淺論房地產企業負債經營風險

文/殷文標

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淺論房地產企業負債經營風險

文/殷文標

武昌工學院

房地產企業負債經營是社會經濟發展的趨勢和必然結果，采取這種經營方式對房地產企業而言具有彌補資金不足、降低資本成本、發揮杠桿效應等多種優勢，因而是大多數房產企業籌資的一種較佳選擇。但是，負債經營也有一定的風險，尤其是在過量負債的情況下。本文對目前房地產市場負債經營的現狀及存在的問題進行分析，并提出了防范措施，以期提高房產企業的抗風險意識和能力，促進房產企業健康有序發展。

房地產企業；負債經營；風險控制

負債經營是企業在經營過程中運用銀行貸款、發行債券或商業信用等方式籌集資本，以獲取利潤為目的，負有償還債務的責任與義務，充分利用財務杠桿實現資源利用最大化的經濟行為。房地產行業收益高，但也存在投資額大、投資風險較高、資金回收期較長等問題，這種經營特點決定了負債經營是其必然選擇

1 房地產企業負債經營的現狀分析

由于起步較晚，我國房地產企業整體實力偏弱，競爭力略顯不足，企業數量龐大、競爭激烈，這些導致我國房地產企業的生存環境比較困難。再加上房地產業的規范尚不完善，金融系統本身也不健全，導致房地產企業普遍采用負債方式籌措資金，且資產負債率普遍偏高，平均數值維持在60%以上，更有甚者達到90%,從人們熟知的大型房地產企業到默默無聞的小型房地產企業，幾乎都在瘋狂舉債圈錢買地，不限量甚至不計后果地擴大經營規模和業務范圍，這種現象不利于我國房地產企業健康持續發展。

經營者對房地產企業的定位在很大程度上決定了房地產市場能否健康發展。房地產企業如果能在準確自我定位的基礎上發揮應有的判斷力，根據企業自身情況確定負債數額，并且清楚怎樣有效利用負債經營的方式和防范隨之而來的負債風險。只有這樣，房地產企業才可順利經營下去。但實際情況是我國大多數房地產企業都不重視負債風險，這點在企業的財務報表中得到了充分的體現：企業依舊大量舉債，這驚人的負債數字已成為當下輿論和媒體討論的話題之一。

2 房地產企業負債經營中存在的問題

負債經營確實可以給公司帶來諸多好處，但由于經營環境本身具有許多不確定的因素，尤其是企業預先設想的經營條件發生不利于企業經營發展的情況下，負債經營會給企業帶來一些不確定的風險。

2.1負債經營增加房地產企業的風險

企業的總風險由兩部分構成：經營風險和財務風險。經營風險是企業在不借助對外負債的情形下在經營活動中所產生的風險，而若采取負債經營則企業將同時面臨經營風險和財務風險，且財務風險還有可能使經營風險加大。負債經營固額的利息支出所產生的財務杠桿效應對股東權益具有擴張性作用，負債數額越高，股東權益的波動性就越大，也即企業所承擔的財務風險就越大。當企業的經營沒有達到預期的收益率，甚至收益都不足以彌補利息支出，則會使權益資金收益率下降。當營業利潤不夠支付利息費用以及償還本金，就不得不動用股東權益還本付息，則企業將面臨破產的風險。另一方面，固額的利息支出會使企業的成本增加，從而在其他條件不變的情況下引起保本銷量不得不增加，這就同時又加大了企業的經營風險。

2.2房地產企業負債比率過高

企業負債經營時要盡可能保持和完善資金結構，使負債比率在權衡風險和收益方面幫助企業實現利潤最大化的目標。為此，企業就必須根據自身實際經營情況確定一個合理的資產負債率。一般認為，股東權益和負債在企業的資本結構中各占50%是較合理的，而一旦資產負債率超過70%則說明公司的資產負債率有過高的危險。一個企業的負債率高說明其資金成本很高，需要非常充沛的現金流才可能支撐，否則其經營持續性就存在較大的風險。

