房屋優先承租權法律問題研究

林尉

【摘要】隨著我國經濟社會的不斷發展，人口流動隨之變得更為頻繁，相對于購置房屋而言，進行房屋租賃來滿足短期生活以及工作需要顯然有著更大的優勢，更為便捷，靈活性較高。而租賃作為市場經濟眾多經濟關系中的重要組成部分，的不斷推進，國家和政府越來越重視對于公民正當權益的保護，并且公民自身的權利意識在不斷增強，由此，在租賃關系中，出租人權利以及承租人權利的有關問題受到了學界越來越多的重視。本文基于此種背景，在保護出租人的相關權益的基礎上，對房屋的承租人的優先承租權的相關法律概念和問題進行了初步探究。

【關鍵詞】承租人；租賃關系；優先承租權；房屋租賃

在市場經濟逐漸繁榮的勢態下，房屋租賃身為日常生活中比較常見的社會行為，在日漸更近的社會變革下也增加了很多復雜的內容，也成為了當今社會生活中難以規避的一種法律關系。在社會生活中看，房屋的承租人在合同的基礎上享有對房屋的直接占有和居住的權利，其為了最大的發揮房屋的功能會在承租的過程中對房屋投入大量的資源，進而間接地讓房屋“增值”。然而，在房屋的租賃關系中，出租人與承租人雙方的關系在一定程度上是不對等的，出租人由于享有對于房屋這一不動產的所有權，處于較為主動的地位，享有絕對權以及對房屋的支配權；而相對來說，承租人基于二者的租賃合同關系，享有一定的權利，但此種權利的基礎是相對于出租人的債權關系，僅僅享有對房屋一定期限內的使用權。在此種基礎上，承租人往往在履行合同的過程中處于弱勢地位，甚至在某種情況下，承租人對于權利的訴求往往不能夠得到滿足。因此，重視承租人優先承租權的法律概念及其建設，對于保障承租人合法權利是十分重要的。在租賃關系中，出租人權利以及承租人權利的有關問題受到了學界越來越多的重視。本文基于此種背景，在保護出租人的相關權益的基礎上，對房屋的承租人的優先承租權的相關法律概念和問題進行了初步探究。

一、房屋承租人優先承租權制度相關概念

本文基于租賃雙方的合同關系，對于房屋承和人優先承租權的相關理論進行分析。在對某一具體理論進行研究之前，需要明確此項理論的概念以及相關內容，才能夠為研究提供基本的理論支撐。

（一）房屋優先承租權概念

房屋優先承租權的相關概念是這一理論的重要組成部分，具體而言，房屋承租人優先承租權是指在租賃雙方的租賃關系存續期間，承租人在所簽訂的租賃合同執行期限屆滿之時，享有在同等條件下優先于第三人對房屋進行繼續承租的權利。房屋優先承租權是為了保證房屋承租人的權益，而為了保護此項權利，需要在一定程度上犧牲房屋所有權人以及第三方承租人的利益，因此，在我國的實際司法實踐中，需要進一步探究此項制度的合理性，并且針對其可行性作出較為明確的規定，以指導法律實踐，使其有法可依，維護社會秩序的穩定。

（二）房屋優先承租權的相關特征

總體上，承租人享有對于房屋的優先承租權，是基于其與房屋出租人所簽訂的房屋和賃合同，并且此項權利是基于第三方權利人所享有，因此，這一權利所涉及的主體大體上可以分為三個部分。

首先，在某一具體的合同關系中，所必不可少的就是權利主體以及義務主體，而對于房屋優先承租權來說，具有此項關系的雙方主體是房屋出租人以及承租人，是較為特定的自然人或者法人，在此項合同關系中，履行相應的義務，享有相應的權利。而雙方的此種關系是基于其簽訂的房屋租賃合同。因此，只有滿足具有房屋租賃合同關系的民事主體，才能夠在此種民事關系中成為當事人。其次，在房屋優先承租權的概念中，“優先”一詞的出現，意味著此項法律關系的主體除去房屋出租人以及承租人之外，還有涉及其他主體，并且房屋承租人基于此種權利，對于該民事主體享有一定的權利，此為“優先”。因此，若僅僅在這一法律關系中存在房屋承租人以及出租人兩個主體關系概念，“優先”一詞便失去了對于主體間的比較作用，失去了其原本所具有的含義。但以上觀點中所闡述的第三方主體并非僅僅指某一個主體，也可能存在多個主體，但總體上，此多個主體相對于房屋承租人而言，均為第三方主體，因此在歸類時，可以將此多鐘主體劃分為一個部分，統稱為第三方主體。在此種概念下，房屋承租人所享有的優先承租權，就基于租賃合同關系，優先于第三方所有其他主體。

