規(guī)范房地產(chǎn)中介行業(yè)對推動房地產(chǎn)業(yè) 健康發(fā)展的策略研究

房地產(chǎn)中介行業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著不可忽視的補(bǔ)充作用，為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)提供了信息傳遞、市場宣傳、法律咨詢、代辦事務(wù)等服務(wù)。近年來，我國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策也不斷變化，房地產(chǎn)中介行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，發(fā)展較快，在活躍市場、促進(jìn)交易等方面發(fā)揮了重要作用。但由于市場準(zhǔn)入機(jī)制不完善、行業(yè)監(jiān)管不健全、行業(yè)競爭無序、相關(guān)主體法律意識和維權(quán)意識不強(qiáng)等原因，導(dǎo)致中介行業(yè)逐漸暴露出越來越多的違規(guī)違法問題，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)中介行業(yè)的功能和作用

房地產(chǎn)中介行業(yè)是在我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展前提下逐步產(chǎn)生和發(fā)展起來的，在我國既是一個年輕的行業(yè)，又是一個蓬勃發(fā)展的行業(yè)，已顯示出廣泛的市場需求和廣闊的發(fā)展前景，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著重要作用。在我國，房地產(chǎn)中介是指在房地產(chǎn)市場中，以提供房地產(chǎn)供需信息咨詢、協(xié)助買賣雙方公平交易、促進(jìn)房地產(chǎn)交易達(dá)成為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)信息宣傳、價格評估、代理業(yè)務(wù)辦理及相關(guān)經(jīng)紀(jì)活動的總稱。

從房地產(chǎn)業(yè)自身特點(diǎn)看，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，是一種特殊商品，不僅有一套嚴(yán)格而復(fù)雜的規(guī)程，涉及到眾多的法律法規(guī)，而且還需要有相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識。而消費(fèi)者往往缺乏專業(yè)知識和談判能力，這也使得消費(fèi)者對專業(yè)、正規(guī)的房地產(chǎn)中介服務(wù)需求成為一種必然 。另外，目前房地產(chǎn)市場上存在的以新建商品房和二手房為標(biāo)的多種交易形式、一次性或分期現(xiàn)金支付以及各種金融支持(如公積金貸款 、商業(yè)貸款、組合貸款)為手段的多種購買方式也越來越離不開專業(yè) 、正規(guī)的房地產(chǎn)中介服務(wù)的指導(dǎo)或代理。

隨著中介市場規(guī)模的擴(kuò)大和客戶需求的增多，目前，房地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)涵蓋了新房、二手房的宣傳推銷、流通買賣、過戶公證、金融服務(wù)等多方面(本文僅從狹義的房地產(chǎn)中介論述)。同時，從實(shí)體的中介機(jī)構(gòu)發(fā)展到全國范圍內(nèi)、現(xiàn)代化的、網(wǎng)絡(luò)化的房產(chǎn)中介。其業(yè)務(wù)范圍、服務(wù)能力及其對房地產(chǎn)市場的影響力不斷增大，成為房地產(chǎn)業(yè)不可忽視的重要組成部分，對房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展有著越來越大的影響力。

二、房地產(chǎn)中介經(jīng)營發(fā)展中存在的主要問題

近年來，部分中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員存在著經(jīng)營行為不規(guī)范、侵害群眾合法權(quán)益、擾亂市場秩序等問題，引起了社會的強(qiáng)烈反應(yīng)，也引起了相關(guān)部門的重視。住建部、公安部等七部委宣布自2018年7月至12月在全國30個城市開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動，其中，打擊黑中介是重要的內(nèi)容。從監(jiān)管部門通報(bào)、群眾反映和調(diào)查機(jī)構(gòu)調(diào)查的情況綜合分析，房地產(chǎn)中介的經(jīng)營中存在的問題主要包括以下幾個方面：

(一)行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，機(jī)構(gòu)和人員良莠不齊。相關(guān)部門的法律法規(guī)對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從業(yè)資格和數(shù)量等方面，沒有作出統(tǒng)一的硬性規(guī)定，主要以登記備案為主，沒有詳盡的審批和監(jiān)管。不少從業(yè)人員僅僅因?yàn)榭春檬袌銮熬昂褪杖攵M(jìn)入房地產(chǎn)中介行業(yè)，沒有長期從業(yè)打算，也并未獲得經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格認(rèn)證，從業(yè)人員良莠不齊。而且，由于房地產(chǎn)中介市場不穩(wěn)定等因素，大量從業(yè)者普遍缺乏行業(yè)認(rèn)同感，缺乏職業(yè)學(xué)習(xí)的動力。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)人員月流失率高達(dá)20%，平均從業(yè)年限不足1年，導(dǎo)致其服務(wù)水平不高，容易產(chǎn)生服務(wù)糾紛。

