新常態下我國房地產去庫存探析

王 荻

（江西財經大學會計學院，南昌330013）

一、新常態下我國房地產的基本現狀

（一）房價居高不下

房價持續上漲、居高不下是我國房地產行業面臨的重大問題。房產界四大“名嘴”之一的戴欣明先生通過以收入為基準的對比測算發現中國的房價幾乎是美國的50倍，可見中國的房價已處于異常水平。形成“天價房”的因素錯綜復雜，包括快速城鎮化下國人過旺的購房剛需，地方政府索取的高昂地價，房地產商追求的黑心暴利，政府強硬的行政干預，不健全的金融體制和經濟結構以及一些人聯合炒房的投機行為。過高的房價已經嚴重違背了市場價值規律，成為影響人們生活質量的沉重負擔。

（二）產品需求差異化

經濟新常態下，我國房產行業表現出了多元化的房地產產品需求，主要分為住宅物業和非住宅物業。隨著城鎮化步伐的加快，大規模涌入的農村人口對住房的需求與原本的城市居民對休閑娛樂房產產品的需求都表現出明顯的差異。在地域方面，我國發達的一線城市和三四線城市在房地產產品的開發思路上也存在區別。

（三）房產庫存規模居高不下

中國社會科學院城市與競爭力研究中心認為，房地產庫存去化周期的合理區間在6～18個月。自2000年至2016年，全國累計商品房待售面積為55.37億平方米，即使按照2013年最快的銷售速度，也需要4.24年的時間周期來消化庫存。近年來，房地產企業的盲目投資擴建，但經營管理水平卻未能同步提升。政府調控政策接連出臺，對房價降低的預期使得群眾對樓盤保持觀望態度。以上種種，均導致房地產庫存量巨大，流動資金無法收縮，眾多房地產企業面臨破產危機。

（四）地區分化明顯

房地產地區分化，主要指不同類型城市對商品房需求的差異較大。一線城市的庫存壓力較小，原因在于經濟發達地區人們對住房需求仍然巨大，住房量和房價依然保持上升態勢，房地產行業充滿活力。然而，多數三四線欠發達地區的房地產企業持續疲軟，庫存規模遠超合理水平，面臨沉重的消化壓力。另一方面，發達地區居民對于房產類型，物業管理、居住環境、配套設施等有著較高且多樣化的要求，而欠發達地區房產同質化嚴重，相關服務也有相當程度的欠缺。

（五）房地產交易市場有待規范

我國三四線城市存在大量違規建筑和無證銷售的現象，部分政府官員與房地產商勾搭成奸，從中牟利，刻意放松監管或從輕處罰。另外，大多數開發商利用捂盤惜售等手段欺騙消費者，房地產實際構造與先前規劃存在眾多不一致，嚴重損害消費者合法權益。房地產交易市場的不規范性將很大程度制約房地產行業的健康可持續發展。

二、房地產去庫存的必要性

（一）有助于我國經濟的平穩運行

房地產是我國長久以來的支柱型產業。第一，截至2017年，我國的城市化率僅為56%，與多數西方國家80%的城鎮化水平相距甚遠，因此，我國實現高水平的城鎮化仍需較長時間，由城鎮化進程帶來的住房需求是巨大的，房地產產業的發展后勁強盛。第二，房地產與建筑、運輸、餐飲業等20多個產業有直接關系，上下游共覆蓋50多個行業，房地產業的繁榮將在諸多領域產生輻射帶動效應，對國民經濟的影響至關重大。經濟新常態下，GDP增速放緩，產業結構急需轉型升級，而我國的水泥、鋼鐵行業正是“產能過剩”的重災區。通過房地產去庫存擴大需求，刺激房地產周邊建筑、建材產業的整合重組，加快產業結構調整，淘汰落后產能，促進國民經濟平穩運行。

（二）有助于防范系統性風險的發生

據中國經濟網2015年12月18日報道，美國著名雜志《福布斯》評選全球七大金融泡沫，中國房地產泡沫僅次于金價泡沫位居第二位。2016年1月25日，國際信貸評級機構穆迪投資發表報告指出，中國是推動亞太地區經濟增長的主要動力，但資產泡沫可能使中國進入下一個盛衰周期，對亞太經濟前景帶來風險。一方面，如果任由房地產商盲目擴建，庫存持續增加，泡沫不斷膨脹勢必走向破滅，首當其沖的是金融業，由于眾多購房者都選擇銀行按揭貸款，一旦房價猛跌，房產現值低于應還款金額，貸款者往往停止支付月供，銀行壞賬率陡然升高，產生金融危機。另一方面，土地出讓金是財政收入的重要來源以及地方債務的質押資產。房價預期決定地價，房產庫存滯銷嚴重，地價成本高而房價預期下跌，其導致的直接后果即地方償債能力下降，出現債務風險。因此，房地產去庫存可以有效防范系統性風險，為國民經濟發展營造健康穩定的金融環境。

（三）減少社會不穩定因素

房地產庫存量持續走高，使得資金密集型的房地產企業面臨資金鏈斷裂的危機。許多中小房地產商，由于實力薄弱，抗風險能力差，生命周期短，致使其融資渠道受到諸多制約，融資成本居高。結合目前國內房地產發展形勢嚴峻，很多房地產企業半路停工，出現大面積“爛尾樓”。“爛尾樓”的出現，極大激化了購房者與地產商的矛盾，各地集體上訪、示威游行的事件急劇攀升，一些房地產商的不負責任與政府官員的不作為也促成了一幕幕流血悲劇。“爛尾樓”“豆腐渣”工程的泛濫，增加了社會不穩定因素，加快房地產去庫存有助于減輕社會負擔，提升人民幸福指數，維護社會的和諧美好。

