小議房屋轉租中的幾點法律問題

趙瓊

摘要：在市場經濟中，房屋租賃是非常活躍的經濟行為。租賃合同也是合同法中的重要組成部分。本文從合同法、城鎮房屋租賃合同解釋等法律條文出發，著重對合法轉租、非法轉租中各主體涉及的權利義務進行分析。

關鍵詞：非法轉租 合法轉租 不當得利 次承租人

近年來隨著市場經濟的快速發展，城鎮化建設的穩步推進，勞動力人口的流動，房屋租賃市場需求旺盛、交易活動頻繁。在法務實踐中，當事人主體之間會因房屋轉租而產生各種民事法律關系。清楚地界定出租人、承租人等主體間權利義務，對維護租賃交易秩序、促進房屋租賃市場良性發展有重要意義。

一、房租轉租的概念

出租人將房屋租賃給承租人后，承租人將房屋的全部與一部分出租給第三人即次承租人使用、收益，并向次承租人收取一定費用。依照是否獲得出租人同意的意思表示，轉租分為合法轉租與非法轉租。出租人的意思表示，即可以是明示也可以是默示，在一定程度上也允許事后追認。《合同法》第224條規定“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”合同法第225條規定“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。”

二、房屋的非法轉租

（一）出租人享有的法定解除權與法定解除權的消滅1.根據《合同法》第224條第2款“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”2.根據《城鎮房屋租賃合同解釋》第16條“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。”

（二）非法轉租與不當得利

1.根據《合同法》第225條“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。”《合同法》第224條“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。”承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”由此可見，承租人對租賃物是享有收益權利的。

2.承租人非法轉租在先，出租人解除租賃合同后，承租人如果拒不返還租賃物，且繼續將租金占為己有，構成不當得利。

3.正常租賃期間，承租人擅自將房屋轉租而獲得租金，并不當然構成不當得利。舉例來講，李某將房屋出租給張某一年，收取租金10萬。后張某在李某不知情的情況下，偷偷將房租轉租給王某，租金按月1萬收取。在張某轉租房屋后的六個月內，李某知悉此情況，但卻從未提出異議業，且未解除與張某之間合同，則可以認定為李某對轉租既定事實的認可，張某因轉租房屋獲得的租金，即張某基于承租權對租賃的房屋享有的收益權能，并不對李某成立不當得利。如果在張某轉租房屋后的六個月內，李某知悉此情況并提出異議，即使李某未以此解除與張某之間合同，張某與王某之間的租賃合同無效。依據《城鎮房屋租賃合同解釋》第5條第1款“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予以支持”，張某向王某收取的租金的行為構成不當得利，張某應向王某返還該租金。

三、房屋的合法轉租

（一）合法轉租的法規依據

依據《城鎮房屋租賃合同解釋》第15條“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。”該解釋第16條“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。”合法轉租應具備三點條件：（1）應當有出租人同意的意思表示（2）可以推定出租人同意（3）轉租期限超過承租人剩余期限且未經出租人同意的，超期部分的租賃合同無效。

（二）轉租中次承租人的權利與義務

《城鎮房屋租賃合同解釋》第16條第二款“因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。”在此條款中明確了次承租人的訴訟地位。

《城鎮房屋租賃合同解釋》第17條“因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予以支持。但轉租合同無效的除外。”“次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。”在此條款中明確了次承租人的代位清償請求權。在房屋合法轉租中，若承租人不支付到期租金，經催告后經過合理期限后仍不支付，次承租人享有代為清償請求權，有權要求代為承租人支付到期租金。經核算，代為支付的違約金超出其應支付的租金數額的，次承租人可以要求以超出部分折抵租金或者向承租人進行追償。次承租人代為承租人支付到期租金的行為，不僅僅是對幫助承租人清償債務，也是對次承租人自身權利的保護。及時支付租金，能夠保證合同繼續有效，在一定程度上阻止出租人行使合同法定解除權。對于次承租人的清償行為，出租人不得拒絕，若出租人拒絕領受，次承租人有權將租金提存。

另外，在法務實踐活動中，還要注意區分非法轉租與擅自出租他人之物的區別。承租人未經出租人同意非法轉租房屋，只要出租人未明確表示異議并解除租賃合同，承租人因租賃行為的獲利并不對出租人處理不當得利。而在界定擅自出租他人之物（非法轉租之外）時，法律并不認可承租人對租賃物享有收益權，承租人因為出租房屋的獲利，當然對房屋產權所有人構成不當得利。