再次，在某一房屋租賃關系之中，雙方權利和義務的客體是特定的，即租賃合同中所涉及的房屋，以此為標的物。

最后，房屋優先承租權中的權利關系并不是完全平等的，第三方主體仍舊享有對于房屋的承租權，但房屋原承租人基于之前的房屋租賃合同，享有對于該房屋的優先承租權，這在一定程度上來說，對于原承租人是一種救濟行為，在房屋所有權人即出租人的行為對承租人的權利造成一定的損害時，對承租人進行一定的補償。

（三）房屋優先承租權的法律性質

首先，房屋承租人享有的對于房屋的優先承租權具有法定性，通過立法的形式對此項權利加以確定。在民事行為中，民事權利的產生一般有兩種方式，其中一種是約定的權利，另外一種則是法定的權利。前者通過合同雙方的當事人進行約定實現，能夠在法律允許的合理范圍內進行一定的修改；后者通過立法的形式加以確定，具有不可變更性。在某種程度上來說，通過立法的形式對房屋承租人優先承租權力口以規定，不僅僅能夠節約司法資源，維護社會的穩定，還能夠防止權利的濫用，保證承租人的合法權益的同時限制其對此項權利的使用，規范相關行為，也能夠保證房屋出租人以及第三方主體的合法權益。

其次，房屋優先承租權在性質上來說屬于形成權，在房屋所有權人即房屋出租人同承租人簽訂合同，雙方產生租賃關系時就產生，由房屋承租人所享有，但只有在房屋出租人將房屋出租于第三人時方發生并且能夠行使。

再次，房屋優先承租權是一種既得權，相對于期待權來說，房屋優先承租權基于合法有效的房屋租賃合同關系，并且在房屋出租人準備將房屋出租于第三人時，房屋承租人就享有此項權利，當上述條件不能夠同時滿足時，房屋承租人不享有此項權利，因此也就不存在實現權利的期待性，因此是一項既得權。

二、房屋優先承租權的價值

房屋優先承租權的價值主要體現在房屋優先承租權的正義價值、房屋優先承租權的秩序價值、房屋優先承租權的效益價值等三個方面。

（一）房屋優先承租權的正義價值

從根本上來說，法律所追求和維護的就是社會正義，而對于房屋優先承租權來說，就如同上文所述，在房屋租賃合同關系中，房屋承租人在某種程度上是處于弱勢地位的，因此對于法律來說，會對弱勢一方進行一定的傾斜和照顧，以此來保證弱勢一方的權利。就房屋優先承租權來說，此項制度是建立在房屋所有權人即房屋出租人、房屋承租人以及第三方房屋承租人之間的民事法律關系的基礎上的，而要實現此項權利，實施此項制度，勢必要對房屋所有權人的利益以及第三人利益進行一定的犧牲，以此來保護房屋承租人的合法權益，以達到實質上的公平。

（二）房屋優先承租權的秩序價值

就秩序本身的含義和價值而言，其目的在于調整社會關系中個方面所沖突利益，從而在一定程度上減少人與人之間的摩擦和沖突，維護社會秩序和價值，使之形成一個良好有序的整體。而對于法律本身的概念來說，其產生和發展的目的就是為了解決社會生活和發展中出現的各方面沖突，這一點上來說，法律本身的價值對于社會的秩序管理有著較強的意義和作用。

在實踐過程中不難發現，房屋優先繼承權這一制度和法律規定對于維護通過租賃合同建立起來的民事法律關系具有重要的保護作用，通過維持這一法律關系的穩定性，保證承租人的合法權益，也有助于對房屋等不動產的管理工作的開展，避免對社會資源的浪費。因此，從維持社會秩序這一點上來說，房屋優先承租權具有相當程度的秩序價值。

（三）房屋優先承租權的效益價值

法律本身所具有的另一價值便是效益價值，即通過較低的成本，較小的投入獲得較大的回報，較多的產出，從而滿足人們對于日程生活的各方面效益的需要，而房屋優先承租權對于實現法律的效益價值也有重要作用。

