試析商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理

黃石萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司

全面預(yù)算管理作為一種新型的管理方式，在企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展中，把全面預(yù)算管理融合進(jìn)來(lái)，可以對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)和年度運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化，進(jìn)而達(dá)到企業(yè)資源合理分配，提升企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)效率的目的。但是，從目前情況來(lái)說(shuō)，大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)即便已經(jīng)開(kāi)展了全面預(yù)算管理工作，但是缺少對(duì)全面預(yù)算管理作用的了解，沒(méi)有給予預(yù)算管理充分注重，影響預(yù)算管理自身作用的發(fā)揮，從而使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理水平差強(qiáng)人意。因此，這就需要商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身運(yùn)營(yíng)情況，優(yōu)化全面預(yù)算管理方式，通過(guò)構(gòu)建完善的預(yù)算管理體系，給全面預(yù)算管理工作開(kāi)展提供條件，實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體管理水平的提升。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的基本概述

所謂的全面預(yù)算管理主要指，在企業(yè)戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)的引導(dǎo)下，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)工作以及運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)加以科學(xué)細(xì)化，之后將其全面執(zhí)行的管理工作。在落實(shí)運(yùn)營(yíng)管理工作時(shí)，可以利用全面預(yù)算管理，對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)管，及時(shí)找出存在的問(wèn)題，并對(duì)其進(jìn)行處理，從而促進(jìn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。通過(guò)對(duì)預(yù)算落實(shí)狀況和預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，明確差異產(chǎn)生因素，總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，從而給企業(yè)管理層級(jí)人員執(zhí)行決策提供依據(jù)[1]。

從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身角度來(lái)說(shuō)，全面預(yù)算管理主要涉及了兩項(xiàng)內(nèi)容，一個(gè)是運(yùn)營(yíng)預(yù)算，另一個(gè)是財(cái)務(wù)預(yù)算。其中，運(yùn)營(yíng)預(yù)算主要指，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)預(yù)算、租賃預(yù)算、開(kāi)發(fā)預(yù)算以及期間預(yù)算等工作，制定完善的效益報(bào)表，其中營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算作為運(yùn)營(yíng)預(yù)算的核心內(nèi)容，同時(shí)也是開(kāi)發(fā)預(yù)算、期間預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算編制的前提依據(jù)。而財(cái)務(wù)預(yù)算主要是利用貨幣的方式來(lái)將企業(yè)業(yè)務(wù)預(yù)算成果進(jìn)行體現(xiàn)，其中涉及了資本預(yù)算、債務(wù)預(yù)算以及現(xiàn)金流量預(yù)算等。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的主要問(wèn)題

(一)全面預(yù)算管理意識(shí)淡薄

由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身含有一定的繁瑣性和特殊性，在開(kāi)展全面預(yù)算管理工作時(shí)，往往把工作重心放置在預(yù)算落實(shí)方面。但是從實(shí)際角度來(lái)說(shuō)，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有給予全面預(yù)算管理充分注重，同時(shí)也沒(méi)有把預(yù)算管理工作實(shí)施到實(shí)處，導(dǎo)致預(yù)算編制和真實(shí)運(yùn)營(yíng)情況相違背，從而影響預(yù)算管理價(jià)值的發(fā)揮。并且，部分工作人員往往憑借財(cái)務(wù)部門(mén)所提出的相關(guān)數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)期以往，將會(huì)出現(xiàn)預(yù)算管理屬于財(cái)務(wù)行為，應(yīng)該交由財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)的錯(cuò)誤思想，從而約制了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理水平的提升。

(二)缺少完善的管理體系

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，各個(gè)項(xiàng)目種類(lèi)和干擾因素均較為繁瑣，假設(shè)沒(méi)有第一時(shí)間對(duì)干擾因素加以探究，必將會(huì)給預(yù)算管理落實(shí)效果帶來(lái)直接影響，甚至還會(huì)產(chǎn)生各樣的預(yù)算結(jié)果。由于部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有意識(shí)到全面預(yù)算管理的必要性，沒(méi)有構(gòu)建完善的預(yù)算管理體系，導(dǎo)致企業(yè)在開(kāi)展全面預(yù)算管理工作時(shí)，缺少引導(dǎo)依據(jù)，進(jìn)而給企業(yè)全面預(yù)算執(zhí)行效果帶來(lái)一定影響，增加了管理難度[2]。

(三)預(yù)算執(zhí)行效率偏低

現(xiàn)階段，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展績(jī)效考核工作時(shí)，往往注重對(duì)自身效益的思考，一些部門(mén)在遞交相關(guān)數(shù)據(jù)時(shí)，出于對(duì)自身的思考，存在虛假數(shù)據(jù)現(xiàn)象，而沒(méi)有對(duì)企業(yè)整體效果進(jìn)行分析。例如，營(yíng)銷(xiāo)或者招商部門(mén)在進(jìn)行預(yù)算數(shù)據(jù)匯報(bào)時(shí)，常常把營(yíng)銷(xiāo)、招商標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行下調(diào)，并且把營(yíng)銷(xiāo)提升、廣告宣傳等指標(biāo)進(jìn)行提升，而財(cái)務(wù)部門(mén)在對(duì)這些數(shù)據(jù)核查時(shí)，因?yàn)槿鄙賹?duì)真實(shí)狀況的了解，無(wú)法對(duì)該數(shù)據(jù)加以科學(xué)管控，進(jìn)而讓使得企業(yè)在運(yùn)營(yíng)發(fā)展時(shí)，短期目標(biāo)和長(zhǎng)期目標(biāo)不能順利實(shí)現(xiàn)，從而影響企業(yè)整體效益。

