關于業主自治團體法律地位的研究

薛舜之

摘 要：近年來，我國物業管理實務中就存在著業主委員會法律地位不明、職責不清、運作不規范等問題，致使在物業管理法律關系中，物業管理公司處于強勢地位，在物業管理過程中常常發生損害業主合法利益的情況，這種狀況已經成為阻礙我國物業管理朝更高水平發展的的重要因素。在眾多的物業管理問題研究中，系統的涉及業主自治法律問題的研究卻不多，尤其是在業主自治糾紛的解決上，在法律和實踐中都顯得十分乏力，從而成為近年來影響社會安定的不穩定因素之一。因此，本文從業主自治的角度，對業主自治權利體系、業主自治糾紛的類型、業主自治制度缺陷以及對業主自治法律救濟途徑等方面的問題闡述自己的觀點，以望與同仁交流與切磋。

關鍵詞：業主委員會 獨立法人 民事權利 自治意識

監督機制

一、業主委員會法律地位的立法及學說

1.法人實體說

該說認為，業主委員會是具有法人資格的實體。業主委員會能以自己的名義實施民事法律行為，能以自己的名義參加民事訴訟活動；有自己的章程如《業主公約》等作為行為準則，有如物業服務用房、公共設施專用基金、物業維修基金等作為自己的獨立財產。同時，還有對內協調和處理業主、物業使用人之間的關系，對外代表全體業主選聘或者解聘物業服務企業，簽訂物業服務合同并監督物業服務企業的運作等權能，所以，業主委員會具有獨立承擔民事責任的能力。現行法國《住宅分層所有權法》關于區分所有權人管理團體的規定，具有典范性意義。。

2.無民事權利能力的社團組織說

該說認為，業主委員會不具備法人資格，但卻是一個無民事權利能力的社團組織。我國修訂后的《物業管理條例》第16條第1款關于“業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案”的規定，被一些學者解讀為無民事權利能力社團組織的依據，他們認為，凡依法選舉的業主委員會經所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門等備案后，就成為合法設立的主體，這一主體可以從事相應的民事活動和訴訟活動，但不能獨立承擔民事責任，其責任的最終承擔者為全體業主，所以，屬于無民事權利能力的社團組織。

二、比較法上業主委員會法律地位的規定

1.德國模式：不具有法人資格

該模式認為業主委員會只是業主大會的執行機構，它沒有獨立的責任財產。不是獨立的民事主體。因為此團體是住宅所有權人共同體，不具備權利能力，因而不具有法人資格。權利義務主體為單個的住宅所有權人，而非住宅所有權人共同體。立法以德國的《住宅所有權法》為代表。但德國學術界認為，該住宅所有權人團體性質上屬于具有部分權利能力的特別團體，即該團體可以借區分所有權人會議與管理人而成為有行為能力的組織體，可以從事訴訟行為。德國現行住宅所有權法規定，住宅所有人通過契約結成住宅所有人共同體即管理團體，不是法律強制成立。

2.法國模式：具有法人資格

該模式賦予其依法享有法人資格，具有民事行為能力和民事權利能力，依法獨立享有民事權利承擔民事義務。在實體權利能力、行為能力和當事人能力方面與法人均無區別。《法國住宅分居所有權法》規定：如果有兩名以上擁有建筑物不同部分的區分所有者，即應存在區分所有權人管理團體。而且，該兩名以上區分所有權人全體于法律上系當然構成團體，并各自成為該管理團體的構成員。該團體性質上屬于享有法人資格的團體。其與公司相同，有法律上的行為能力，能實施法律行為，并能進行訴訟活動。依此可知，法國在立法上認為，全體業主當然構成具有法人資格的業主團體。

3.美國模式： 具有判例實務的法人資格

美國傳統法律及現行法制并不承認業主委員會具有法人資格，但隨著形勢發展及法律學說的推動，美國法院在20世紀70 年代通過判例承認該組織具有法人資格。至今，業主委員會的法人資格已于美國判例實務上獲得普遍承認。

4.日本模式：折中模式

折中模式，即在區分所有權人管理團體具備法定條件后就承認其法人資格。依照日本現行《建筑物區分所有權法》第3條、第47條及第65條之規定，區分所有權人的團體包括三類：管理團體、管理組合法人及社區管理團體。首先，區分所有權人管理團體的構成與法國相同，即各區分所有權人之間當然結成管理團體，無需特別約定。但該管理團體是否具有法人資格則不一定，日本現行法制及學者大多贊成其為“無權利能力之社團”，但依日本《民事訴訟法》的規定，在訴訟上，仍有訴訟當事人的能力。依日本《建筑物區分所有權法》第47條規定，管理團體須具備如下兩項要件和手續方可成為法人：（1） 區分所有權人為30人以上；（2）由區分所有權人及決議權各以3 /4以上的多數的集會決議，決定成立法人、規定名稱和辦公處所，并在主要辦公處所所在地進行登記。不具有法人資格的管理團體稱為“區分所有權人的團體”，具有法人資格的管理團體稱為“管理團體法人”。

