西湖花園公寓小區會館產權歸屬探討

戚振華

（杭州之江國家旅游度假區房產（物業基金）管理中心，浙江 杭州 310000）

《杭州市區居住區配套設施建設管理條例》明確，配套公共建筑與配套基礎設施（路、氣、水、電等設施）共同構成了居住區配套設施。關于配套公建的產權歸屬，《物權法》、最高院司法解釋及部分地方性法規都有相關規定，但基本屬于對已經明確事項的再次明確，而未涉及矛盾焦點性問題，如會館（所）等。因此，上位法律法規的空缺使各地關于配套公建產權歸屬的行政管理和司法判決呈現不統一的狀態。

1 案例介紹

杭州某房地產開發公司和某發展公司合作開發的西湖花園公寓項目由西湖花園度假公寓（北苑13幢）和西湖花園南苑（7幢）組成，并于2000、2004年先后交付使用。由于2002年物業政策調整（底層車庫不能作為物管用房），房管局對小區配套用房﹑汽車庫﹑自行車庫（原由市房管局審批）進行清退和重新確認，對原西湖花園度假公寓物業配套用房位置進行調整，重新確認至西湖花園南苑會館，且南、北苑作為一個物業管理區域進行統一管理。

南苑會館屬于與西湖花園三期南苑項目，同期辦理了規劃審批及驗收，房產測繪及發證時未計入公有建筑面積進行分攤。2002年，西湖花園南苑業主提出會館屬于小區配套設施，除物業用房外的活動用房（乒乓球室等）與游泳池（衣帽間、衛生間）屬于小區配套，歸全體業主共用，應移交業委會管理，處分權和收益權均歸全體業主。

2 爭議焦點

2.1 會館（所）是否屬于居住區配套公建

《城市居住區規劃設計規范》明確“配套公建”包括教育、醫衛、文體、商服、社服、市政等八類設施。根據土地出讓合同對項目的定性“住宅及配套公建”，會館（所）與住宅同期規劃、竣工驗收、交付，屬項目構成部分，且按功能劃分，會館（所）符合文化體育及商業服務的功能定位，應屬于住宅小區的配套公建。

2.2 產權是否全部屬全體業主所有

關于配套公建的產權歸屬及使用管理，《物權法》、最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》及地方法規如《杭州市區居住區配套設施建設管理條例》等明確如下：①所有權屬于全體業主。物業管理服務用房；地面公共停車泊位、占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、按標準建設的自行車庫；公益性文體設施屬共用設施設備；所有權屬于全體業主。②建成后無償移交政府或管理部門使用管理。社區配套服務用房、教育配套、醫療衛生、垃圾中轉站、公廁、公交始末站等市政公用設施管理用房及在劃撥土地上建設的配套農貿市場建成后無償移交給所在地街道辦事處、教育局、環衛署、電力局等相關政府指定的部門。③歸建設單位所有。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬建設單位，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；《杭州市住宅區配套公建建設管理暫行規定》明確農貿市場（劃撥用地除外）、凈菜超市等開發建設單位投資建設的商業配套公建項目，按照“誰投資，誰受益”的原則，由投資者所有、經營或轉讓，不得挪作他用。

因此，并非所有的居住區配套公建的產權均歸小區全體業主所有，商業配套一般歸建設單位所有，教育醫療及市政公用等配套按要求移交后則歸政府或相關部門所有。

2.3 會館的產權是否屬于全體業主共有

關于會館（所）的產權歸屬的爭議是因“會館（所）”的定性即規劃性質模糊，且上位法律法規中未對此類配套公建的歸屬給予明確的規定，而根據其他相關法規進行判斷的依據相對單一且出發點不同，未形成統一的判斷標準。目前，主要以“分攤說”及“成本說”的觀點來判斷。

2.3.1 “分攤說”

“分攤說”是根據《浙江省建筑面積測算細則》中共有建筑面積的內容及分攤原則，以是否將面積計入共有建筑面積進行分攤來判定是否屬業主所有或開發商所有；反之，則不屬全體業主所有。但根據規定“為多幢（或小區）服務的公共用房、管理用房并不計入共有建筑面積進行分攤”，因此，“分攤說”無法作為判斷的準確依據，配套公建的性質、服務對象（是否屬于公用建筑面積）才是判斷其歸屬的關鍵。此外，計入商品住宅銷售成本的非營業性公共配套設施、設備屬于業主共有。

2.3.2 “成本說”

根據《商品住宅價格管理暫行辦法》及《浙江省商品住宅價格構成及價格行為規范》，以是否納入商品房銷售成本來判定是屬全體業主所有還是開發商所有。“非營業性公共配套設施建設費納入商品住宅價格，相關的公共配套設施、設備，必須無償提供給全體業主使用，不得另行作價銷售”。但根據“誰主張、誰舉證”的民事訴訟規則，會館（所）建造成本是否已攤入各業主所支付的購房款中，業主根本無法提供相關證據材料。

3 配套公建產權歸屬的建議及判定探討

通過對以上法律依據的分析梳理，對會館（所）的權屬判定提出以下建議：《物權法》中第七十三條規定，建筑區劃內的公共場所、公共設施和物業服務用房，屬于業主所有。依據《房屋登記辦法》的要求：“規劃管理部門批準建設工程規劃許可，應當要求建設單位列明建筑區劃內依法屬于業主共有的公共場所、公用設施和物業管理用房的具體范圍”，即由規劃部門在源頭上予以明確，產權登記部門根據規劃確認的性質用途判定產權歸屬。開發商和政府在土地使用權合同中約定或開發商和業主在商品房買賣合同中進行約定，合同中明確是否屬于項目必配的公用配套項目，還是開發企業為提高項目品質、檔次而投資建設的為小區提供有償服務的配套設施。同時，對具體公建的產權歸屬加以約定，以避免項目竣工交付后關于產權的糾紛。

4 評析結論

會館與其他別墅一起經規劃批準建造的房屋，屬于新建房屋范疇，而新建房屋申請產權登記的類別為初始登記。在法律、法規、規章或其他政府文件對會館（所）等配套公建權屬沒有明確規定且排除合同另有約定的前提下，適用“物權原始取得”及地方法規中“誰投資、誰受益”的原則確定，即初始登記在建設單位名下。如果有異議，則根據“誰主張、誰舉證”的民事訴訟原則，由業主提供相關證明材料向法院進行民事訴訟，由法院生效判決明確房屋權利歸屬的，根據《房屋登記辦法》的規定，依據生效法律文書辦理轉移登記。

參考文獻：

［1］朱新貴.居住區配建設施的產權關系研究［D］.南京：東南大學，2010.

［2］賴德華.初始登記時由誰認定全體業主共有的房屋［J］.中國房地產，2010（01）.