新收入準則對于房地產(chǎn)業(yè)的影響

一、新收入準則較原有收入準則的主要變化分析

1.收入確認標準發(fā)生了變化

在新收入準則頒布和實施之前，根據(jù)2006年頒布的會計準則的規(guī)定，不同類型的企業(yè)遵守的收入確認標準不同：銷售商品的收入確認條件是企業(yè)將商品所有權上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給了客戶；而提供勞務和建造合同的收入確認則主要采用完工百分比法。在新收入準則的頒布和實施之后，企業(yè)在銷售商品、提供勞務、建造合同等方面的收入確認標準趨向了一致：將商品、勞務的基于合同的控制權的轉(zhuǎn)移作為收入確認的標準，縮小了人為判斷與選擇的空間，進一步加大企業(yè)會計處理的規(guī)范性，使各企業(yè)會計處理情況趨于一致，便于進行橫向比較。

2.收入確認方式發(fā)生了變化

在新收入準則頒布與實施之前，企業(yè)只能在符合一定條件時的某一時點來進行收入確認。而在新收入準則頒布于實施之后，收入的確認方式新增加了時段確認，形成了時段確認與時點確認的二元收入確認方式。新收入準則規(guī)定，當企業(yè)的收入滿足以下三個特定條件之一時使用時段確認，其余的全部使用時點確認：①客戶在履約的同時即取得并消耗企業(yè)履約所帶來的經(jīng)濟利益；②客戶能夠控制企業(yè)履約過程中在建的商品；③企業(yè)履約過程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個合同期間內(nèi)有權就累計至今已完成的履約部分收取款項。新收入準則對企業(yè)在不同情況下的確認收入方式作出了具體且明確的規(guī)定，“時段確認”的出現(xiàn)，使得部分企業(yè)有針對性的選擇確認時點，更好的指導企業(yè)的會計實務操作。

3.明確規(guī)定了某些交易的收入確認和計量

在新收入準則頒布與實施之前，企業(yè)根據(jù)收入類型的不同選擇不同的收入計量標準，其中對于一些無法滿足其規(guī)定的收入則不予確認，損壞了企業(yè)的利益。而新收入準則實施之后，不同類型的收入統(tǒng)一用交易價格來作為計量標準。此外，對區(qū)分總額和凈額收入確認、向客戶授予知識產(chǎn)權許可、附有質(zhì)量保證條款的銷售等特定交易給予了明確且具體的規(guī)定，對其進行了進一步規(guī)范，更好的指導企業(yè)的會計實務操作。

4.對處理包含多重交易安排的合同的指導更加明確具體

在新收入準則頒布與實施之前，原有收入準則對包含多重交易安排的合同的指導十分有限，已遠遠不能滿足目前企業(yè)會計發(fā)展的新形勢。新收入準則頒布與實施之后，新收入準則對其會計處理作出了更為明確的規(guī)定，其精髓體現(xiàn)在“五步法”模型：①第一步：識別與客戶訂立的合同；②第二步：識別合同中單獨的履約義務；③第三步：確定交易價格；④第四步：將交易價格分攤至單獨的履約義務；⑤第五步：在履行每一項履約義務時確認收入。對此類合同的會計處理的明確具體的規(guī)定為解決企業(yè)相關問題提供了解決方案。

二、新收入準則對于房地產(chǎn)業(yè)的影響

房地產(chǎn)業(yè)建設周期長，涉及資金龐大，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認較之其他行業(yè)難度更大，因此新收入準則的頒布對房地產(chǎn)企業(yè)的影響更大。

1.新收入準則對房地產(chǎn)業(yè)收入確認的影響

在上文分析到新收入準則頒布與實施之后，企業(yè)的收入確認按照是否符合一定條件分為按“時段確認”和“時點確認”。房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)又分為自行開發(fā)銷售、 為客戶代建、出租等，對不同情況的具體分析如下：

①對自行開發(fā)與出售的房產(chǎn)的收入確認產(chǎn)生的影響

房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的房產(chǎn)出售一般分為期房銷售和現(xiàn)房銷售兩種情況，在這里對其進行分別分析。如果是期房銷售，房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂合同后，企業(yè)收到客戶為之支付的房款，客戶得到屬于自己有明確房號的房產(chǎn)。在雙方履約的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)建造的房產(chǎn)具有不可替代的用途，且客戶所支付的房款數(shù)已經(jīng)確定不會再改變，如果房價上漲，客戶可以獲得價格上漲所帶來的經(jīng)濟收益，符合新收入準則中規(guī)定的使用“時段確認”的第三個條件。因此新收入準則實施后，期房銷售的收入確認方式由“時點確認”變?yōu)椤皶r段確認”。如果是現(xiàn)房銷售，房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂購房合同，對房產(chǎn)的控制權在履約的時點實現(xiàn)了轉(zhuǎn)移，因此，現(xiàn)房銷售的收入確認方式不變，但確認時間和判斷的標準發(fā)生了變化，變?yōu)榱似髽I(yè)在基于合同的控制權轉(zhuǎn)移的履約時點對收入進行確認。

②對代建的房產(chǎn)收入確認產(chǎn)生的影響

房地產(chǎn)企業(yè)還可以為客戶代建房產(chǎn)，雙方簽訂建造合同，且此類合同不可撤銷，代建項目的完成程度可以得到可靠的計量(不能計量的可以按照一定的方式進行估計)，客戶按照 合同的約定來支付費用。根據(jù)新收入準則的規(guī)定，此類項目為“時段確認”，且只有在此項目中可以使用完工百分比法來進行收入確認，即企業(yè)在資產(chǎn)負債表日根據(jù)可靠的計量或估計確定目前合同進度，按照履約的進度來確認收入。

