案例解析房地產企業幾項經濟業務的財稅處理

周星

房地產企業的生產、經營活動所涉及的稅費種類較多，且較為復雜，如何正確做好房地產企業涉稅業務的稅務與會計處理，最大限度避免企業涉稅風險，這是房地產企業所面臨的老問題、新課題。

為此，本文將運用案例對房地產企業所發生的這些（以下15項經濟業務）涉稅業務、如何正確進行稅務與會計處理作出解析，旨在為企業化風險、為國家保稅收、為實務工作者提供借鑒與參考。

一、房地產企業發生的經濟業務

大江房地產開發有限責任公司成立于2015年2月，實收資本9000萬元，其中自然人持股3000萬元，隨后購得320畝土地的使用權，進行房地產項目的開發，開發做樓盤有A、B、C三棟高層樓房。

2017年申報應納稅所得額為200萬元，已經繳納企業所得稅50萬元。該項總可售面積100000平方米，2017年已售面積40000平方米。2017年12月31日公司聘請稅務師幫助審査賬務，發現存有稅收疑問的業務和事項如下：（單位均為“萬元”）

1.2017年1月6日憑證。

支付房屋所有權登記費：

借：開發成本 0.042

貸：現金 0.042

2.2015年1月23日憑證。

支付建安工程款：

借：開發成本——建筑安裝工程費 1100

貸：大瑚區工行營業部 1100

說明：支付第一筑工程有限公司建筑安裝工程費1000萬元，按照合同約定，該費用營業稅金及附加100萬元由我公司承擔。

取得發票，票面建筑安裝工程費1000萬元，票面營業稅金及附杠100萬元。

3.2017年1月30日憑證。

支付樣板房費用：

借：開發商成本——建筑安裝費 40

貸：銀行存款——大湖區工行營業部 40

說明：為促進商業銷售，在售樓部外側使用活動板房搭建樣板房，支付樣板房搭建及裝修費用。

4.2017年2月17日憑證。

支付施工中造成隔壁小區房屋產生裂縫賠償：

借：開發成本——建筑安裝工程費 10

貸：銀行款——大湖區工行營業部 10

5.2017年3月10日憑證。

支付優秀員工武東獎勵：

借：管理費用——其他 2

貸：銀行存款——大區工行營業部 2

武東當月工資發放明細：應發工資8600元、五險430元、住房公積釒1500元、應交個稅212元、實發工資6450元。

6.2017年3月20日憑證。

舉辦購房抽獎活動，獎品為小汽車：

借：固定資產——奧迪汽車 11

貸：銀行存款——大湖區工行營業部 11

借：銷售費用 11

貸：固定資產——奧迪汽車 11

7.2017年4月21日憑證。

摘要：股東張道犮借用公司資金用于購房

借：管理費用——其他 100

貸：銀行存駁——大湖工行營業部 100

8.2017年8月21日憑證。

摘要：支付股東劉明揚家庭旅游費

借：管理費——辦公費 6.2

貸：銀行存款——大湖區工行營業部 6.2

9.2017年9月27日憑證。

退還程家樂員工集資款20萬元，支付利息8000元。

借：其他應付款——程家樂 20

財務費甲 0.8

貸：銀行存款——大湖區工行營業部 20.8

10.2017年10月30日憑證。

支付贊助費：

借：營業外支出——贊助支出 8

貸：銀行存款——大湖區工行營業部 8

說明：新年將至，為協調公司與所在街道居委會關系，直接贊助居委會8萬元整。

11.2017年10月20日憑證。

摘要：支付母公司金大地集團有限公司管理費

借：管理費用——管理費 700

貸：銀行存款——大湖區工行營業部 700

12.2015年12月20日憑證。

摘要：發放高管當月工資

借：應付職工薪酬——工資 2

貸：其他應付款——保險 0.06

其他應付款——住房公積金 0.4

應交稅費——個人所得稅 0.197

銀行存款——大湖區工行營業部 1.343

說明：2015年12月董事長王衛錢工資發放明細如下：應發工資2萬元，五險600元，住房公積金4000元，應交個稅1970元，實發工資13430元。

13.2017年12月21日憑證。

摘要：發放董事長王衛錢年薪

借：管理費用 26

貸：應付職工薪酬——工資 26

借：應付職工薪酬——工資 26

貸：銀行存款——大湖區工行營業部 26

說明：公司董事長王衛錢年薪50萬元，1月至12月已付工資2×12=24（萬元），本次兌付26萬元。

14.2017年12月23日憑證。

摘要：支付董事費

借：管理費——董事費 8

貸：銀行存款——大湖區工行營業部 8

說明：12月19日支付本公司2名董事的董事費。其中1名國內獨立董事和公司董事長王衛錢各領取4萬元。

15.2015年12月31日憑證。

摘要：支付中蘭設計院設計費

借：開發成本——前期工程費 20

貸：銀行存款：西區工行營業部 20

說明：聘請中蘭設計院設計為公司辦公樓整體建造設計方案，按合同付支50%設計費20萬元。

要求：根據提供資料的告后順序，分稅種扼要指出該公司存在的納稅問題，計算應補繳各稅費金額。業務招待費、廣告宣傳費均未超標，統計部門公布的2016年度職工月平均工資4000元，假設不考慮其他因素。

