新形勢下房地產企業財務管理控制的分析

一、房地產企業財務管理控制的特征

首先，在新形勢下，房地產企業的發展如火如荼，逐漸成為我國經濟的支柱性產業，但是，由于新政策的頒布與執行，房地產企業財務管理難度逐漸增大，面臨的財務風險和財務杠桿也越來越高，房地產企業的發展則面臨著多樣化和精細化的趨勢，有很多的不確定性因素，目前來講，房地產企業的開發趨勢涉及范圍和涉及面比較廣，面臨著多種多樣的經營環境，問題錯綜復雜，所以，在這個角度來講房地產企業財務管理控制是錯綜復雜，多種多樣的。

其次，由于房地產企業屬于經營和營業活動期間和范圍比較長的一種行業，由于投資成本巨大，所以籌資難度和融資難度也比較大，在這個角度講，房地產企業的資金周轉率和資金利用率是非常重要的。在房地產企業的運行過程中，一般都是需要進行融資行為進行資金的周轉運用，運轉周期是相對較長的，而且資金的回籠也比較慢，所以，對其進行適當的財務管理規劃是非常重要的，資金的周轉率和運行效率也尤其重要，通過資金管理規劃可以有效提升房地產企業的運行效率。

最后，由于我國最新出臺了關于房地產企業的相關政策，出現了相關的限購，抑制房價和一系列相關租房落戶的國家政策，因此，房地產企業的發展瞬息萬變，與相關的政策直接掛鉤，在房地產的運行活動中，必須隨時根據國家政策改變自己的運行銷售策略和戰略目標，比如，現在來講，房價相對過高，泡沫比較大，所以國家通過限購和租房落戶的政策來抑制房價上漲，房地產企業可以開發一些小戶型來進行相對的調整，因此，從這個角度來講，國家出臺的相關政策是房地產企業的風向標，房地產企業必須根據國家相關政策對其經營活動進行調整。

二、新形勢下房地產企業財務管理出現的問題

(1) 房地產企業內部缺乏對財務管理認識的相關人員，財務管理人員知識層面不足

在房地產企業中，由于過去經濟發展的紅利，房地產企業迅速崛起并且成為我國支柱性產業，在這種發展過快的情形下，房地產企業內部并沒有一個完善的科學的財務管理系統，通過一系列相關的管理活動來保證資金的正確運行，房地產企業也對資金管理也沒有相應的重視，相關的管理人員綜合素質偏低，財務狀況不佳，導致一系列的財務風險，比如資金回籠過慢，或者應收賬款收不回來導致爛賬壞賬，所以，在這種情況下反映出了財務相關管理的只是漏洞以及缺陷，內控管理漏洞，相關的房地產企業也沒有對其引起足夠的重視，導致較大的財務風險。

(2) 房地產企業資金利用率和周準率偏低，資金情況管理不佳

在房地產企業的運行過程中，經常會出現財務管理不善的情況，比如融資困難，流動資金管理不善等情況，成為制約房地產經濟發展的一個難題。首先，在目前的情況來講，房地產的融資活動管理不善，一些中小型房地產企業由于自身具備的資質以及素質導致了資金流動性較差，難以找到合適的開發項目進行投融資來組織運營；其次，又由于在一些投融資活動中，房地產企業沒有通過以市場發展為主要導向，沒有結合當地房地產市場以及相關的政策的具體情況，投資缺乏一定的科學性和規劃性，導致資金的大量浪費，沒有進行有效的資金管理，例如，一些房地產企業在進行項目投融資之前沒有對市場進行充分的調研，不了解基本的市場需求情況，也沒有對相應的客戶做出一系列的擔保，這樣的情況下，很容易導致投融資的資金回籠過慢，最終導致應收賬款收不回來，增大了壞賬爛帳的幾率。

(3) 不重視房地產企業中成本以及費用的管理，不重視相應的控制程序

在房地產的發展過程中，這種企業大部分都靠土地增值來獲取巨大的經濟利潤，大部分的房地產企業的財務管理只是在事后進行相應的核算，來進行經濟利潤的計算和稅款的繳納，并沒有在房地產項目的運行過程中進行成本以及費用的控制和計算，缺乏對過程財務管理的重視以及相關概念的運用，也忽視了預算控制，在目前這種新形式下，國家政策相應的提高了調控力度，增加發布了一些調控政策，成本費用相應提高，而且房子也不如以前相對的容易出售，這種資金壓力就對房地產企業的運行提出了新的要求，要求房地產企業必須重視對財務管理的運用，重視在相關的過程中強化成本費用的基本控制，形成一個正常完整的健康的房地產企業財務管理運行體系，加強過程管理和控制，只有這樣，才能夠在新形勢下，面對各種各樣的資金挑戰。