三、業主委員會實體法律地位的實證法分析

《物業管理條例》中規定業主委員會的職責之一為“代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同”。此條規定是否意味著業主委員會已成為物業服務合同的一方主體，學者們有不同理解。筆者認為，理由在于：其一，依體系解釋，“代表”一詞在我國的民事法律法規中是有特殊含義的，如“法定代表人”、“表見代表”等概念中的“代表”意指法人或其他組織的內部機關以團體之名義對外為法律行為，但并非承認代表機關為獨立主體。若無特殊理由，《物業管理條例》中的“代表”一詞應作相同解釋，否則會引起體系的混亂。其二，依歷史解釋，2002 年10 月公布的《物業管理條例（草案）》第15 條第2 款規定業主委員會的職責之一是“與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同”，而最終公布的正式條例中卻增加了“代表業主”的前綴。這樣的修改絕非偶然，其意在強調業主委員會只是作為業主團體的代表訂立合同。 其三，依目的解釋，物業服務合同訂立之主要目的在于維護全體業主的共同利益，因此是否締結及與誰締結應由業主團體通過決策機關即業主大會決定，合同一方主體自應為業主團體，業主委員會只是執行業主大會的相關決議而已。

四、完善我國業主自治制度的建議及措施

1.培養業主的自治意識

自治意識是開展自治活動的前提，對如何培養業主的自治意識，筆者認為可以開展廣泛的宣傳活動來培養小區業主的自治意識，增強業主對小區的認同感，使他們逐步樹立起“只有我們的參與，才有溫馨、舒適的小區”的理念，不斷強化業主的自治意識，強化主人翁觀念；重視業委會的作用，業委會不僅物業區域內部開展工作，而且要依托社區內已有的社會資源開展工作。如居委會、物業管理企業。這二大組織擁有小區絕大多數的成員，而且有傳統的政治參與意識和民主意識，是實現業主自治的重要依靠力量，通過社區居委員會和物業管理企業，及時他們反映業主們的訴求；通過社區青年志愿者開展豐富多彩的文體活動和無償志愿活動，對廣大業主產生潛移默化的影響，使業主的自我教育、自我管理、自我服務意識得以逐步確立，形成業主自治的良好氛圍。另外業主自治實踐也能培養業主自治意識，因為在與開發商、物業管理企業交涉本身就是極好的現實教育。

2.加強政府行政主管部門的監督

我們要改變政府部門在社區自治管理中的管理體制，要從兩方面著手：一方面從理論上重構國家和社會的關系理論，實現二者在法律框架內的良勝互動，改變政府包攬一切的全能主義。因為在市場經濟條件下，國家與社會有著不同的管理體系，社會中的有些事，人們組織起來自己解決比依賴政府的效益、效果更好些。另一方面，目前房地產還屬于賣方市場，信息嚴重不對等。因此，業主在物業管理市場和房地產市場仍處在一個較弱的地位，如果沒有政府部門和相關法律法規的保障，其權利的實現仍相當脆弱。因此，政府對弱勢群體的需求應給予適當扶持。政府職能必須從過去的控制型模式向服務型模式轉換，建設小區周圍基礎設施和配套設施，為業主自治各項工作提供指導和幫助，支持業主開展自治活動。

3.建立業主委員會的監督機制

在現有業主自治管理機構—業主大會和業主委員會的基礎上，增設業主監督委員會。業主監督委員會應當是業主委員會的上位機關，是業主大會會議閉會期間的常設工作機關。其成員由業主大會從業主中選舉產生，所設職務可以包括：業主大會執行主席、監督委員會主任（可由業主大會執行主席兼任）、副主任、委員若干。業主監督委員會的職權應當包括：有權直接調查小區的物業管理業務和財產狀況；有權對業主委員會提出的財務會計文件進行調查，并將其認為存有違反法律、章程或顯然不當的事項向業主大會報告；對業主委員會主任、副主任及其他成員的行為開展合法性和妥當性監督；有權決定向違反義務、侵害業主共同利益的業主委員會主任、副主任或其成員提起訴訟，可以成為小區業主的訴訟代表人等等。

參考文獻：

[1] 王思遠.業主委員會法律地位研究[J].法律文獻信息與研究.2018年（1）.

[2] 蔡靖，王幽.城市住宅小區業主自治法律制度探析[J].成都行政學院學報.2017年（4）.

[3] 姚克.關于提升住宅物業業主自治力的研究[J].科技經濟導刊.2018年（14）.

[4] 李幸潔.小區住宅業主自治機構的法律性質研究[J].法制與社會.2018年（15）.