新流通經濟時代物流產業園區投資開發與商業模式分析

黃曉永

【摘要】經濟的發展，我國的物流產業園區得到了很多外資大型物流商以及投資人的認可。當然，只有對物流產業園區有了足夠的了解，投資人才能夠做到理性科學的投資。本文淺析新流通經濟時代物流產業園區投資開發與商業模式。

【關鍵詞】流通經濟時代；物流園區；商業模式

目前，外資大型物流服務商與投資人均已經認可我國作為物流園區經濟發展的后來者所具備的強大潛力，率先開始布局，內資流通企業在此過程中既面臨機遇又面臨挑戰。從園區經濟投資開發的角度來講，投資人只有摸清物流園區項目的基礎投資條件和投資模式才能做到有的放矢，物流園區經濟所展現出的多樣化商業模式對入駐企業和外部投資者均呈現出極強的吸引力。

一、對物流產業園區的簡單概述

物流產業園區是指在物流作業集中的地區，在幾種運輸方式銜接地，將多種物流設施和不同類型的物流企業在空間上集中布局的場所，也是一個有一定規模的和具有多種服務功能的物流企業的集結點。從表面上來看，物流產業園區是地產行業的一種，但是相對于其他國內地產公司政策受制，物流產業園區反而是國家重點支持的對象。

二、物流產業園區的投資開發

（一）產業投資分析。

1.市場

投資開發物流園區，對于市場條件的客觀分析是前期工作中的重點，例如擬建物流園區所在地的經濟發展水平、物流園區目標客戶群體的租金承受水平、園區所在地的同業競爭情況、專業化物流服務的供需缺口等都是需要認真調研的信息。開發商對于物流園區進行市場分析的必要性在于控制投資風險，由于物流園區投資數額巨大，而對于市場條件的調查往往具有滯后性，因此從減少投資盲目性和主觀性的角度來看，帶有短期內（≤1年）宏觀市場趨勢預測的市場分析報告對于規避投資經濟損失具有重要作用。

2.財務

在物流產業園區投資前的前期工作中，財務分析也是一項必要的工作；通過調查項目的耗費情況、估計預算、靜動態收益指標等信息對其有一個更加深刻地了解；另外，財務分析也可以作為決策依據，為企業的有效決策做堅定地基礎。

3.區位

對于物流產業園區的區位條件，分析宏觀項目所在地區域可以幫助投資人了解該地區的物流用地指標分配和剩余情況，通過評估該地區同等狀況土地使用權的平均轉讓價格和租金平均分布信息，投資人也可以對預期投資收益進行評估，而微觀區位條件分析則標定為物流園區的土壤情況和地表條件是否適宜建立園區。根據相關物流園區投資分析經驗，地價、區域用地規劃、土地供求關系、配套設施、環境條件、政府政策等都是物流地產區位條件調研要著重關注的信息。

4.決策

在對市場、財務、區位有一個詳細的調查分析后，投資人對項目中的不確定因素進行評估，最終才能作出決策；這樣可以盡可能的避免風險，增強投資決策的有效性。租金水平、融資成本、可租賃面積等這些都是不確定因素；另外，由于項目的開發周期較長，投資人需要慎重看待這些不確定因素，如果大部分的不確定因素都沒有相應的解決方案的話，這就不具備決策的條件。

（二）金融投資分析

1.股權投資

對于物流產業園區的股權投資行為，投資者的行為目的一般為獲得土地使用權或物業資產、擴大資產規模、獲取股權溢價等。專業機構投資者對物流產業園區進行股權投資必不可少的兩個步驟是項目盡職調查和估值，進而選擇是否在一級或二級市場開始股權認購、申購。投資物流產業園區的盡職調查工作包括財務、法律、項目信息、公司結構、人力資源等方面，各領域盡職調查需要關注的重點內容如表1所示。對于物流產業園區的估值則一般通過三個步驟展開，首先投資者通過了解項目開發企業背景而對宏觀經濟環境、物流行業環境、物流地產開發企業經營環境、企業能力、企業競爭力等因素進行摸底，其次將收集和預測信息、預計損益等進行數字化處理，通過轉化成現金流形式進行貼現，得到目前狀態下的初始預估價值，最后再通過與同類項目價值進行對比，調整后得到最終估計價值。投資者根據最終估計價值來決定現階段的股權投資行為，一般是選擇項目價值低估以及具備價值成長性的項目進行股權投資。

2.基金投資

相比于股權投資，基金投資更適合小投資者；物流產業園區基金投資看重的是二級市場；和一級市場股權投資需要巨大資金相比，物理園區基金投資可以為小投資者提供合理可行的物流行業投資途徑，投資風險較低，全國物流網絡的發展也使得基金投資變得越來越流行。

三、物流產業園區的商業模式

（一）標準開發模式。在物流產業園區投資中，標準開發模式是物流產業園區商業模式中的基礎形式，一般可以歸納為“五步走”，即“市場調研-獲取土地-規劃設計-建造設施-倉庫管理”。美國普洛斯集團作為全球范圍內技術管理領先的現代物流設施提供商，其在我國投資開發建立的諸多物流地產項目均采用標準開發模式，如普洛斯常州物流園區、普洛斯北京順航物流園區、寧培沈陽沈北物流園區、蓋世理無錫物流園區等。

（二）客戶定制模式?？蛻粝啾扔跇藴书_發模式，更加的詳細一些。這是在客戶的要求之下的商業模式。主要先是客戶需求調查分析，然后進行咨詢，然后選址獲取土地，然后是規劃建設設計，最后是擁有并管理物業。

（三）收購回租模式。收購回租模式是指用收購現有物流園區的方式替代新建物流園區，及時將地產回租給租戶，由于需要較強的資本運作能力和具備在短時間內建立物流服務業務能力的優勢，其被眾多機構投資者所青睞。通過獲得優質物流園區和客戶群體，機構投資者可以迅速獲取穩健的現金回報。目前，我國平安不動產、萬科地產、萬通工業地產等巨頭建設物流地產項目均采用該模式。

（四）服務增值模式。這是物流產業園區依靠不動產收取租金的另一種模式；即通過自身專業經驗對園內企業提供物流服務，解決過程中出現的問題；這是一種十分有潛力的商業模式，對于物流產業園區的發展的作用是巨大的。

四、結語

本文從投資開發和商業模式兩個角度簡單的對當前的物流產業園區進行了分析討論；通過了解這些信息可以讓投資者更加清晰了解物流產業園區，并且在其投資時提供有效依據；當前是一個信息的時代，物流產業園區與網絡的緊密聯系，使得其有巨大的發展空間，物流產業園區的快速發展指日可待。

參考文獻：

[1]葉琳，新流通經濟時代物流產業園區投資開發與商業模式研究[J].商業經濟研究，2016，06：82-83.

[2]黎鈺婷，基于產業集群的物流園區商業模式研究[D].廣東外語外貿大學，2016.