房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析及對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)研究

王舒

摘 要：從產(chǎn)業(yè)的基本特性、產(chǎn)業(yè)環(huán)境和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)三方面對(duì)我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)分析，根據(jù)產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重、就業(yè)容量兩個(gè)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)程度做出綜合評(píng)價(jià)。得出主要結(jié)論：我國房地產(chǎn)生產(chǎn)總值增長率波動(dòng)較大，但絕對(duì)數(shù)額穩(wěn)步上升；產(chǎn)業(yè)集中度加速攀升，銷售呈現(xiàn)向龍頭企業(yè)集中的態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)仍然占據(jù)我國經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)吸納就業(yè)能力逐年增大，有效增加社會(huì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)分析 經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)

一、引言

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是在住房需求不斷膨脹的市場(chǎng)背景下隨著建筑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而快速成熟起來的，逐步成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，也是衡量中國經(jīng)濟(jì)的主要指標(biāo)之一。因此，在十八大“去庫存”的戰(zhàn)略目標(biāo)、2017年國家抑制“炒房熱”“因城施策”的措施及一系列促進(jìn)“租購并舉”政策與近期經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響下，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況和行業(yè)地位及對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)程度進(jìn)行研究，具有一定的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

二、對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)分析

（一）房地產(chǎn)基本特征分析

1.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特性。房地產(chǎn)是綜合性十分強(qiáng)的行業(yè)，并且其產(chǎn)業(yè)鏈條涉及到很多領(lǐng)域。直接與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行業(yè)多達(dá)50個(gè)以上，不僅涉及建材工業(yè)、房屋設(shè)備工業(yè)和化工、冶金、等生產(chǎn)資料生產(chǎn)部門，還涉及到家具和家用電器等民用工業(yè)及運(yùn)輸業(yè)、旅游等服務(wù)業(yè)。我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，對(duì)我國其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也起到了較大的推動(dòng)和拉動(dòng)作用。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模。查閱中國統(tǒng)計(jì)年鑒發(fā)現(xiàn)，在2011年—2017年，我國房地產(chǎn)生產(chǎn)總值逐年上升，從2011年的28167.6億元增長至2017年的53851億元，生產(chǎn)總值相當(dāng)可觀，在國民經(jīng)濟(jì)中占重要地位。觀察2012年—2017年每年比上年的同比增長率可知，2014年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值增長速度5.59%與2013年的15.17%相比，呈現(xiàn)出飛速的下降態(tài)勢(shì)。2015年至2016年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值增長速度再次回升，由9.74%增至15.42%。進(jìn)一步查找數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，直接原因可能是：2016年我國商品房銷售面積157349萬平方米，比2015年大幅增長22.5%；商品房銷售額117627億元，同比增長34.8%。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值的數(shù)額之大與快速增長，使得其成為最受關(guān)注的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)領(lǐng)域之一。

（二）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的宏觀環(huán)境分析

1.政府政策方面：（1）不放松宏觀調(diào)控，抑制投資需求。“房住不炒”是2017年至今國家調(diào)控政策的主要引領(lǐng)方向。（2）構(gòu)建“租購并舉”房地產(chǎn)市場(chǎng)。市場(chǎng)政策逐步落地一系列政策驅(qū)動(dòng)下，住房租賃市場(chǎng)將加速發(fā)展。租購并舉將成為住房市場(chǎng)主要結(jié)構(gòu)，租賃行業(yè)地位不斷上升。（3）“因城施策”“去庫存”。在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景下，國土部、住建部多次會(huì)議中提出“因城施策”：熱點(diǎn)一、二線城市要求限購限貸，提高土地資源利用率和抑制房價(jià)上漲過快，庫存較大的三、四線城市倡導(dǎo)加大庫存去化力度。

2.社會(huì)方面：城鎮(zhèn)化及消費(fèi)升級(jí)帶動(dòng)地產(chǎn)需求增長，城鎮(zhèn)化率持續(xù)提升將為房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)提供強(qiáng)力需求支撐。如表1可知，2017年我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到58.52%，比上年同比增長1.17%，照此發(fā)展，完全可能達(dá)到中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》報(bào)告中指出的“截至2020年，我國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%”的目標(biāo)。另外，2014—2016年，城鎮(zhèn)居民用于醫(yī)療、教育、娛樂、旅游、交通等服務(wù)性消費(fèi)的支出占比由35. 7%上升到41%，居住支出同時(shí)上升一個(gè)百分點(diǎn)，也直接帶動(dòng)地產(chǎn)相關(guān)消費(fèi)。

3.經(jīng)濟(jì)方面：近年來，我國經(jīng)濟(jì)增速逐步放緩，從2010年前的10%降低至2017年的6.9%，全國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整、提質(zhì)增效時(shí)期，由投資驅(qū)動(dòng)向消費(fèi)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變，使經(jīng)濟(jì)格局發(fā)生深刻變化。

