房地產企業資金管理現狀與應對策略分析

文/管培龍，煙臺陽光驪臻房地產開發有限公司

1 房地產企業資金管理現狀

1.1 資金預算的執行效率較低

房地產企業的預算關系重大，但是目前來看，許多房企內部預算執行卻成效欠佳，預算執行效率堪憂，資金預算與最終的資金使用情況明顯不相符合，預算在實際工作中形同虛設。眾所周知，房地產企業是資金密集型企業，對資金預算的要求非常高，制定合理的預算并且嚴格貫徹執行不但是企業投資決策的重要保障，還能夠提高資金使用效率，保證企業資金安全。究其原因，房地產企業當中資金管理工作的體系性問題首當其沖，導致預算準確度欠佳，預算方案與實際的開發進程和需要不一致。這種情況在當前房地產企業當中較為普遍，對房地產企業的健康發展構成了嚴重威脅。

1.2 房地產企業融資渠道較少

對于房地產企業來說，資金流是企業正常運營和發展的重要保障，沒有穩定的資金來源企業發展勢必難以維持。當前，房地產企業的融資方式主要有三種：其一，自有資金，依靠企業自有的現金資產投入企業開發投資和運營；其二，股權融資，這種融資方式對企業資質和規模要求較高，一般只有上市的大型房地產公司才能采用這種方式，對于眾多的中小型企業并不適用；其三，銀行貸款，目前這是大多數房地產企業的主要融資方式。但是隨著國家房地產政策和市場的變化，銀行對房地產企業貸款的審核力度更大，貸款額度降低，許多企業無法獲得銀行貸款只能轉而向民間融資，但是這種融資方式并不為法律認可，且成本較高，風險較大。作為對資金高度依賴的行業，房地產企業的融資無疑是重中之重，當前房地產企業融資渠道的匱乏也在很大程度上限制了企業的擴大再生產，甚至引發了許多中小型房企瀕臨破產之絕境或者面臨被其他企業收購之風險。

1.3 資金運營風險管理能力較低

在激烈的市場競爭中，收益與風險并存，收益越高相應的投資風險也就越大。房地產企業鑒于其投資規模較大，受到市場和政策影響非常明顯，企業運營風險比較高。在此背景下，房地產企業在資金管理當中的風險管理工作就顯得尤為重要，通過科學合理的風險管理措施保障資金使用的安全，促進企業資金流的安全，避免企業因外部或者內部風險引起資金流斷裂，使得企業走向絕境。當前，我國房地產企業在資金運營風險管理方面缺乏有效的經驗，許多房地產企業甚至對資金運營風險樹立正確的意識，導致資金風險處于高發狀態，嚴重危及企業生存與發展。

2 房地產企業資金管理應對策略

2.1 加強企業資金的風險管控意識

房地產企業要建立資金風險管控制度，在企業內部全面宣貫資金風險管控體系，不斷加強員工的資金風險管控意識。在預算制定階段相關部門負責人必須全面了解項目情況，充分考慮各種因素，保證資金預算滿足項目開發與企業運營的實際需要。同時在實際資金使用過程中，建立合理的制度和流程體系確保資金管理的風險責任落實到具體的責任人，避免風險事故爆發后出現追責無人的困境。還應當將資金預算的執行情況作為有關部門考核指標之一，確保資金預算執行到位。只有企業內部各部門樹立良好的資金風險管控意識，房地產企業的資金管理工作才可能得到進一步地推進和落實。

2.2 充分利用外部融資

房地產企業對資金的依賴程度非常之高，一旦資金流斷裂企業勢必走向衰亡。在當前的房地產市場條件下，房地產企業應當充分拓展外部融資渠道，并且在同等條件下選擇去融資成本最低的融資方式。例如在開發前期，可以將國有土地使用權作為抵押物，從銀行獲取抵押貸款；在開發進程中，則可以將在建工對于信托這類融資方式，由于成本較高、手續復雜，除非確實沒有其他融資渠道，一般房地產企業不將其作為首選融資方式。此外，在滿足條件時，房地產企業還可以通過發行債券的方式獲得資金。

2.3 加強監督，完善項目資金監控

資金安全需要企業建立并落實資金安全監控管理制度，房地產企業可以建立規范的資金使用情況檢查制度，通過定期的檢查及時發現在各個階段企業資金的真實情況，從而做出有效應對；此外，還可以建立不定期檢查制度，針對某些問題較為突出的資金問題開展專項檢查，從而實現資金監控的全方位覆蓋。房地產企業還應當制度應收款回款速度和資金數量與有關負責人的績效直接掛鉤的獎懲機制，激發企業內部員工主動回籠資金的積極性和主動性。與此同時，房地產企業資金管理中還應重視內部審計，通過全面的事前預防、事中監控制度來進一步確保資金安全。在全面的資金管控和監督體系下，房地產企業的資金使用安全才有最基本的保障，這也是我國房地產企業需要著力去完善的一方面工作。

2.4 加強房地產企業的預算管理

房地產企業要想在激烈的市場競爭中占得一席之地，就必須重視預算管理工作，這是企業健康運營發展之重要保障。為合理的實現企業投資風險與收益的平衡，確保資金安全，企業應當建立科學的預算管理工作體制，避免資金使用的風險與收益不對稱。在房地產項目前期，資金預算編制工作必須充分考慮項目的實際情況，對所有能夠影響后期預算的因素都要加以考量。在制定好科學合理的資金預算編制后，其他部門要嚴格執行，確保資金使用符合企業投資運營的既定規劃，保證房地產企業對資金使用的把握能夠掌握主動權。通過建立并落實的完善預算管理工作機制，使得房地產企業資金預算工作能夠最大程度地反映企業的資金使用需求和實際使用狀況，從而更好地作出投資決策。