(二)法律規(guī)范的缺失和監(jiān)督力度的不足。近年來，為創(chuàng)造房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)展的良好外部環(huán)境，我國著手凈化了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)環(huán)境，相應(yīng)制定了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《關(guān)于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級若干規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)制度》等一系列法律法規(guī)，這在一定程度上對規(guī)范房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展提供了法律制度保障。但對房地產(chǎn)中介行業(yè)的業(yè)務(wù)操作缺乏完善的法律、法規(guī)和管理制約機(jī)制，在實(shí)際操作過程中對違規(guī)行為的處罰不嚴(yán)厲、不明確，造成了房地產(chǎn)中介行業(yè)中違規(guī)現(xiàn)象屢禁不止的情況，不足以起到規(guī)范現(xiàn)實(shí)生活中復(fù)雜多樣的房地產(chǎn)中介行為的作用。相關(guān)行政管理部門對中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為查處力度不大，監(jiān)管力度不足。

(三)信息不對稱，侵害市場各方利益。有些中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的房源信息不真實(shí)、不準(zhǔn)確、不及時，純屬吸引客戶關(guān)注；一些中介機(jī)構(gòu)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不透明，私下提供違規(guī)代辦服務(wù)、捆綁收費(fèi)等；一些中介人員或機(jī)構(gòu)倒賣新房指標(biāo)、炒賣房源信息，違規(guī)倒賣購房指標(biāo)等；對已出售的房屋不能及時從門店網(wǎng)站等發(fā)布渠道上撤除，侵害賣房人的合法權(quán)益，謀取不正當(dāng)利益。一些中介機(jī)構(gòu)通過壟斷房源和相關(guān)信息，控制房源，推高房價。

(四)缺乏行業(yè)自律和合法經(jīng)營意識，破壞政策效果和市場秩序。為了獲取利益，中介機(jī)構(gòu)幫助對抗政府的限購限售等政策，為客戶提供相關(guān)的便利和幫助，如教唆客戶通過成立空殼公司來規(guī)避購房者身份限購政策；為提供虛假個人所得稅的購房者提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，騙取購房資格。有的經(jīng)營行為已涉嫌違反法律，如侵占或挪用客戶的房地產(chǎn)交易資金；打擊、暴力驅(qū)逐承租人、強(qiáng)制提供代辦服務(wù)、侵占客戶資金、參與投機(jī)炒房等；一些中介為促成房產(chǎn)交易、謀取更多利益，借與其他機(jī)構(gòu)合作的名義，違規(guī)提供戶口辦理、社保代辦、抵押貸款等服務(wù)，甚至為購房者提供高利貸等。這些行為都極大地影響了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，積累了金融、市場、社會風(fēng)險(xiǎn)。

三、 規(guī)范房地產(chǎn)中介行業(yè)推動房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的必要性分析

目前房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)仍然習(xí)慣于對房地產(chǎn)開發(fā)市場及后期物業(yè)管理的重視，不能適應(yīng)新形勢加大對房地產(chǎn)中介市場的管理力度，主要是對房地產(chǎn)中介在房地產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展中的重要性認(rèn)識不足。

(一)房地產(chǎn)中介市場發(fā)展秩序直接關(guān)系到一手房交易市場、二手房交易市場的發(fā)展秩序和繁榮。房地產(chǎn)開發(fā)市場中新商品房的銷售方式，已經(jīng)由原來的開發(fā)商自己開發(fā)自己銷售的傳統(tǒng)模式朝房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理營銷模式轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介市場已經(jīng)從原來的二手房交易經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)范圍向一手房代理經(jīng)紀(jì)滲透、拓展。房地產(chǎn)中介市場已經(jīng)在新商品房銷售中占有舉足輕重的作用，重視房地產(chǎn)發(fā)展必須重視房地產(chǎn)中介市場的監(jiān)管。