伴隨人均居民收入提升，消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)正逐步超過投資拉動(dòng)，2015年、2016年消費(fèi)支出對(duì)國內(nèi)生產(chǎn)總值增長的貢獻(xiàn)率分別為：59.7%、64.6%，2017年全年最終消費(fèi)支出對(duì)國內(nèi)生產(chǎn)總值增長的貢獻(xiàn)率到達(dá)58.8%，遠(yuǎn)超過32.1%的資本形成總額貢獻(xiàn)率，逐步接近發(fā)達(dá)國家水平。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

市場(chǎng)集中度是決定市場(chǎng)結(jié)構(gòu)最基本、最重要的因素，一般用該產(chǎn)業(yè)中主要的廠商所擁有的生產(chǎn)要素或其產(chǎn)銷量占整個(gè)產(chǎn)業(yè)的比重來表示。此處以我國房地產(chǎn)企業(yè)前10強(qiáng)的市場(chǎng)占有率作為衡量市場(chǎng)集中度的絕對(duì)指標(biāo)。

如表2所示，前10大房企是按照2018中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)公布的房企綜合排名順序排列，與上一年的測(cè)評(píng)相比，十強(qiáng)房企除了個(gè)別名次調(diào)整，總體基本保持穩(wěn)定。其中，融創(chuàng)借助其收并購優(yōu)勢(shì)、充足的可售貨源、良好的項(xiàng)目品質(zhì)位列榜單第五名，較上年上升了3個(gè)位次。在2017年，碧桂園、萬科、恒大三家龍頭房企全年業(yè)績更是超過5000億元，實(shí)現(xiàn)業(yè)績大幅突破。

查閱中國國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可知，2011年—2017年全國商品房銷售額依次為58589億元、64456億元、81428億元、76292億元、87281億元、117627億元和133701億元。除了2014年商品房銷售額下降之外，2011年—2017年全國商品房銷售額整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，逐年增長。至2016年、2017年，銷售額突破10萬億大關(guān)，2017年全國商品房銷售額比2016年同比增長13.67%。

根據(jù)表2和上述全國商品房銷售額整理計(jì)算可知，2011年—2017年間全國top10房企市場(chǎng)占有率依次為9.08%、9.63%、11.39%、13.70%、14.91%、17.26%、22.45%。以銷售金額計(jì)算的10強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額從2011年的9.08%增長至2017年的22.45%，市場(chǎng)份額近年均基本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)且呈現(xiàn)銷售持續(xù)向龍頭企業(yè)集中的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)集中程度正加速攀升。由此發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸向區(qū)域壟斷型轉(zhuǎn)變。

三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)綜合評(píng)價(jià)

（一）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率分析

國內(nèi)生產(chǎn)總值是各產(chǎn)業(yè)增加值之和，增加值是總產(chǎn)值扣除中間消耗的價(jià)值，“增加值占GDP比重”指標(biāo)能更真實(shí)地反映產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的實(shí)際的直接貢獻(xiàn)程度。

從表3看出，2011—2016年我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重總體呈逐年穩(wěn)步遞增趨勢(shì)，反映了我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的逐步壯大以及在國民經(jīng)濟(jì)中的影響力日益提高。2016年，主要由于當(dāng)年開發(fā)投資、銷售面積、銷售額增加值占GDP的比重達(dá)到6.5%。一般認(rèn)為產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中達(dá)到5%以上，就充分說明了該產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位，就能確定該產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位和主導(dǎo)地位。所以，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)從2011年起持續(xù)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

（二）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就業(yè)容量分析

查統(tǒng)計(jì)年鑒房地產(chǎn)類目數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位數(shù)比重和主營業(yè)務(wù)收入比重最大，因此，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員狀況來分析房地產(chǎn)業(yè)吸納就業(yè)情況。

從表4可看出，2011年—2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)逐年增加，平均就業(yè)人數(shù)進(jìn)步呈上升趨勢(shì)。近兩年由于政策調(diào)控，抑制“炒房”，推廣“租購并行”，房產(chǎn)業(yè)熱度稍微下降，就業(yè)人數(shù)增長率也下降。不過，如果考慮到房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)如建筑業(yè)的就業(yè)容量，那么對(duì)全國就業(yè)容量的貢獻(xiàn)將不止于此。

四、結(jié)論

（一）整體產(chǎn)業(yè)分析方面

1. 2011—2017年我國房地產(chǎn)生產(chǎn)總值增長率波動(dòng)較大，但絕對(duì)數(shù)額逐年穩(wěn)步上升，說明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模依然逐步擴(kuò)大。

2. 2011—2017年我國房地產(chǎn)商品房銷售額呈現(xiàn)整體增長態(tài)勢(shì)。

3. 2011—2017年我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度加速攀升，銷售持續(xù)呈現(xiàn)向龍頭企業(yè)集中的態(tài)勢(shì)。

（二）對(duì)國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)評(píng)價(jià)方面

1.房地產(chǎn)增加值占GDP的比重逐年穩(wěn)定增長且集中于5%—7%，都大于5%，符合主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)值，說明我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)仍然占據(jù)我國經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位。

2.雖然就業(yè)人數(shù)增長速度放緩，但絕對(duì)數(shù)額每年逐步攀升，說明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)吸納就業(yè)能力較佳。隨著房地產(chǎn)業(yè)的多元化發(fā)展，將更多地創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，增加社會(huì)效益。

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