物業管理中維修費用的控制途徑

文/蘭保良

物業管理中維修費用的控制途徑

文/蘭保良

重慶地勘局205地質隊

物業管理是現在城市小區管理中十分重要的環節，隨著城市人口的不斷增加，城市住宅小區的數量也在不斷的攀升。物業管理也成為人們選擇住宅的時候較為關注的問題，一方面物業管理的好壞直接影響小區居民的居住體驗，小區的用水、用電都由物業方面進行管理，這些關系到居民生活質量的問題將會影響居民的生活；另一方面物業對于小區的安全負有一定的責任，物業只有維護好了小區內的治安問題才能夠讓居民更加安心的在這里居住。當然對物業管理來說提升管理的質量肯定是每個物業公司的追求，但是物業管理本身就是一個利潤較低的行業，如何在提升服務質量的同時降低管理的成本更是現在物業管理行業追求的根本目標。尤其是在維修工作中，我們都知道，小區內的設施需要進行合理的維護，而有些設備的維護是需要大量的資金投入，所以減小物業管理中的維修費用是降低物業成本的關鍵所在。

物業管理；維修費用；控制途徑

物業管理是城市生活中最基本的服務行業，同時也是一種微利行業，他們通過為小區居民提供特定的生活服務保障來獲取利潤。現在每個城市中有許多的物業公司，這些公司為了能夠獲得更多的用戶青睞都在不斷提升公司的服務質量。當然服務質量的提升必然帶來公司成本的增加，面對著現在日趨激烈的市場競爭以及不斷增加的服務成本，物業公司必須找到增加企業利潤的正確方法。如果僅僅通過硬性減小資金投入的方法，勢必會影響公司的服務質量，久而久之肯定會在激烈的市場競爭中被淘汰掉。所以物業公司既要保證公司的服務質量，又必須通過創新和高效的管理模式來提升公司的利潤。在物業公司的服務支出中，占比最大的便是維修費用，維修的過程中會遇到各種問題，比如對舊設備的更換，這需要大量的資金投入，所以我們要在維修管理的過程中提高效率，減小維修成本，從而在一定程度上增加企業的利潤。

1 物業管理中維修費用存在的問題

1.1工作人員日常維護不到位

物業管理承擔著小區的設備維修工作，同時也負責日常的設備維護和管理。同時小區物業人員要對設備進行及時的檢查，防止有人對設備故意破壞。但是在許多物業公司中，工作人員不重視日常的維修和管理，許多設備在一開始只是存在較小的問題，但是因為缺乏維護造成設備更加嚴重的故障問題。而最后的修理過程將會花費較大的費用或者只能通過更換新設備來彌補，這樣造成維修費用的增加。

1.2維修過程中存在不合理的現象

維修過程中我們要綜合考慮維修的成本，比如有些損壞的設備如果進行修理會花費較多的費用，并且在這個過程中還要有人工成本和時間的支出，這樣大大降低了維修和服務的效率。并且維修完成之后可能會達到更換一套新設備所花費的費用，所以在這種情況下我們可以選擇直接更換新設備，一方面可以減小人工成本，另一方面還可以縮短維修時間，提高服務效率。但是也有一些工作人員為了省時省力，一些可以通過簡單維修的設備也通過更換的方式進行維護，這樣就大大提高了維修的成本。

1.3缺乏專業的維修人員

在維修的過程中我們往往需要專業人員進行修理，但是在許多的物業公司中缺乏具備專業技能的工作人員。比如對小區用電設備的維護，如果讓非專業人員去維護可能會造成不必要的麻煩。因為非專業人員對線路的連接和故障的原因了解較少，尤其在接線過程中，如果線路連接不夠牢固存在虛接的現象，有可能造成線路再次故障，甚至可能產生短路的危險。這樣本來較小的問題往往會演變成更加嚴重的事故。

2 物業管理中維修費用的控制措施

2.1做好維修費用的年預算工作

企業在進行一年的工作任務之前都要對新一年的工作開支做好預算工作，而物業公司中最重要的支出便是維修管理費用，所以做好維修的年預算工作也應該是物業公司最基本的任務。要做好預算工作，首先要對每個小區的設備有清楚的認識和了解。預算中主要涉及經常出現問題的設備，并且要對市場中設備的價格有一定的了解。其次要對設備的維修規模費用有更加清楚的規定，設備損壞程度不同自然維修費用也不一樣，設備損壞嚴重需要大修自然要花費較多的資金，而設備損壞較輕花費也會降低。所以在預算的過程中這些都要考慮清楚，防止在現場的維修過程中出現預算緊張或者多出不必要的預算。當然，還要認真聽取其它部門意見，如計劃部、采辦部和公司領導的意見。最后，預算交由預算委員會討論通過后確定全年維修費用的預算。

2.2做好維修項目的審批工作

維修項目的審批是為了防止維修人員虛報設備故障問題而采取的措施，任何一處設備的損壞需要維修都應該有專門的申請和審批環節，并且監督部門要去現場進行確認，查看設備的損壞程度。在申請表格中要注明設備的損壞程度和所需的維修費用，并且要有相關的負責人。監督部門進行現場查看之后確定申請符合事實再下達審批，這樣能夠有效防止維修過程中出現的不合理現象。

2.3選擇專業的維修人員進行維修工作

維修工作要選擇專業人員進行施工，非專業人士對施工中的相關細節很難把握，所以為了避免在維修過程中或者維修之后出現更為嚴重的問題，我們要選擇專業修理人員。物業公司可以通過社會招聘的方式進行招聘，當然設備故障并非每天都會出現，如果擔心這樣會造成大量的人力浪費我們也可以選擇向社會中擁有專業資格認證的相關企業尋求維修人員。這樣既可以節省自身的資金投入，還可以通過市場競爭的方式，選擇更加合理和經濟的維修施工人員，同時我們也能夠保障施工的工程質量問題。

3 結束語

物業管理是現在城市生活中的新興行業，并且在城市中物業管理企業較多，競爭尤為激烈。在這種情況下我們要不斷提升管理的質量和效率，通過優化和創新管理模式，減小維修成本來減小物業公司在服務方面的資金投入，增加公司的利潤。只有這樣我們才能在如此激烈的市場競爭中保持公司的競爭力，不斷壯大公司力量。

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[3]對物業管理企業會計工作的思考[J].刁愛華.財會月刊.2005(21).

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