淺析“營改增”對房地產行業會計核算的影響及策略

戴文琪

（浙江科技學院，杭州 310023）

一、房地產行業“營改增”的背景

2016年5月1日起房地產業正式試行“營改增”，開發企業中的一般納稅人將由營業稅5%改按增值稅11%征稅，并自行開具增值稅發票。國家稅務總局數據顯示，2016年5—11月，建筑、房地產、金融和生活服務四大試點行業總體稅負下降14.7%。然而，“營改增”后，會計核算過程變得更加冗雜、乏味，而會計核算的準確度，又直接影響到企業納稅量以及財務分析指標的可信度。這次稅制變革，防止了商品在流轉過程中重復征稅的弊端，減輕了房地產行業的稅收負擔，但也給企業財務會計核算帶來新的變化和風險。

二、房地產企業“營改增”后存在的問題

1.員工學習能力不能適應新形勢。習慣了以前業務的處理方式，很多財務人員不能及時學習新的會計準則和相關法規，依舊沿襲舊思維，不能靈活應用現有政策，導致企業稅負不降反升。稅制改革初期，由于財務人員疏忽或政策理解有偏差，違反規律規定，繳納稅收滯納金或者行政處罰甚至刑事處罰的事件比比皆是。此外，增值稅專用發票的獲取涉及到不同的部門，因此加強了與各部門之間的聯系。然而，很多員工受知識水平和自身學習能力的影響，稅收意識薄弱。在實際購買物質時，只考慮價格、質量等因素，不能合理、科學地比較成本高低。此外，隨著電子商務的發展，電子票據逐漸增多，掌握基本的電腦操作也顯得尤為重要。部分經驗豐富的老會計，對互聯網的熟練度還有待提高。

2.進項抵扣不足。雖然增值稅中成本可以由進項稅抵扣，但是在改革初期，房地產行業中成本賦稅比重仍然是非常大的。在實際業務中，很多都不能取得增值稅專用發票，例如水泥、砂石等施工材料，這類原材料在成本中占據了不容忽視的比重。此外，房地產行業勞動人員眾多，且近幾年人工費逐年增長，這部分開支也不能抵扣，從而會降低企業的利潤。房地產企業有時進項稅額和銷項稅額并不匹配，企業為了增加流動資金，預售一部分未完工的房子，那么進項的稅額就會出現銷項稅額在前、進項稅額留底的情況，這樣會造成資金短缺，增大企業稅收壓力。

3.會計核算體系不夠健全。“營改增”后，老一套的賬務處理和納稅流程已經不能適應新的稅務處理方式。企業需要建立一套全新的會計處理、發票管理和納稅流程。對于一些老的房地產項目，相關配套法律法規政策還存在不足，會造成納稅的不公平、偷稅、漏稅現象發生。財務人員職業道德和法制觀念不能適應新的發展模式，也對會計核算產生制約。企業內部監督還不完善，有部分企業沒有建立監督制度，或者建立了但并沒有實質上實施，僅僅是走了流程，失去了原有的監督功能。企業內部權責分工不明確，責任擔當模糊。缺乏績效考評機制，無法對員工的工作定期進行考核。

三、房地產企業面對“營改增”的策略

1.加強員工培訓。房地產企業能否在我國穩定、快速地發展，財務人員起著關鍵性的作用，他們的理論知識及實踐能力，直接關系到企業資金的利用效率。所以，首先，應對財會人員進行培訓，達到“新人”能了解“營改增”政策。在合法的前提下，充分利用國家“營改增”相關優惠政策，靈活應用法規減少稅收的目標；努力實現“老人”能夠利用計算機處理會計賬務，摒棄過去的營業稅稅收的處理方式，做好歷史遺存的建筑工程的期初納稅工作，通過比較選擇合適的計算方式。其次，對其他部門進行專業培訓，尤其是采購部門，深入了稅制改革的內容，熟知增值稅專業發票的重要性，加強與財務部門的溝通與協作。最后，高層管理人員應了解國家政策的發展趨勢，對“營改增”知識做到了熟于心，這有利于制定合理的企業發展戰略。

2.規范進項管理。首先，房地產企業應加強納稅意識，在選擇下游材料合作商時或者應稅勞務時，應充分考慮“營改增”的影響，盡量選取能提供增值稅專用發票的供應商或者勞動力。票據由專人保管，以免遺失，便于進項抵扣。其次，房地產企業可以充分利用規模優勢最大化，由總公司集中購買原材料，分配給子公司，以獲取最大的折扣力度。這樣減少了增值稅發票不能抵扣的現象的發生，降低了整個公司的成本。再次，房地產企業購買原材料時可以采用分期付款方式，獲取的進項可以分期進項抵扣，從而獲取貨幣的時間價值，這樣相當于給企業帶來了“無息貸款”。最后，企業轉變項目模式。擴大精裝修等容易取得專用發票的項目，一方面有利于減少成本，另一方面也提高了公司的業務層次。

3.完善會計管理機制。“營改增”對房地產行業的會計核算提出了新的要求，要想進行高效的管理，需要建立一套便捷的會計管理機制。首先，企業應設立獨立的財務部門，分清每個職員的責任，對以往不符合現行法律規定的企業制度進行分析，提出修改意見。稅務部門應總結政策存在的漏洞，頒布補充法規，完善“營改增”政策，創造企業轉型發展的契機，提供的良好稅收環境。其次，提高職員的業務能力和職業素養。企業可以定期組織職員進行國家新出臺的會計知識、法律知識的學習，要求員工時常進行工作總結，培養員工不斷學習、跟上時代進度的意識。最后，完善監督機制。企業應防止內部虛開、偽造發票，建立完善的發票管理制度和信息披露機制，獎賞分明，對企業內部違反法律的行為，加大處罰力度。政府部門應加強政策的引導，加強外部實時監督，確保政策實施。加大政策宣傳力度，建立納稅誠信體系，杜絕偷、逃、漏稅行為。監督機制能保證信息的有效性，提高財務管理的科學性。

四、結語

“營改增”有利于活躍房地產市場的氛圍，加快行業轉型升級，提升行業競爭力。面對傳統的會計核算制度不符合現在政策規定時，企業應結合自身情況，積極尋找解決的措施。探尋潛在的機遇，推動稅制轉型，促進企業可持續發展。