③對出租的房產(chǎn)收入確認產(chǎn)生的影響

按照規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)出租商品房，與客戶簽訂的租賃合同期間超過一年的收入確認也按照“時段確認”，企業(yè)根據(jù)與客戶簽約的租賃合同，依據(jù)權責發(fā)生制的會計原則，按期確認商品房的出租收入。

2.新收入準則對房地產(chǎn)業(yè)的財務管理的影響

房地產(chǎn)業(yè)建設周期長，涉及到金額龐大，金融項目眾多，房地產(chǎn)企業(yè)要健康持續(xù)的發(fā)展，必須保證自身資金鏈的完整和資金的有效運轉(zhuǎn)，這些都對其財務管理提出了更高的要求。長期以來，政府和企業(yè)自身等經(jīng)過努力不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理制度，提高其質(zhì)量，但由于各種原因，其財務管理仍然存在一定的問題。此次新收入準則的頒布與實施，明確規(guī)定了某些交易和涉及多重交易安排的合同的會計處理等，改變了收入確認的標準，新增了時段確認收入方式，對房地產(chǎn)企業(yè)的會計實務作出了更好的指導，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理的工作進行更加明確與順利，提高了財務管理的質(zhì)量與效率。

3.新收入準則對房地產(chǎn)業(yè)編制的財務報表的影響

收入確認準則的變化，勢必會影響到企業(yè)的賬務處理，因此房地產(chǎn)企業(yè)的財務報表中的各項目數(shù)額也會發(fā)生相應變化。為了更準確具體的描述采用新收入準則之后，房地產(chǎn)企業(yè)財務報表中項目數(shù)額的變化，在此處以處于行業(yè)領先地位的碧桂園(此公司提前采用了新收入準則)披露的數(shù)據(jù)為例進行說明：由碧桂園于2017年中期報告中公開披露的財務信息得知，截止2017年6月30日，本公司在房地產(chǎn)開發(fā)方面獲得的收入約為744.7億元，其中采用新收入準則中的時段確認方式確認的收入達到147.5億元。它采用新收入準則前后財務報表項目數(shù)額發(fā)生了明顯的變化，如①本期收入：采用原有收入準則確認的收入為629.9億元，采用新收入準則確認的收入增加至777.4億元；②留存收益：采用原有收入準則公司的留存收益為399.7億元，采用新收入準則公司的留存收益增加至431.2億元；③本期利潤：采用原有收入準則的本期利潤為23.5億元，采用新收入準則的本期利潤增加至56.8億元。由此可見，新收入準則的實施影響了企業(yè)編制財務報表項目時的數(shù)額。

三、基于新收入準則房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的對策

1.提高相關財務工作人員的專業(yè)能力和素質(zhì)

新收入準則的實施使得企業(yè)的會計處理的靈活性增加，涉及到的會計估計也大大增加，要求相關財務工作人員要適應新形勢，擁有更高的的業(yè)務能力和專業(yè)素質(zhì)，因此房地產(chǎn)企業(yè)要加強對財務人員進行新收入準則的專業(yè)培訓：①邀請相關專業(yè)人士到企業(yè)對員工進行短期相關培訓，通過理論與實例相結合使財務人員更好的理解、掌握新收入準則；②和相關高校合作，由高校開設相關課程或組織相關培訓來提高財務人員的能力。同時，財務工作人員本身要不斷嚴格要求自己，通過各種渠道熟練掌握新收入準則的各項要求，能夠合理并專業(yè)的運用相關經(jīng)驗、根據(jù)新規(guī)定進行會計判斷和估計。

2.加強各部門的協(xié)調(diào)合作

由以上分析可知，新收入準則是以合同作為收入確認的基礎，因此這已不僅僅是財務部門的工作與責任，還涉及到其他部門，如業(yè)務部門、銷售部門、法務部門等，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的各部門加強交流與合作以使企業(yè)盡快適應新收入準則的要求。且房地產(chǎn)企業(yè)的利益不僅與自身相關，還與上下游企業(yè)及其他企業(yè)相關，因此各部門之間要相互合作制定一個合理的計劃，及時與各利益相關者溝通交流，向他們呈現(xiàn)新收入準則為其帶來的各項影響。

3.完善財務和管理系統(tǒng)，加強監(jiān)督

新收入準則較就收入準則而言變化較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)的相關財務和管理系統(tǒng)要根據(jù)新制度的規(guī)定不斷改變和完善，以適應新收入準則的相關規(guī)定和要求。但在進一步規(guī)范會計收入確認的同時新收入準則下的會計判斷和處理的靈活性增加，會計估計的范圍增加，這樣難免會增加房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險，因此在完善系統(tǒng)的同時，還需要對其加強監(jiān)督和管理，當然可以動員全體員工進行積極參與監(jiān)督與管理中來，以保證會計工作得以準確順利進行，來幫助房地產(chǎn)企業(yè)合理規(guī)避風險。

四、結束語

新收入準則的頒布與實施，改變了相關收入確認的規(guī)定，加大了企業(yè)會計處理的靈活性。對于以自行開發(fā)銷售房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于其自身的特殊性，在新收入準則實施初期，其收入可能會有一定幅度的增長，這一點在上文中的碧桂園披露的相關財務信息中可以明顯看出，這將會對企業(yè)以后的投資決策產(chǎn)生一定的影響。但同時要用長遠的眼光看待新收入準則，不斷提高財務工作人員的能力與素質(zhì)，加強各部門的協(xié)調(diào)與合作，加大監(jiān)督和管理力度，使房地產(chǎn)企業(yè)不斷改善自身情況以適應新制度，達到在新收入準則下得以健康持續(xù)發(fā)展的目的，實現(xiàn)自身的發(fā)展目標。