(二)實(shí)施房地產(chǎn)中介市場管理是房地產(chǎn)管理部門不可或缺的重要職責(zé)。在不動產(chǎn)登記改革前，習(xí)慣于用房屋登記管理代替二手房交易管理，實(shí)際放棄了二手房交易管理的一切措施和手段，從而也忽略了房地產(chǎn)中介市場的管理和發(fā)展。目前房屋登記職責(zé)劃轉(zhuǎn)到國土部門后，愈凸顯二手房交易管理措施的缺位。

(三)規(guī)范房地產(chǎn)中介市場秩序是確保房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)開發(fā)市場去庫存措施到位的的重要舉措。房地產(chǎn)中介市場的混亂，擾亂了房地產(chǎn)市場一手房、二手房的交易價格，損害了群眾的合法權(quán)益和社會經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。規(guī)范房地產(chǎn)中介市場秩序?qū)Υ龠M(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)市場的健康發(fā)展具有重要意義。

四、 規(guī)范房地產(chǎn)中介行業(yè)推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的策略建議

(一)規(guī)范房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入制度。通過完善相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)中介市場的準(zhǔn)入制度，提出房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體要求，建立房地產(chǎn)中介行業(yè)的運(yùn)行規(guī)范，培育高質(zhì)量、有素質(zhì)的中介服務(wù)提供機(jī)構(gòu)，同時，將無資質(zhì)、無序經(jīng)營的從業(yè)者和機(jī)構(gòu)擠出市場。同時，建立較為完善的考核、培訓(xùn)和注冊制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)從業(yè)人員的職業(yè)道德建設(shè)，促使中介服務(wù)從業(yè)人員素質(zhì)和行業(yè)服務(wù)水平的整體提高。

(二)規(guī)范房產(chǎn)市場交易信息。要建立房產(chǎn)交易信息登記制度和通報(bào)制度，對每一個上市交易的房地產(chǎn)單元進(jìn)行登記，建立規(guī)范的信息檔案，使得其交易資質(zhì)、狀況公開可查。規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的房源信息發(fā)布，要求企業(yè)提供準(zhǔn)確、全面、真實(shí)的房源信息，不得發(fā)布虛假信息、隱瞞房屋抵押、查封等情況。全面推行二手房交易合同網(wǎng)簽和二手房交易經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同網(wǎng)簽制度，用數(shù)字化系統(tǒng)監(jiān)管二手房交易市場。通過二手房交易合同網(wǎng)簽和二手房交易經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同網(wǎng)簽，對二手房的交易真實(shí)價格、二手房交易產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、二手房交易經(jīng)紀(jì)服務(wù)等情況進(jìn)行實(shí)時監(jiān)管，有效預(yù)防已經(jīng)抵押、凍結(jié)等限制交易的房屋進(jìn)行私自交易而損害群眾合法權(quán)益的情況發(fā)生，及時預(yù)警陰陽交易合同騙取貸款、虛假抬高房價等擾亂房地產(chǎn)交易市場秩序的行為。

(三)加強(qiáng)監(jiān)管和懲戒。房地產(chǎn)主管部門要強(qiáng)化監(jiān)管機(jī)制，會同有關(guān)部門建立健全日常巡查、投訴受理制度、懲戒處理辦法，強(qiáng)化對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的事中、事后監(jiān)管。建立房地產(chǎn)、通信、工商行政主管部門聯(lián)動機(jī)制，定期交換房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工商登記和備案信息，并在政府網(wǎng)站等媒體上公示備案、未備案的中介機(jī)構(gòu)名單，提醒群眾防范交易風(fēng)險(xiǎn)，審慎選擇中介機(jī)構(gòu)。同時，要加大懲處力度。對個別中介機(jī)構(gòu)頂風(fēng)作案，屢教不改的將從嚴(yán)從重處罰，對部分違規(guī)嚴(yán)重的要停業(yè)整頓甚至強(qiáng)制關(guān)停；對于其行為涉嫌違法犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。

(四)推動行業(yè)自律約束。從發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，要維持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，需要推動成立權(quán)威的房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會的管理、約束作用，通過制定行業(yè)自律公約、完善從業(yè)人員培訓(xùn)機(jī)制、傳達(dá)監(jiān)管要求、通報(bào)違規(guī)違法行為、公布誠信清單等方式，提高協(xié)會專業(yè)水平和組織能力，提高整體行業(yè)服務(wù)質(zhì)量。