城市規劃與房地產開發的關系

文/李卉欣 劉雄心

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城市規劃與房地產開發的關系

文/李卉欣1劉雄心2

1.南寧職業技術學院；2.廣西建設職業技術學院

城市規劃與房地產開發都是城市建設中非常重要的環節，兩者之間的協調發展對于促進經濟建設和社會的和諧發展，具有非常重要的理論和實踐意義。該文詳細分析了城市規劃與房地產開發之間的關系，指出了我國當前城市規劃與房地產開發中存在的不和諧的表現，提出了促進二者和諧發展的對策措施。

城市規劃；房地產開發；關系

1 引言

城市規劃是通過城市規劃方案對城市土地的開發利用進行控制，對城市的空間布局、空間發展進行合理組織，進而創造良好的城市生活和生產環境，它是為了滿足城市社會經濟的可持續發展需要的技術手段。而房地產開發是把多種原材料組合一起，為人們提供多種用途的建筑物和活動空間的生產行為，是一個利用土地開發成建筑物的過程。從某種程度上來說，這兩者是城市建設的不同階段，其共同的目的是為城市建設服務，為了創造良好的生產和生活環境，以滿足人們日益增長的物質和生活的需求。

2 城市規劃的含義和作用

城市規劃是對一定時間內某城市經濟和社會發展、土地利用、空間布局及各項建設的綜合部署、具體安排和實施管理。

城市規劃的作用體現在三個方面：作為國家宏觀調控的手段、作為政策形成和實施的工具、作為城市未來空間發展的架構。城市規劃是城市建設和管理的基本依據，是確保城市空間資源的有效配置及土地合理利用的基礎和前提，是實現經濟和社會發展目標的重要手段之一。

3 城市規劃與房地產開發之間的關系

3.1城市規劃對房地產開發有管制作用

《中華人民共和國城鄉規劃法》規定“在規劃區內進行建設活動，應當遵守土地管理、自然資源和環境保護等法律、法規的規定?！薄冻鞘?、鎮規劃區內的建設活動應當符合規劃要求》《中華人民共和國房地產管理法》規定“房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。”也就是說，城市建設用地的位置、性質、面積、建筑密度、容積率、綠地率、建筑高度等必須按城市規劃的要求來布局。因為房地產開發是以最大利潤為目的，受市場經濟影響，如果沒有城市規劃的管理容易導致過度開發、破壞環境和影響公眾利益等現象的發生，所以通過城市規劃對房地產開發進行管制是非常必要的。

如根據《南寧市城市總體規劃（2011—2020年）》，南寧城市空間布局為“一軸兩帶三中心”。其中一軸：就是以邕江為主軸，江南、江北均衡發展。這也是本版規劃不同于以往的最大特征。以前南寧市都是重點發展邕江北岸，建設圍繞民族大道兩側展開。今后，這種狀況將會徹底改變，邕江成為中心線，而不是邊線。兩帶：即邕江北邊、南邊發展帶。北邊是傳統的中心區，重點發展教育、商業、金融、旅游等，按生態型城市標準建設。南邊以產業發展為主，包括現代制造業、物流業等。南邊如果要開發商業金融等則受到城市規劃的限制。三中心：分別為朝陽、埌東?鳳嶺及五象新區。朝陽為傳統的商業中心，未來仍將保留并發展；埌東?鳳嶺則建成以辦公、金融、商務為主的商務服務中心；在邕江南岸，以五象新區為中心，形成第三個中心，再造一個新南寧。在南寧市進行房地產開發必須遵循以上“一軸兩帶三中心”的城市空間布局規劃。

3.2城市規劃對房地產開發有指導和促進作用

建立在詳細而周密的調查和科學論證基礎上的城市規劃，為房地產開發商提供了大量有用的信息和開發依據，房地產開發位置的選擇，開發方案的可行性分析，房地產的定價等都能從城市規劃中獲得指導。合理而科學的城市規劃也能增強投資者的信心，促進房地產的開發。如南寧市地鐵1號線、2號線通車后，東西向和南北向的交通方便了，沿線的樓盤品質提升了,土地的區位優勢體現出來了。2017年2月8日，南寧市舉行了新年第二場土地出讓活動。當天通過掛牌方式出讓的4塊經營性用地中首先截止掛牌報價的是位于大學西路鵬飛路口的106號地塊。該地塊面積22.422畝，用途以住宅為主，起始價481萬元/畝。該地塊其實是一塊“回鍋地”。2016年1月，該地塊曾掛牌出讓，但由于無人報價而出讓失敗。此次“回鍋”，建設條件變化不大，但是地塊距離地鐵1號線鵬飛路站僅約100米，交通便利。在截牌儀式現場，該地塊直接以起始價成交，折合總價約1.08億元。

3.3城市規劃是房地產開發的必經階段和必要手段

房地產開發必須經過總體的城市規劃設計才能進行項目的工程建設，合理的城市規劃能夠節省投資成本、降低資源浪費，城市規劃的容積率、綠地率、建筑覆蓋率、建筑高度等城市規劃指標更加合理和科學，才能獲得數量更多、用途更廣的房地產項目，從而獲得更多的經濟效益和社會效益，更多的滿足人們群眾日益增長的生產生活需求。

4 我國目前房地產開發與城市規劃不和諧的表現

我國目前城市房地產開發建設中與城市規劃之間存在不和諧的現象。

4.1開發隨意性。在城市開發過程中，容積率不同、土地用途不同、建筑高度不同，土地開發出來的收益大不相同，部分開發者的開發行為存在一定的隨意性。

4.2過度開發。個別開發者為了追隨經濟效益，不按城市規劃的要求進行建設，盡可能增大建筑密度，減少綠化與公共建筑面積，導致樓間距低、日照不充足等現象，直接導致居住環境質量下降。

4.3對公共開發建設的冷落。公共配套設施建設是城市發展的基礎和前提，但以市政設施、園林綠化、市政道路等公共配套設施為主體的公共開發建設，由于沒有直接的經濟效益，很少有開發者主動進行投資建設。

5 我國房地產開發建設與城市和諧發展必須采取的措施

針對的我國目前城市房地產開發建設中與城市規劃之間存在不和諧的現象，應采取以下措施：

5.1制定與城市房地產開發建設相適應的新的規劃方案

5.2充分發揮城市規劃對房地產開發建設的管理與指導作用

5.3充分考慮城市開發商的利益，增強城市規劃的彈性和應變能力

[1]李德華.城市規劃原理（M）.中國建筑工業出版社，2001.

[2]朱家瑾.居住區規劃設計（M）.中國建筑工業出版社，2000.

[3]周儉.城市住宅區規劃原理（M）.同濟大學出版社，1999.

[4]李志偉.城市規劃原理（M）.中國建筑工業出版社，1997.

[5]王笑夢.住區規劃模式（M）.清華大學出版社，2009.