淺談經濟適用住房的物業管理模式的設計

賈曉楠

【摘要】加強經濟適用住房的物業管理，對保證城市收入困難家庭的生活質量起著重要作用。文章研究了經濟適用住房的物業管理的意義，分析了經濟適用住房的物業管理中存在的問題，并結合實踐提出了加強經濟適用住房的物業管理工作的幾點建議。

【關鍵詞】經濟適用住房；物業管理

經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。經濟適用住房的購房人擁有有限產權，具有商品性和保障性的雙重屬性。其經濟型主要體現在銷售價格以政府指導價為準，出售對象為具有一定支付能力的低收入家庭，適用性體現在經濟適用房的住房面積為能滿足基本居住需求的中小套型，同時房屋的建筑標準不能降低。

一、經濟適用房物業管理的特點

（一）經濟適用房的雙重性質決定其物業管理的雙重性質

市場性。經濟適用房是政府運用市場機制原理，把解決中低收入居民住房問題與社會住房保障體系相結合的結果。它的建設和銷售都是在市場中完成的，對其物業管理，國家在1998年《關于大力發展經濟適用房的若干意見》中明確指出，新建成的經濟適用房物業管理要全面推行社會化、專業化、市場化的物業管理新機制。

保障性質。經濟適用房關注的對象時中低收入階層。這部分人因為經濟能力的限制，需要靠政府的幫助才能實現適當的住房目標，其物業管理過程因為特定業主的性質，不可能完全按照市場化的程序和導向運行，而必須有政府的干預和管制，以加強經濟適用房保障性質的完整貫徹。

（二）經濟適用房建設的技術標準決定其物業管理的要求

經濟適用房是強調使用效果的，即適用性，其建筑標準與普通商品住宅相同。對經濟適用房管理服務的要求，也類似于普通商品住宅的服務規范和內容。

二、目前經濟適用房物業管理存在的問題

（一）法律法規體系不完善

除國務院頒布的《物業管理條例》及相關配套法律法規等，對于物業管理市場整體管理、市場需求主體及其管理、市場媒介主體及其管理、市場信息網絡的建立與管理、市場運行秩序的管理、市場價格與競爭行為的管理等諸多方面，還沒有制定相應的法律法規，尤其是針對經濟適用房。

（二）市場競爭機制不健全

由于經濟適用房物業管理市場立法的缺陷與滯后，多數房地產開發企業、大中型企事業單位受“自行開發、自行管理”和“肥水不流外人田”等陳舊的觀念束縛和影響，通常不愿意將其開發建設的物業項目推向社會、推向市場，致使市場競爭機制難以建立并發揮作用。

由于物業管理行業的某些特點，如對投入資金的要求不大，高技術含量及其附加值相對較少等，進入物業管理市場相對容易，致使隊伍迅速膨脹，從而引發了激烈的市場競爭以及不正當的競爭行為。

（三）價格機制不合理

購賣適用房大多數都是困難群體，收入頗低，不少人都是貸款購買住房，房款已是債臺高筑，再加上購買家具，裝修費用，更是捉襟見肘，如果人住后每月再承受高額的物業費、電梯費等，無疑對住戶增加了負擔。希望政府在物業費，電梯費上要適當給予一定補貼，提高居民幸福指數。相比普通商品房，經濟適用房住宅區的物業管理收費較低，目前北京經濟適用住房小區物業服務收費政府指導價基準價標準為0.55元/建筑平方米/月，不得上浮，下浮不限。這也就是說，政府給經濟適用房管理費以明確的限價。

物業管理企業作為市場行為的主體，追求經濟效益是其基本權益，隨著能源價格和勞務價格上漲，以勞動密集型為主的物業管理企業面臨著重重危機，新政策也只能使物業管理企業在微利中徘徊。政府限價與企業追求利益形成了難以調和的矛盾。

三、經濟適用房物業管理發展的對策思考

（一）構建和完善獨立的經濟適用房物業管理法律法規

應結合沈陽市物業管理市場發展現實與趨勢，在初步完善物業管理市場法律體系框架的基礎上，根據經濟適用房特殊屬性，構建獨立的針對經濟適用房物業管理的法規、政策。

同時，還要加大行政監管的力度，如對從業人員的要求、服務標準的量化等加強控制與規范；在價格政策上，遵循價值規律，確定科學的政府指導價標準，對于優秀的物業管理企業應給予政策上的獎勵或扶持，以提高企業的積極性，解除企業在市場競爭中的后顧之憂。

（二）在物業管理的市場競爭中引入招投標

應推廣以招投標方式選聘經濟適用住房的物業管理公司。實行招投標，不僅能打破物業管理的壟斷經營，實現物業管理行業的優勝劣汰，提高物業管理的服務水平，而且是培育和完善物業管理市場競爭機制的重要手段。

（三）建立健全市場價格形成機制

市場機制中的競爭機制可以由招投標市場決定。但如何利用價格機制來激活經濟適用房物業管理市場，指導資源的合理配置與利用，就必須在政府部門的宏觀調控下，在供需平衡中形成完善的價格體系，同時完善物業管理價格的形成機制和運行機制。

經濟適用房建設作為一項“惠民工程”，能否真正改變老百姓的居住環境，關鍵在于保障房在建成之后能否管理好。“三分建，七分管”，一旦管理不到位，必然會使得建設好的保障房小區成為一個又一個“貧民窟”，政府仍然實現不了建設經濟適用房的目的。為了能夠提高經濟適用房物業管理的效率，必須要引入市場化的物業管理公司提供專業化的服務，但是考慮到經濟適用房的特殊性，政府在經濟適用房的管理中必然也要發揮重要作用。因此，政府與專業化物業管理公司共同參與的準市場化模式對管理好保障房更為有效。準市場化模式又可以有不同的類型，具體采用哪一種更為有效，應具體分析經濟適用房的建設模式、區域分布以及人員構成等，綜合考慮做出選擇。