(4) 新形勢下財務制度不健全，落實不明確

在目前的形式來看，房地產企業的財務制度并不是很健全，由于房地產企業發展過快，相關的政策落實的還不是很完善，并且房地產企業中的員工大部分文化水平和學歷不是很高實物性要求比較高，所以，在這種情況下，房地產企業的財務制度并不是很完善，沒有一個較為嚴謹周全，適合市場的財務制度，或者說，財務制度逐漸建立起來了，但是相關的部門人員以及內控部門并沒有很好的落實下去，執行流于形式，執行力度相對較弱，給房地產行業的發展帶來了一定的制約。房地產企業的資金量要求較大，這樣的制度不健全的模式很容易造成財務舞弊，出現豆腐渣工程，工程質量和資金投入不成正比，并且，沒有一個完善的資金管理流程和財務制度會導致內控監督較弱，導致相關的監督管理流于表面，會計信息缺乏準確性和及時性，在這種情況下，房地產企業面臨著很大的財務困境和財務風險，稍有不慎，便會導致房地產企業的資金回籠困難，流轉率困難，資金使用率較低等，會給房地產企業的發展帶來很大的制約。

三、新形勢下提高房地產企業財務管理的方法建議

(1) 提升財務管理部門員工的綜合素質，加強培訓

在房地產行業的管理中，員工的素質是非常重要的，尤其對于現在來說，國家都要求以人為本，將人力資源當成最重要的企業發展路徑，因此，在這種情況下，加強員工培訓，提升財務管理人員的綜合素質尤為重要。主要是通過兩條路徑進行提升：首先，在房地產企業的員工招聘中，可以進行一些高素質的員工招聘，招聘一些只是儲量較為豐富，對財務管理知識比較了解的員工，并且給予他們一定的補貼，進行人才引進計劃，這樣保證在員工招聘的過程中的高質量性；其次，在員工進行入職包括以后的工作過程中，要對其進行相應的培訓，首先要灌輸他們財務管理的重要性，讓他們明白，在目前的這種新形式下，財務管理對于一個企業來說是非常重要的；其次，就應該定期組織培訓，培訓他們相關的財務管理知識，投融資的基本途徑，如何進行更有效的財務管理，如何進行企業運營等，通過這類培訓，可以有效的幫助他們拓寬財務業務知識面，加強員工技能，這樣也能給員工提供較好的發展路徑，有利于吸引人才，留住人才，實現房地產企業與員工的同時進步。

(2) 完善財務制度，準確落實各種財務政策

在目前的房地產企業的管理形勢下，有一個完善科學的財務管理制度是非常重要的，進行準確落實也是非常重要的。首先，在健全科學的財務管理制度來講，可以通過組織財務管理人員交流會以及聘請一些專家來進行企業的調研，根據房地產企業目前的發展情況來進行基礎判斷，來確定好如何進行財務制度的規劃確定，在確定并且完善財務管理制度之后，就要進行財務管理制度的執行，在執行過程中，首先要對相關的管理人員以及財務人員進行制度的重要性普及，讓他們明白財務管理制度的重要性；其次，進行相關的內控管理和監督，用以保證財務管理制度的有效實行，防止制定出來的財務管理制度成為一紙空文，只有雙效并下，才能夠有效落實各種財務管理政策，提升員工的工作效率和工作積極性，保證財務管理的有效實行。

(3) 強化財務軟件的操作實用性，拓寬財務信息的應用模塊

首先，目前的經濟形勢是信息時代，也是一個共享經濟的時代，在這種情況下，加強對財務軟件的操作可以極大的提升員工的工作效率和科學性，使得財務管理工作更加人性化，準確化和有效化。必須提升整體的專業財務軟件的功能模塊，在原有的財務管理功能的基礎上，多增加一些細化的財務會計核算以及信息操作職能，減免員工的一系列人工的繁瑣操作。這樣根據相關的設定，企業就可以根據自身的個性化需求和服務來進行制定相應的會計核算模塊，保證了會計信息的準確，來源可靠，處理及時有效。同時，在信息處理完成之后，還需要對財務軟件進行監督管理，啟動相應的財務內控程序，對財務軟件進行定期的整理監控，對相關的軟件進行測評并且修復，通過這種途徑，也可以有效發現財務管理的相關漏洞，并且在源頭上避免相關的財務風險和信息風險，有效加強了對房地產企業的財務管理與控制，通過這種途徑，可以有效提升房地產財務管理的利用效率和資金周轉率，防止壞賬爛帳的發生，促進房地產企業的規范化發展。