈收益高的農地不但其轉變為的建設用地價值高，而且還具有較高的農用地價值。

四、結論

農地發展權的建立對于農地流轉具有十分重要的意義。農地發展權作為農地流轉中一項新權能，從增加農地流轉的需求、使農地流轉模式多樣化以及增加農地流轉后的收益這三方面在很大程度上提高農地流轉的效率。完善的農地發展權制度能夠有效地盤活土地資源，促進農地的有效流轉，增加農民收入，促進農村經濟發展。

農地發展權價值是土地價格的主要構成部分，區位、建設用地價格和政府發展規劃對農地發展權價值具有重要的影響，本文主要對農地轉為建設用地時的年凈收益、農地至商業中心駕車時間以及商業中心所在的主城區人口變化等變量進行實證分析。各影響因素中，距離第二近的商業中心駕車時間對于農地發展權價值的影響最顯著，并且呈負相關，這與Andrew J.Plantinga的旅行時間的增加會導致土地價值減少的理論相符。商業中心的人口變動與農地發展權價值呈正相關關系，這是由于商業中心的人口增加會加快土地開發的進程，進而影響農地發展權價值。農地的年凈收益對農地發展權的影響具有不確定性，這主要是因為農地的年凈收益對農地的農用價值和建設用地價值均產生影響。

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作者簡介：

李菁，（1994-），女，漢，山東濟寧人，研究生，單位：西南大學經濟管理學院，專業：企業管理。