首先，房屋承租人所享有的房屋優先承租權對于其權利的保護，能夠在一定程度上約束其行為，在租賃合同存續期間，房屋承租人會較為謹慎的維護房屋各方面價值，因為對于房屋承租人而言，其為房屋的實際使用者，能夠對房屋進行合理使用，也是對自身利益的關注，維護自身誠信，也能夠更好的保證其各方面權利的實現。從這一點上來說，房屋優先承租權能夠對房屋本身所具有的經濟價值進行充分的開發，物盡其用；另外，通過承租人對房屋的合理維護，能夠很大程度上減少社會資源的浪費，降低房屋的維護成本以及交易成本，從而提高社會的經濟發展水平。綜上所述，房屋承租人優先承租權具有較為明顯的經濟效益。

其次，法律的價值和意義之一就在于對社會秩序的維護，房屋優先承租權能夠很大程度上保護社會的秩序穩定，由法律對相關民事法律關系進行維護和調整，并就具體可行性等方面加以規定，能夠為保護此項權利提供有效的制度支撐，提高此項權利的運轉效率，同時也能夠保護房屋承租人的合法權益，維護社會正義。從這一點上來說，房屋承租人優先承租權具有一定的社會效益價值。

三、房屋優先承租權的行使條件

首先，房屋承租人優先承租權的相關制度規定是對房屋所有權人即房屋出租人的一種約束，但僅僅存在于約束層面，并未實際侵害所有權人的自身權利，因此，要把握好權利行使的“度”，就要對權利行使條件進行嚴格的限制。

其次，行使此項權利要基于合同雙方長期的房屋租賃合同關系，并且此種租賃關系是合法有效的，沒有房屋租賃關系，也就不存在房屋優先承租權。

再次，房屋優先承租權的行使主體必須是房屋承租人，并且僅限于房屋承租人，若當事人僅僅為借用房屋并且屬于無償使用，未支付相應價款報酬的人，是無權行使此項權利的，法律關系不存在，也就不存在相應的民事權利。

另外，需要房屋所有權人繼續出租房屋，作為房屋所有權人，出租人在合同期屆滿之時當然享有停止出租房屋的權利。若在合同期滿時，房屋所有權人選擇收回房屋停止出租，那么相應的優先承租權不存在，但若其選擇繼續出租房屋，則承租人享有優先承租權。

最后，在承租人行使優先承租權之前，其租賃條件應與第三方承租人相同，而絕不能以優于第三方承租人的條件進行房屋承租，在此種情況下，優先承租人以及第三方承租人所享有的權利是平等的。

四、結語

在社會生活中看，房屋的承租人在合同的基礎上享有對房屋的直接占有和居住的權利，其為了最大的發揮房屋的功能會在承租的過程中對房屋投入大量的資源，進而間接地讓房屋“增值”。房屋優先承租權制度涉及到物權、債權等諸多法律理論內容，對于優先承租權問題的研究需要運用多元化的知識。優先承租權也隱含著我國在一定的時期中的政策方向，是國家引導社會經濟生活在立法上的體現，有足夠的目的性，優先承租權有一定的政策性和房現象，這也標志著優先承租權制度是一種比較多元的制度，伴隨著社會中人群物質生活的提升而影響著其本質內容。房屋優先承租權是為了保證房屋承租人的權益，而為了保護此項權利，需要在一定程度上犧牲房屋所有權人以及第三方承租人的利益，因此，在我國的實際司法實踐中，需要進一步探究此項制度的合理性，并且針對其可行性作出較為明確的規定，以指導法律實踐，使其有法可依，維護社會秩序的穩定。本文首先闡釋了房屋承租人優先承租權制度相關概念，接著分析了房屋優先承租權的價值，最后分析了房屋優先承租權的行使條件。

參考文獻：

[1]張世偉.我國房屋承租人優先承租權問題研究[D].河南大學，2011.

[2]伍艷.房產公開競爭招租中優先承租權問題研究[J].青年與社會，2013（11）.

[3]張敏，李月紅.商事承租人優先承租權若干問題研究[J].中國律師，2012（6）：82-83.

[4]吳存敏.淺談房屋租賃中承租人的優先承租權[J].中國經貿，2014（7）：208-208.

[5]彭政寧，房屋承租人優先購買權制度研究[D].沈陽師范大學，2017.

[6]方柳.論房屋租賃合同中承租人的優先承租權[J].知識經濟，2012（03）：26-27.