三、去庫存途徑的可行性分析

（一）加強政府引導

對于庫存量巨大，去庫存周期長的欠發達地區，政府理應嚴格把控，減少或停止土地供應。在稅收方面，由于政府部門制定的相關政策缺乏長期性考慮和有效引導，外加稅收監管不力，導致地產企業偷稅漏稅，建造成本推高房價，庫存難以消化等現象頻發。解決房地產去庫存問題，政府首先要制定和完善地產行業的法律規章，堅持短期性政策和長效機制相結合。對于人口流入的一線城市，當地政府要結合實際情況，采取對策緩沖去庫存的影響，繼續實施限購，平抑房價，遏制房價增速。房地產去庫存壓力最大的是人口流出的三四線城市，政府部門在加大力度去庫存的基礎上，要限制新出讓土地數量，遏制地產商盲目漲價，引導房價回歸正常水平，在購買者角度，政府可以采取購房減稅降息、加大購房補貼力度等組合拳來分擔購房成本，增強群眾購買力，從而擴大內需，促進房地產市場健康運轉。

（二）推動房地產業轉型升級

房地產開發商應時刻把握市場動向，精準定位房地產產品需求，優化房地產的品質和服務管理，切實提升“硬實力”。作為國民經濟重要引擎的大型房地產企業，應當主動承擔社會責任，加快住房保障方式的轉變。可采取政府集中購買在建或已建成普通商品住房作為棚戶區改造安置房的方式消化庫存，但始終以待售的普通商品住房為主，且價格嚴格控制在當地房產均價以下。也可以從租賃市場收集房源信息，努力將存量商品房改造成為公共租賃房，讓收入微薄的家庭享受應有的社會保障。對于中小房地產商，應當加強合作，優化資源配置，找準自身定位，克服同質化傾向，充分挖掘房地產品牌效應，增強供給創新，從而適應市民多樣化、個性化的需求，建造消費者滿意的房產產品。

（三）落實住房租賃市場發展政策

我國住房自有化率高達89%，遠超美英法等發達國家的平均水平。我國的住房自有化率折射出我國住房租賃市場的相對落后。一方面，住房租賃可以滿足多元化的住房需求。目前我國仍然處于社會主義初級階段，中低收入群體占比較大，房地產自身的價值特性和人們收入水平的差距決定了購房壓力不是每個人都能承受的。租售并舉住房體系的形成，可以極大程度的滿足我國低收入群體的住房需求，并在此基礎上培育未來購房者，這對于國民經濟的增長和社會的和諧穩定都有著積極的影響。另一方面，住房租賃市場的發展能很好地遏制房價。在租售并舉的體系下，供給結構得到優化，需求走向多元，供求逐漸達到平衡狀態，房價將回落到合理水平，庫存壓力將大大緩解。在推動住房租賃市場發展進程中，不但要給予租賃機構優惠政策，完善融資方式，積極引入資金，還要注重房地產中介機構的規范化，通過強有力的法律法規保障承租人的權益，嚴厲打擊部分中介機構提供虛假房源等不法行為，促進住房租賃市場的健康可持續發展。

（四）強化房地產市場監管

政府必須履行監管職責，深化房地產市場分析判斷，健全房地產市場信息公開和監管機制，及時掌握市場動態。加大對房地產商違規建筑、無證銷售、捂盤惜售等行為的懲擊力度，加強對資金鏈風險的排查力度，高度關注重點地區和重點企業。強化對房地產預售的監管，爭取對所有在建的商品住房項目進行一次清理和整治。對已取得預售許可的商品住房項目逐一排查，準確掌握已預售的商品住房數量、正在預售的商品住房數量和尚未開盤的商品住房數量等情況，并將清理情況向社會公開。

（五）培養新市民住房需求

在加速城鎮化過程中，大量的農民進城落戶，帶來了潛在的購房需求。在房地產高庫存的壓力下，應當積極鼓勵農民購房，包括購房補貼、購房與戶口掛鉤、改革貸款方式、簡化收入證明和擔保手續等。加快房地產去庫存應當始終把市場的作用放在第一位，堅持市場為主導，尊重市場規律，以新的住房需求促進房地產市場的穩定。

房地產去庫存與國民經濟的發展和社會和諧穩定息息相關。在新常態背景下，以房地產高房價、高庫存等現狀為出發點，分析問題背后的原因，并在尊重市場規律的基礎上，對癥下藥，從多角度多層面入手，為政府宏觀調控獻計獻策，以求加快房地產去庫存進程，著力推動房地產市場健康、穩定、可持續發展。

[1] 張 浩，李仲飛.房價預期、土地價格與房地產商行為[J].管理評論，2016(28):52-54.

[2] 羅 峰.房地產泡沫的成因、評估與預控[J].河南科技，2013(8)：250-251.

[3] 劉 方.完善我國房地產稅收體系的政策建議[J].當代經濟管理，2015(11)：34-38.

[4] 季增峰.淺析我國房地產泡沫的形成原因及對策[J].經濟研究導刊，2015(11)：96-97.