2.3房地產企業負債融資組合方式不合理

企業在自有資金無法滿足正常生產經營的情況下，可以選擇商業信用（如預收款和應付款）獲得暫時的資金周轉，也可以選擇向銀行貸款并兼有少量發行企業債券或偶爾進行融資租賃的方式籌集資金。采用的債務籌資方式不同，其風險和收益也會不同。企業的長期負債數額大小關系到企業資本結構的合理性，所以對長期債務不僅要從償債的角度考慮，還要從保持資本結構合理性的角度來考慮，保持良好的資本結構又能增強企業的償債能力。長短期負債的特點要求企業在進行負債結構配置時，要深入考慮不同盈利能力和風險給企業帶來的影響，以確定企業既能使風險最小、又能使企業盈利能力提高的負債結構。

3 房地產企業負債經營風險控制的對策

面對當前非常復雜的市場環境，房地產企業經營的主要風險之一就是負債風險。負債若利用得恰到好處，那么它將為企業今后的發展壯大提供巨大的幫助。若房地產企業不能有效衡量自身的最佳負債規模，甚至超出了承受力度，它一定會給企業帶來風險并阻礙企業的發展。因此，如何防范企業的負債風險，是所有房地產企業都需要努力研究和解決的一個難題。下面提出幾點幫助房地產企業有效規避負債風險的措施。

3.1提高全員的風險防范意識，建立有效的財務風險防范機制

就目前的資本市場及融資環境，負債經營已成為常態。筆者認為，要能較好避免負債經營帶來的財務風險，首先要真正從思想上樹立起風險防范意識，在負債籌資之前就做好各種準備工作。可從以下兩方面考慮：

（1）提高風險防范意識。管理者要注重軟實力——企業文化的建設，在社會公眾面前樹立企業良好、正面的形象，不斷提升企業信譽和知名度，這在無形中對降低企業融資難度是非常有利的。且風險防范和控制責任不僅僅是管理決策者或個別部門的事，而應該滲透到公司每個員工身上，這樣才能獲得良好的效果。要加強各部門和各崗位工作人員對風險的認識，并讓員工在發現風險后及時傳遞風險信息，這樣才能應對房地產公司潛在的風險。

（2）建立和完善財務風險防范機制。企業如今的經營環境相比較過去復雜多了，為此企業應及時預測和防備負債經營風險，注重建立完善的風險識別機制和事前處置機制，通過財務預警機制，提前采取相應的應對措施，降低融資風險，從而使企業總風險降到最低。

3.2確立合理的資產負債率，防止過度負債

一個房地產企業的負債比率若長期過高，說明其對銀行貸款非常依賴。但是一旦房地產市場出現不景氣的狀況，金融機構會提高房地產企業的貸款門檻，加上若其他融資渠道較少，將會造成公司的借款難度加大，在建工程無法及時籌到資金又造成施工進度減慢，房地產公司會面臨更多違約風險。

在“最佳資本結構”理論下，滿足加權平均資本成本的最低債務額即為最佳負債額，也即可以確立最優的資產負債率，此時企業價值最大化。一般地，房地產企業的開發周期為2-4年，企業應根據開發周期的長短合理安排所需資金的結構。

3.3選擇合理的長短期負債比例

房地產企業在負債經營情況下不但要關注資產負債率，還要考慮負債的長短期配置問題。只有這樣，才能保證既最大程度發揮債務的經濟效用，又能規避短期負債很快到期還款壓力的風險。

一定時期籌集多少短期負債和長期負債要根據企業自身情況，包括要考慮自身規模、盈利能力、周轉能力和資產期限。如目前盈利狀況較好或資產的周轉能力較強，預計很快會有較多的現金收入，則可以借入短期負債；反之，盈利狀況較差、資產周轉較慢或預計短期內不能獲得較多的資金，如企業即將要上馬某個大型房地產投資項目，必定會造成大量現金流出，此時就適合長期負債。這樣可以有效避免短期負債到期無法償還而舉借新債的被動局面。此外，確定長短期負債的金額還和企業資產的流動性有很大關系。對于流動資產較多的房地產開發企業，短期負債比例可以適當提高；反之，長期資產比重較大的房地產企業，可考慮多借入長期負債。還要根據國家財政政策的連續性進行利率的趨勢預測，當然在利率較低的時候進行貸款對企業而言更有利。

[1]靳玉娟.企業籌資風險分析及規避［J].西部財會，2014，(2).

[2]梅炳瑩.我國房地產上市公司資本結構影響因素研究［J].會計師,2013,(11).