二、賬務處理存在的問題

業務（1）：支付房屋所有權登記費應計入管理費用，應調減開發成本0.042萬元，調減應鈉稅所得額0.042萬元。

業務（2）：營業稅金及附加應由施工方建安企業承擔，不能列入開發成本。應調減開發成本100萬元。

業務（3）：修建臨時性建筑物作為樣板房，其發生的建造、裝修等費用，應計入房地產銷售費用扣除。應調減開發成本40萬元，調減應納稅所得嵌40萬元。

業務（4）：支付施工中造成隔壁小區房屋產生裂縫賠償應計入當期損益，應調減開發成本10萬元，調減應納稅所得額10萬元。

業務（5）：支付優秀員工王東獎勵，應代扣代繳個人所得稅。

統計部門公布的2016年職工月平均工資4000元，公積金扣除標準=4000×3×12%=1440（元）。

應代扣代繳個人所得稅=［8600+20000-430-1500+（1500-1440）×2-3500］×25%-1005=4817.5（元）。

少代扣代繳個人所得稅=4817.5-212=4605.5（元）。

業務（6）：舉辦購房抽獎活動，獎品為小汽車，應代扣代繳個人所得稅

應代扣代繳個人所得稅=110000×20%=22000（元）。

業務（7）：股東張道發借用公司資金用于購房，與企業生產經營無關，不予稅前扣除，應調增應納稅所得額100萬元。股東借用公司資金用于購房，應視作向股東分紅，代扣代繳個人所得稅100×20%=20（萬元）。

業務（8）：支付劉明揚家庭旅游費，與公司生產經營無關，不予稅前列支，應調增應納稅所得額6.2萬元。

支付劉明揚家庭旅游費，應視作向股東分紅，代扣代繳個人所得稅6.2×20%=1.24（萬元）。

業務（9）：支付程家樂利息8000元，應代扣代繳個人所得稅8000×20%=1600（元）。

業務（10）：支付居委會贊助費不得稅前扣除，應調增應納稅所得額8萬元。

業務（11）：支付母公司金大地集團有限公司管理費，不得稅前扣除，應增應納稅所得額700萬元。

業務（12）：發放董亊長王衛錢當月工資，應代扣代繳個人所得稅（與14號憑證一起計算）。

業務（13）：發放董事長王衛錢年薪，應按照年終一次獎金代扣代繳個人所得稅。

260000÷12=21666.67（元）

應代扣代繳個人所待稅260000×25%-1005=63995（元）

業務（14）：支付董事長王衛錢董事費，應代扣代繳個人所得稅（與12號憑證一起計算個稅）。

公積金扣除標準=4000×3×12%=1440（元）。

應代扣代繳董事長王衛錢個人所得稅［40000+20000-600-4000+（4000-1440）×2-3500］×35%-5505=14452（元）。

少代扣代繳董事長王衛個人所得稅=14452-1970=12482（元）。

應代扣代繳獨立董事個人所得稅=40000×0.8×30%-2000=7600（元）。

業務（15）：支付公司辦公樓設計費應計入在建工程科目，不能在開發項目開發成本中列支，應調減開發成本20萬元。

三、計算應繳各稅費金額

1.個人所得稅=4605.5（5）+22000（6）+200000（7）+12400（8）+1600（9）+63995（13）+12482（14）+7600（14）=324682.5（元）。

2.企業所得稅。應調減開發成本=240（1）+1000000（2）+200000（15）=1200420（元），應調增應納稅所得額=1200420×40000/100000=480168（元）。

合計應調增應納稅所得額=480168-420（1）-400000（3）-100000（4）+1000000（7）+62000（8）+80000（10）+7000000（11）=8121748（元）。

應補繳企業所得稅=8121748×0.25-500000=2030437-500000=1530437（元）。

開心一刻

◇飯桌上，兒子邊吃邊說：“媽媽你是屬猴的？”我笑著問他：“你怎么知道的？”兒子說：“爸爸告訴我的?！蔽覇査骸鞍职质菍偈裁吹?？”兒子說爸爸沒告訴他。我告訴他：“你爸爸也是屬猴的?！眱鹤勇犃它c點頭，過了會兒，問我：“你們兩個都是屬猴的，那我為什么是屬豬的呢？”

◇周末逛公園，老公買了個風箏，放著風箏他不由地感嘆道：“都說婚姻就像放風箏，我就是你手里的風箏，不管飛得多高，線始終握在你的手里。”我聽了不禁一陣得意，剛想開口夸他，就聽他喊：“快看，風箏跟別人的風箏纏在一起了！”

◇我的工資卡由老婆保管，昨天我問她：“好些年了，我的工資有沒有漲？”她說：“漲了一點，這樣吧，下個月開始多給你五十塊零花錢?！蔽覇枺骸皾q了一點是漲了多少？”她一咬牙：“一口價，再給你300，別問了?！?/p>

◇我問媽媽：“如果時間倒流，你還會選擇嫁給爸爸嗎?”媽媽說道：“還會的!”我很感動，雖然媽媽經常抱怨爸爸的小毛病，但還是深愛著爸爸的啊。然后媽媽對我說：“你怎么不問問，如果時間倒流，我還會生你嗎？”

◇我手機被班主任沒收了。我媽說：你是班上第一個被沒收手機的嗎？我回答：好像是吧。我媽說：那你不覺得丟人？第一個就是你。我說：不是，我記錯了，還有好幾個人也被沒收過手機。我媽說：那你還不引以為鑒，還能讓教師沒收你的手機？

◇男友深情地對女朋友說：我要的很簡單，一杯水，一頓飯，生病的時候一碗藥，一句我愛你。但是我希望，水是你倒的，飯是你做的，藥你熬的，我愛你是你親口對我說的。女朋友也深情地看著男友說：大朗，該吃藥了。