二手房市場頻現“假談團”

鄭鈞天 王若宇

行人從上海市江蘇路上的一家二手房中介門店前走過

上海的張先生最近很郁悶：他出售一套房子，在A中介掛牌3個月無人問津，但在B中介掛牌不久就迎來好幾撥看房者。不過，這些看房者對社區配套以及房屋情況十分挑剔，大談房價太高。偶然中，張先生發現這些看房者竟是由房產中介員工“客串”扮演的。

本刊記者近期調查發現，在二手房交易市場，“假談”已成為不少中介機構促成交易的手段，有的機構還專門培訓“假談”技巧。

專業“假談團”頻現

記者調查發現，近期，為促成交易，中介安排的專業“假談團”頻頻在二手房市場現身，有中介組織員工冒充購房者上門，通過“假談”降低房東價格預期。

為了置換房屋，張先生9月份將一套位于閔行區的81平方米住宅在附近中介門店掛牌出售。由于近期上海二手房市場交易低迷，1個月幾乎無人問津。為了增加客群，心急的他將房屋信息掛到“58同城”等網站。

“一家中介的業務員看到信息后，聲稱手上有剛需客戶想買這個小區的房子。此后，他連續帶了好幾組客戶來看房，都無一例外地格外挑剔房子、小區的問題，拼命壓價。我報價330萬元，他們還價270萬元。”在中介不斷勸說下。張先生的心理防線終于崩潰，被說服以290萬元出售。

但是，在房地產交易中心過戶時，張先生驚訝地發現，一個正幫購房者排隊辦理手續的業務員很面熟，然后記起來是一位曾經的“看房者”。幾經追問，這位業務員不得不承認，自己是該中介公司其他門店的員工，上次是“友情幫忙”，還稱“這是為了拿到獨家房源提升業績的‘營銷技巧”。

隨后，張先生發現同小區一套各方面條件不如自家的房子，被另一家中介賣了300萬元。

段和段律師事務所合伙人湯談寧律師披露了另外一種中介投機炒房的案例：有的中介先用“假談”方式不斷打擊房主心理預期，從而以較低價格“網簽”鎖定房源。然后繼續尋找下家高賣，取消之前的網簽，簽署新的合同完成房屋過戶。“這種糾紛案日益增加。”湯談寧說。

根據中國消費者協會公布的數據，今年前三季度受理投訴中，“房屋中介”類中“假冒”案例明顯增加。

“假談”被制作成培訓課件

一位資深中介行業人士告訴記者，“假談”現象從2017年開始愈演愈烈，進入今年四季度以來，很多中介都使用“假談”手段促成交易。一位中介員工稱，“在熱門區域、流通性比較好的小區，我們這么操作的房源占比近九成。”

針對潛在的購房者，房產中介煞費苦心地頻繁安排“假談”，反復用“房貸政策即將松動，還掉貸款可算首套，馬上會出現一波置換潮”“現在是抄底最佳時機”“這套房也有別的客戶看中，出價比你高”等話術誘其“上鉤”。

記者調查發現，不少中介機構的上崗培訓內容都增加了“假談”技巧訓練。房屋掛牌后，中介組織員工冒充購房者與房東接觸，意在通過虛假談判，降低房東的心理預期以獲取低價房源，然后促成交易快速跑量;另一方面，“假談團”也在“攻陷”購房客心理，如故意扮演競爭者，營造房不愁賣氣氛，讓購房者迅速下定決心。

記者獲得的某中介公司的一份《假談標準化》課件顯示，該企業要求員工篩選區域內重點“假談”房源、制定“假談”標準化流程、向上級匯報每次“假談”的成果。課件顯示，該中介不僅要求員工用事先準備好的話術降低房東戒備心理，還要求員工在“假談”過程中細化分工，通過上演“無間道”“刻意多次往返、做足辛苦度”等手段獲得房東或購房客戶信任，簽下獨家房源、低價房源。整個過程可謂戲份十足。

“剛開始培訓我們也不太習慣，但為了業績只能苦練演技。‘身經百戰之后，團隊分工已經明確，大家都已進入角色，配合嫻熟，一般買房人很難察覺我們在演戲。”一位入行不久的中介業務員說。

弄虛作假應重罰

針對部分城市出現的“假談”現象。專家建議監管部門應進一步加強監管，嚴查補充協議等買賣附加條款，整頓二手房市場秩序。

易居智庫研究總監嚴躍進認為，中介“假談”擾亂二手房市場交易秩序，違反職業操守，助長行業不正之風。一旦查實，監管部門應予以重罰。

業內人士表示，企業要堅決倡導誠信經營理念才能可持續發展。中介機構應通過系統化的培訓提升經紀人的專業水平，通過信用分和紅黃線制度提升經紀人作業的合規性。中介機構要加強管理，不僅要管經紀人做什么，還要管他們不能做什么。

“中介機構應明確‘透明交易、簽三方約、不吃差價，通過優質服務提高市場競爭力。此外，應加大對消費者投訴信息的公布力度，曝光不合規的企業和經紀人。”上海市房地產經紀行業協會常務副會長陳亮說。

湯談寧律師建議，各地應對二手房交易流程進一步完善，例如，針對雙方簽署買賣合同后再簽署的各類“補充協議”加強監管。