新形勢下房地產營銷策略創新

文/朱峰松，安徽工商管理學院

1 引言

隨著我國改革開放的不斷深入，社會主義市場經濟也在逐步發展中。從上個世紀九十年代中期開始，我國房地產業就開始迅猛發展，尤其是最近幾年，發展勢頭良好，房地產業已經稱為我國國民經濟支柱產業之一。但在其發展的同時還也存在諸多問題。因為我國房地產業和西方一些發達國家相比較而言，還處于發展初期，并不是太成熟，所以存在的問題也較多。正因為這些問題的存在，對我國房地產經濟的發展有一定的阻礙。本篇論文就針對我國房地產營銷現狀進行分析和研究，指出其當前存在的問題，并提出一些有針對性的意見和建議。也希望本文研究能夠為以后的相關研究打下良好基礎。

2 我國房地產當前發展現狀

近幾年來，我國房地產價格一直都是居高不下，即使是在爆發全球性金融危機時，房地產價格都僅僅有小幅度下滑，而且隨后又處于飛速上升的狀態。基于此，我國政府在2010年采取了一系列有關措施來對房價問題進行調控，希望能夠有效遏制房地產價格繼續上升。到目前為止，盡管通過國家宏觀調控，我國房價上漲有所緩解，但從整體而言，房子對于普通老百姓依然是一個奢侈品。

3 房地產營銷中現存的主要問題

3.1 營銷手段具有局限性

通常營銷定價經過調查、分類、比較、匯總然后形成銷售定價，這種市場對比法只能靜態地反映價格卻不能動態地反映市場趨勢，定時定點的價格測定不能反映市場的價格趨勢以及趨勢的程度。在市場好的時候會使估價過低，反之市場低迷時會使估價過高。市場趨勢和趨勢程度對價格變化的敏感性被忽略，常常導致定價與市場情況不符，從而銷售陷入困難局面或房地產企業虧損。其次，市場對比法只能反映市場價格，卻不能反映市場的銷售情況，因此指導價格會偏高或偏低。市場對比法的局限性決定了實際定價和目標定價的差距，導致營銷出現問題。

3.2 房地產企業信用差，不重視品牌的創立

我國各行業中，房地產業可以說是屬于高利潤行業，其所獲得的利潤要遠遠高于其他行業。另外由于該行業的門檻較低，所以在上個世紀九十年代就有很多渠道的資金進入。進而導致出現一大批小規模，資金較少的房地產開發商，這類開發商只顧眼前利益，并沒有長遠的計劃，所以其信用度和品牌度較低。也因為如此，造成一系列問題的出現，比如說面積短缺，價格欺詐，質量不過關等等。

3.3 營銷手段乏味，缺少創新因素

房地產商缺少創新意識，不愿承擔創新帶來的風險，因此不曾嘗試新出路，同時缺乏創新型人才，房地產行業缺少新鮮的血液。房地產行業的復制現象嚴重，不考慮實際情況，對成功樓盤的規劃設計、戶型甚至廣告文案等都進行抄襲，效果卻慘慘淡淡。如今，社會快速發展、市場競爭加劇、消費心理成熟、居住品質提高等因素導致樓盤銷售低迷。因此房地產商必須注重創新的因素，根據自己的實際情況，展開自己獨特的營銷策略。

4 房地產營銷的策略創新

4.1 房地產銷售管理策略創新

現如今，房地產企業其銷售部的管理基本上是以基本資金加提成的方式來充分調動銷售人員的積極性，但是也存在著銷售人員的怠慢性，雖是以基本資金加提成的方式進行銷售管理，但卻是以工作輪班的形式接待消費者，最后的提成卻是以消費者辦理購房手續后記錄為當時銷售員的提成，這在很大程度上導致了員工心理不平衡。改變這種銷售管理模式，不僅能平衡銷售人員的心理，還能增大銷售人員之間的競爭，同時還能進一步提高銷售量。

4.2 豐富營銷文化

而為了達到營銷效果，房地產建筑應當注重提升藝術性和文化內涵。不同地域的人有不同的生活方式和生活態度，因此在建筑的設計風格上，應該相對應地體現不同的文化內涵。通過文化營銷這一途徑，不斷提升房地產建筑的文化品味，優化建筑物文化環境，從而大大提高營銷效果。同時，房地產企業也要學會通過建筑物傳達出自身的品牌文化和價值理念，豐富和提升企業形象，使房地產營銷散發出新的活力。

4.3 顧客關系營銷

在市場競爭中，顧客有著較強的動態性，其忠誠度不是一成不變的，會受各種因素影響而變化。因此，企業需要提高顧客的忠誠度，這樣才能夠贏得更加穩定的市場。企業可以通過某些有效的方式在業務、需求等方面與客戶建立關聯，以形成一種互求、互需的關系，從而將客戶與企業更好地聯系在一起，有效減少了客戶流失的可能性。企業需要堅持平等互利的原則，與客戶建立互利互惠的伙伴關系，要聽取客戶所提出的各種建議，了解他們所面臨的各種困難，要切實提高客戶在購買中的服務價值、形象價值，要盡可能地降低客戶的成本。

4.4 國家對房地產經濟進行積極調控

正因為房地產經濟是我國國民經濟中很重要的一個組成部分，所以近年來國家相關部門也出臺一系列調控政策來確保房地產經濟能夠穩定健康發展。作為國家而言，需要進一步加大對惡性囤地和炒房行為的整治，這兩種行為的存在直接影響到我國房價波動，造成房價虛高。另外，還應該針對當前市場住房供求緊張的問題來進行房地產稅收改革，為構建良性發展的房地產市場打下堅實基礎。

5 結語

綜上所述，在房地產營銷中，首先要考慮到購房者的需求和傾向，提高自身產品價值和吸引力，還要配有專業、實用的物業管理服務，提升建筑檔次，豐富建筑文化，提高內涵，在很多細節方面注重創新和宣傳，從而達到營銷的目的。