論物權法中車庫的歸屬及相關法律問題

摘要：隨著社會經濟的發展我國逐漸奔向了小康社會，因此人們對生活水平的要求也越來越高，家家戶戶也開上了小汽車，然而對于小區車庫的歸屬有的一直存在一定的爭議，因此我國建立關于車庫的物權法法律。本文把小區分類車庫進行了詳細的區分，并且對其中爭議的問題進行了詳細分析，根據我國相關法律法規運用科學合理的方法解決車庫歸屬權的問題。

關鍵詞：物權法；車庫；歸屬；法律

中圖分類號：D923.2文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2018）26-0203-01

作者簡介：司宗昆（1996-），女，漢族，山東淄博人，大專，畢業于山東警察學院，任職于山東省濱海公安局河濱分局。

就目前車庫糾紛問題來看，物權法雖然對車庫歸屬權的問題有一定幫助，但是也并沒有得到完全的解決，所以目前車庫混亂的歸屬局面并不是那么樂觀。實質上車庫歸屬權的問題并沒有明確在法律法規上，然而要怎樣來劃分車庫的歸屬一直是我們值得關注的問題。

一、詳細區分了車庫的類型

（一）占用小區公共面積劃分的車位

在《物權法》的第七十四條第三款規定小區的公共使用面積歸屬業主共有的，也就是說在轉讓土地使用權的時候一起轉讓給業主了，其中也包含了架空層車庫，然而這種車庫是在建筑物地上一層建立的開放式的車庫，不僅空氣便于流通，而且還有效的預防了潮濕。根據先關法律要求，一般情況下車庫的層高低于二米二，不需要大量的資金成本，因此在計算建筑面積的時候不包含架控式的車庫，那么架空車庫也隨著土地的使用權的轉讓給了所有的業主。在明確這種類型的車庫的時候歸業主所有的時候，根據小區的相關規定然后再劃分每一個車庫的歸屬。

（二）獨立的封閉式車庫

就是房屋建筑開發商利用非業主共有的土地上建立的停車場，開發商主要以盈利為目的銷售或出租這種獨立的封閉式車庫。

二、對地下車庫所有權的性質進行詳細的探討

（一）從配套設施的角度分析

根據目前我國法律現狀來看，房屋小區車位有著直接成為建筑物的配套設施。然而配套設施是整個建筑物的主要物件，有的是根據房屋的轉讓一起轉讓，當賣方者與購房者簽訂了合同之后，要是合同上沒有明確的規定，屬于附屬配套設施的車庫就會隨著房屋的出售一并轉讓給購房者。另外，小區建設的車庫最初的目的就是要滿足業主的基本需求，其主體屬于主物與從物的關系，在人們日常生活中有很大的幫助。

（二）土地使用權限涉及到車庫的歸屬問題

就我國法律規定，只要獲得政府部門的相關認可，可以把建筑物和土地使用權分開，不過這對車庫使用權的歸屬有很大的影響。然而從法律邏輯角度分析，空間權是在房屋售完以后不可能留給開發商所有的，當然在房屋出售之后就會獲得相應的土地使用權，其中包含了一些附屬設施（空間利用權），便于后期業主自行改造和投資使用，因此在土地所有權歸業主所有的時候，那么地表和地下建筑的所有權和改造權也歸業主所有，因此設置的車庫也歸業主所有。

三、對物權法中車庫歸屬問題提出的相關建議

就目前法律發展情況來看，我國的物權法還是存在著不足的地方，所以可以對發達國家先進的科學的法律制度進行借鑒，也可以根據我國實際國情逐漸完善車庫歸屬權的法律法規。

（一）車庫使用權是否可以轉讓給除了業主以外的人

在房屋開發和銷售過程中，開發商需要以小區內和諧環境為基礎，不能影響居民日常起居生活，然而我們要充分體現法律也是具有一定人性化的，對于已經售出的小區，開發商就不能抽出小區的一部分來獨立銷售，從中而取得一定的利益。一些發達國家的法律都是明確規定小區中的車庫不能轉讓給除了小區以外的業主，有效的避免了小區居民發生一系列的糾紛問題，所以這一點是值得我們借鑒的。小區內是不允許有不屬于業主專有的土地，也不屬于業主共有的土地存在的，小區內的車庫是不能作為獨立產權進行轉讓的，也就說明了小區內的車庫是不允許本小區業主以外的人歸屬的。

（二）完善建筑物附屬設施所有權的法律法規

我國相關房屋歸屬權的法律法規只說明了土地上的房屋所屬權的登記的問題，并沒有明確規定房屋附屬設施歸屬權的問題，總的來說目前我國的法律法規對于建筑物的區分沒有明確的說明，所以在對于小區車庫的有產權證的車庫，還有一種無產權證的車庫。當車庫有獨立產權證的時候才能進行轉讓或抵押處理，從而也可以得到相關法律的保護。然而對于沒有產權證的車庫只可以轉讓車庫的使用權，不能轉讓車庫的歸屬權，那么就需要相關法律法規進行制約，從而避免一系列的糾紛問題產生，所以車庫產權證對于業主來說都是非常重要的。

（三）明確車庫歸屬權的相關法律

如今為了減少車庫糾紛問題，相關的法律要明確車庫的歸屬權，提升法律效益，充分體現我國民法體系的管理。另外還要讓合同管理結合行政產權的制度管理，也就是說在建立房產交易制度的時候，讓開發商公開房屋建筑公攤面積和房屋產權面積以及其他附屬設施建設面積等。

四、結束語

綜上所述，車庫和房屋建筑屬于從屬關系，然而在如今法律角度來看，車庫的占用面積分為占用小區道路或者其他場地，然而這些車庫都隨著房屋建筑的轉賣的所有權歸業主所有，對于一些開發商專門利用為轉讓的土地修建的停車場是歸開發商所有，然而這些開發商修建的車庫主要以出租或者出售的方式，從而實現盈利為目的，無論是屬于開發商的車庫還是業主的車庫都要進行科學合理的管理，避免因為車庫問題發生一些不必要的糾紛問題。

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