朱某與被告朱某甲、潘某某及第三人陳某甲、陳某乙房屋買賣合同糾紛一案

洪娟

摘 要：朱某、周某某、朱某乙及朱某甲系房屋原共有權(quán)人，朱某乙及朱某甲于2009年放棄房屋產(chǎn)權(quán)，并在周某某去世后，為方便房屋過戶，辦理公證手續(xù)放棄了遺產(chǎn)繼承權(quán)。但這些權(quán)利的放棄，都是以朱某同意將售房款全部贈與朱云亮用于購買新房為前提。相關(guān)證據(jù)可以證明該口頭贈與的存在，故售房款應(yīng)當(dāng)歸朱云亮所有。

關(guān)鍵詞：房屋共有；物權(quán)拋棄；口頭贈與

一、基本案情

朱某、周某某（已逝世）系夫妻關(guān)系，生育有三子女即女兒朱某丙、朱某乙、兒子朱某甲。被告朱某甲、潘某某系夫妻關(guān)系。坐落T縣C街道秀竹路115號房屋原產(chǎn)權(quán)人為朱某、周某某、朱某乙及朱某甲。2009年1月14日，朱某乙、朱某甲辦理了放棄房產(chǎn)登記權(quán)利手續(xù)。2013年4月14日，周某某去世。2016年4月29日，以朱某、周某某、朱某甲、潘某某作為賣方通過房產(chǎn)中介與第三人陳某甲簽訂房地產(chǎn)交易協(xié)議，將涉案房屋以150萬元的價格出賣給陳某甲。2016年5月5日，朱某丙、朱某乙、朱某甲辦理公證手續(xù)，放棄對周某某的遺產(chǎn)繼承權(quán)。2016年5月9日，原告朱某申請房屋所有權(quán)變更登記。后由朱某協(xié)助第三人辦理了房屋轉(zhuǎn)戶手續(xù)。現(xiàn)涉案房屋產(chǎn)權(quán)已登記至第三人陳某甲、陳某乙名下。150萬元購房款第三人于2016年4月29日付給朱某甲定金10萬元，2016年5月16日轉(zhuǎn)帳給朱某甲90萬元，2016年5月30日現(xiàn)金交付朱某甲50萬元。被告朱某甲對上述款項的收取原告朱某均知曉且未有異議。2016年6月10日，朱某甲以299萬元的價格購得T縣S街道名品苑24幢6號房屋。2016年6月22日T縣S街道名品苑24幢6號房屋產(chǎn)權(quán)登記至朱某甲、潘某某名下。

另查明，因原告朱某意愿找女伴，朱某與子女朱某丙、朱某乙、朱某甲于2017年5月27日訂立了家庭協(xié)議書一份。其中第2條載明：父親現(xiàn)有存款20萬元；在銀行建立共同賬戶，由父親朱某、子女朱某甲、朱某丙、朱某乙四人共同管理；父親的合理用途在征得子女同意前提下應(yīng)予以保證。

現(xiàn)原告朱某向法院起訴并請求判令兩被告共同支付購房款95萬元。

二、裁判結(jié)果

T縣人民法院依照相關(guān)法律規(guī)定，判決如下：

駁回原告朱某的訴訟請求。

三、爭議焦點

本案的爭議焦點為：涉案房屋的售房款歸誰所有？對此，存在二種意見：

一種意見認(rèn)為，售房款由朱某一人所有，理由如下：涉案房屋的原產(chǎn)權(quán)人為朱某、周某某、朱某乙及朱某甲。2009年1月14日，朱某乙、朱某甲辦理了放棄房產(chǎn)登記權(quán)利手續(xù)，故二人失去對房屋的共有權(quán)。2013年4月14日，周某某去世，在未發(fā)現(xiàn)其留有遺囑的情況下，朱某乙、朱某甲二人為其法定繼承人，對涉案房屋享有繼承權(quán)。然而，在2016年5月5日，朱某丙、朱某乙、朱某甲辦理了公證手續(xù)，放棄對周某某的遺產(chǎn)繼承權(quán)。至此，涉案房屋的所有權(quán)人僅為朱某，由于出賣房屋所得的售房款理應(yīng)歸朱某所有。

另一種意見則認(rèn)為，售房款應(yīng)當(dāng)由朱某甲所有，理由如下：

2009年，朱某甲為購買經(jīng)濟(jì)適用房而在形式上辦理房屋放棄手續(xù)，朱某乙考慮到房屋歸朱某甲所有，也辦理了放棄手續(xù)。周某某亡故后，朱某甲、朱某乙等人均享有繼承權(quán)。之后朱某與第三人陳某甲、陳某乙辦理房地產(chǎn)交易，為方便過戶，在辦理轉(zhuǎn)戶手續(xù)前，朱某甲、朱某丙、朱某乙三人又辦理了房屋放棄公證，但放棄的本意是將財產(chǎn)權(quán)益贈送給朱某甲。

對于售房款150萬元全部由朱某甲收取后如何處置的問題，被告朱某甲稱原告朱某同意將所有售房款贈與其用于購買新房。這一主張，與證人朱某丙、朱某乙及陳勝福證言相印證，并且，買受人即本案第三人陳某甲以及房產(chǎn)中介也證明在房屋買賣過程中朱某表示將售房款全部贈送給兒子朱某甲這一事實。此后，朱某甲也確實在同年6月份即購置了新的房屋。原告朱某對于售房款全部由朱某甲收取以及朱某甲此后購置了新房均知曉且一直未有異議，這也印證了被告、證人及第三人等陳述的真實性。到2017年5月27日，朱某與子女訂立家庭協(xié)議書時，也未對此提出異議。綜上，可以認(rèn)定原告朱某已同意將全部購房款贈送給被告朱某甲用于購置新房。

四、評析

所有權(quán)的拋棄屬于無相對人的單方民事法律行為，其中，不動產(chǎn)所有權(quán)的拋棄要求行為人主觀上具有拋棄所有權(quán)的真實意思，且完成了所有權(quán)的注銷登記。然而，形式上、程序上的所有權(quán)拋棄行為，并不必然得出所有權(quán)人放棄基于該所有權(quán)產(chǎn)生的全部財產(chǎn)收益的結(jié)論。某些情況下，拋棄所有權(quán)是基于一定前因的存在，且是為了特定的目的。在這種情況下，涉及財產(chǎn)權(quán)益糾紛的，還需審慎考慮與之有關(guān)的前因后果。在本案中，需要考慮的就是當(dāng)事人放棄房屋所有權(quán)后的售房款的贈與問題。

根據(jù)《合同法》一百八十五條的規(guī)定，贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。但在實際生活中，因訂立書面贈與合同較為繁瑣，故而存在大量的口頭贈與。原則上，贈與合同是諾成性合同，只要贈與人自愿作出贈與的承諾，受贈人又愿意接受贈與的，不管是口頭、書面，抑或是實際給付的形式，贈與均成立。但在口頭贈與中，贈與人反悔、否認(rèn)贈與行為的情況并不少見，由此引發(fā)的贈與糾紛也層出不窮。因此，如何證明口頭贈與的存在與成立，是一個值得關(guān)注的問題。在審理此類糾紛時，必須結(jié)合相應(yīng)的證據(jù)，包括證人證言，確認(rèn)證據(jù)的“三性”——真實性、合法性和關(guān)聯(lián)性，據(jù)此判斷何種主張更加符合社會常理。