(四)預(yù)算監(jiān)管不嚴(yán)

部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展全面預(yù)算管理工作時(shí)，通常把工作重心放置在預(yù)算指標(biāo)編制以及匯總等方面，卻忽略了預(yù)算執(zhí)行情況的監(jiān)管。或者即便給予預(yù)算管理充分注重，同時(shí)在企業(yè)內(nèi)部設(shè)定了專(zhuān)業(yè)的預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，但是沒(méi)有把核心內(nèi)容放置在預(yù)算執(zhí)行監(jiān)管和修整上，一味的根據(jù)預(yù)算管理成果進(jìn)行簡(jiǎn)單匯報(bào)，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)事前分析和事中把控，使得企業(yè)預(yù)算如同一句空話(huà)。

三、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的優(yōu)化對(duì)策

(一)提升預(yù)算管理意識(shí)

任何管理工作都離不開(kāi)人的參與，全面預(yù)算管理工作也是如此。要想實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理水平的提升，就要給予全面預(yù)算管理充分注重，提升相關(guān)人員的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)。首先，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)開(kāi)展專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)的工作，讓相關(guān)人員掌握充足的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能，給全面預(yù)算管理工作開(kāi)展提供人才保障。其次，加大企業(yè)內(nèi)部宣傳力度，讓企業(yè)所有職工都能對(duì)全面預(yù)算管理作用有深入了解，同時(shí)將企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層級(jí)人員的職責(zé)全面發(fā)揮，引導(dǎo)基礎(chǔ)人員一同參與到預(yù)算管理工作中，結(jié)合企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展情況，優(yōu)化全面預(yù)算管理方式，從而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理水平的提升[3]。

(二)完善預(yù)算管理體系

因?yàn)轭A(yù)算管理自身含有繁瑣和系統(tǒng)特性，在后續(xù)預(yù)算管理實(shí)施環(huán)節(jié)中，需要通過(guò)構(gòu)建完善的預(yù)算管理體系加以引導(dǎo)，從而促進(jìn)預(yù)算管理自身作用的發(fā)揮。首先，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要在企業(yè)內(nèi)部設(shè)定專(zhuān)業(yè)的預(yù)算管理部門(mén)，同時(shí)配備專(zhuān)業(yè)的工作人員，對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行監(jiān)管，及時(shí)找出存在的問(wèn)題，并提出對(duì)應(yīng)的優(yōu)化措施，減少問(wèn)題出現(xiàn)給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)的影響。其次，結(jié)合企業(yè)運(yùn)營(yíng)形式和發(fā)展規(guī)模，在落實(shí)預(yù)算管理工作時(shí)，需要對(duì)企業(yè)當(dāng)前運(yùn)營(yíng)情況有所認(rèn)識(shí)，明確相關(guān)財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)管理體系的優(yōu)化。相關(guān)人員還要對(duì)財(cái)務(wù)管理部門(mén)提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行考察，一旦出現(xiàn)異常現(xiàn)象，結(jié)合預(yù)算管理體系標(biāo)準(zhǔn)加以修正，從而迎合企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展需求。

(三)提升預(yù)算執(zhí)行效率

在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，預(yù)算管理部門(mén)需要結(jié)合預(yù)算執(zhí)行情況，和預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，找出存在的差異，如果差異值相對(duì)較大，應(yīng)該第一時(shí)間進(jìn)行預(yù)警。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以采用研發(fā)預(yù)算管理系統(tǒng)等方式，實(shí)現(xiàn)相關(guān)數(shù)據(jù)的收集和整理，同時(shí)把預(yù)算指標(biāo)落實(shí)狀況及時(shí)傳遞到負(fù)責(zé)人手中，讓每個(gè)負(fù)責(zé)人能夠?qū)崿F(xiàn)及時(shí)查看和追蹤，以此結(jié)合真實(shí)情況進(jìn)行處理[4]。

(四)加強(qiáng)預(yù)算監(jiān)管力度

要想將全面預(yù)算管理自身作用充分發(fā)揮，就要加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)管力度。結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行狀況，定期把預(yù)算執(zhí)行結(jié)果和預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比，同時(shí)對(duì)各個(gè)部門(mén)制定的預(yù)算規(guī)劃進(jìn)行考核，明確各個(gè)部門(mén)的相關(guān)職責(zé)，通過(guò)構(gòu)建完善的監(jiān)管體系，確保各項(xiàng)預(yù)算工作順利落實(shí)。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)重要性開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)，例如預(yù)售、交房等，需要根據(jù)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)管和控制。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身存在一定的繁瑣性和特殊性，在落實(shí)全面預(yù)算管理的過(guò)程中，需要對(duì)這些因素加以考量。而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行全面預(yù)算管理工作時(shí)，應(yīng)該結(jié)合自身運(yùn)營(yíng)情況和特性，對(duì)預(yù)算管理執(zhí)行環(huán)節(jié)中存在的問(wèn)題加以解析，并提出對(duì)應(yīng)的處理對(duì)策，在保證全面預(yù)算管理自身作用充分發(fā)揮的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)整體管理水平的提升，增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，從而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。