關于房地產有形市場的考察分析探討

李斌

摘要： 筆者實地考察了浙江杭州市、安徽省淮北市、蕪湖市和河南省濮陽市的房產交易大廳，并在網絡上了解了北京市、黑龍江省佳木斯市和河北邯鄲市等城市的房產交易廳情況。文章現結合山西省長治市房地產市場的現狀，提出建立房地產有形市場的必要性。

關鍵詞：房地產；有形市場；房地產交易大廳

房地產市場是社會主義市場經濟體系的重要組成部分，遵循市場規律配置房地產是市場經濟發展的必然選擇。建立和完善有形市場，是當前培育和規范房產要素市場，深化房產管理改革的重要工作和關鍵環節，是全面深化改革推動經濟轉型發展，增添經濟發展新動力，促進社會公平正義，增強人民獲得感的有效舉措。

1所考察有形房地產市場的建設情況

經外出考察和網絡媒體了解，有形房地產市場主要以大大小小房地產超市的形式出現，我國現有一定規模的房地產超市約一百余家。房地產超市大致分為兩大類，一類是純商業運營的房地產超市，此類房地產超市多數為企業創建和運作；一類為有明確行政監管參與的房地產超市，為完成階段性行政工作而組建，此類房地產超市多為當地政府引導成立。

1.1純商業運營的房地產超市

此類房地產超市由房地產開發企業或房地產銷售企業成立，進行類似于房展的短期集中銷售模式。從實體形式上可分為賣場式、媒體式、展會式、中介式。

1.2行政參與的房地產超市

近幾年，房地產去庫存任務日益艱巨，再加上全國棚改工作的不斷推進和深化，政府引導建立集中銷售房源的房地產超市越來越多。

（1）杭州濱江高新區。入住行政服務中心33個單位，面積6000平方米，前臺窗口125個，設置自助機49臺，可辦理房屋產權交易、不動產登記、商事登記、出入檢驗檢疫、社保醫保、投資項目等各類審批和便民服務事項。變“群眾跑腿”為“信息跑路”，變“群眾來回跑”為“部門協同辦”，變被動服務為主動服務，讓“最多跑一次”成為現實。

（2）安徽省淮北市。2015年成立了“房地產超市”，涉房事宜在大廳內一站辦結。參與完成棚戶區改造項目171個，改造戶數8.7萬戶，貨幣化安置8.1萬戶，優化棚改貨幣化形式，發放購房券，以購房券的形式進行貨幣化補償，要求拆遷戶必須在規定時間內持購房券到超市購買商品房、二手房或租賃住房，將棚戶區改造、城中村改造貨幣化補償在房地產超市使用達到80%—100%。

（3）河南省濮陽市。2016年成立了“房地產超市”，設立房產、公積金、不動產、金融、教育、中介等服務窗口20余個，超市由政府租賃，無償提供給進駐單位，進駐單位根據需要自由選擇50—100平方米的展位。引入46個信譽良好的開發項目入駐，開通綠色通道，簡化辦理程序，提供合同備案、商品房網簽、大學生學位券發放、抵押信貸、補貼發放、期房抵押等一條龍服務。進入“房地產超市”的房源全部取得商品房預售許可證，房源無抵押、無查封等產權糾紛。

2建立房地產有形市場的利弊分析

近年來，隨著房地產市場的發展，各地普遍建立了房地產有形市場，經過不斷的探索、實踐，有形市場在服務群眾、規范、活躍、引導市場中的作用逐步顯現。

2.1房地產有形市場的有利方面

建立房地產有形市場，順應國家政策，可有效配置資源，實現一舉三得。建立房地產有形市場，從政府層面，可有效化解庫存商品房，推進棚戶區改造和城中村改造，促進商品房銷售面積穩步回升，實現行政效益、社會效益和經濟效益；從群眾層面，房展會可以“天天見”，全城隨看，隨看隨在，房產交易相關服務事項均可在大廳集中辦理，實現政務服務一條龍，買房賣房一站式；從企業層面，可以享受良好的營商環境，充分利用房地產有形市場充裕的信息流、顧客流，吸引各個層次的消費者，有效降低房地產企業銷售成本，盡快回籠資金。房地產有形市場為房地產市場打造了一個集約化的銷售平臺，可以有效加強房地產市場的調控和監管，提升房管內涵，規范企業經營行為，并為房地產企業構建公平的競爭環境，從而倒逼房地產市場平穩健康發展。

2.2房地產有形市場的弊端分析

（1）純商業運營的房地產超市。該類超市自行發起，組織松散，活動時間短，可信度差。其中，賣場式超市利潤通過場租費、銷售提成方面來實現，弊端在于追求利益最大化，時間一長，難以為繼；媒體式是以報社、房產雜志社、網站牽頭，通過自身的資源作為宣傳載體，收取宣傳費用來實現自身利潤，銷售效果保障性不強；展會式是通過組織房展會的形式，組織者以房地產協會、報社、廣播電視臺為主體，邀請市場上在售待售的房地產項目參加，但隨著近兩年房展會的頻繁出現，已經不再受到購房者青睞；中介式的超市實際上屬于二手房業務的轉型，但由于中介的誠信度差，發展前景淡然。

（2）行政參與的房地產超市。

第一，行政監督﹢超市模式。通過實地考察了解，安徽省淮北市是這一模式的典型代表。在政府的監管下，房地產超市里真真實現了審批環節的“四最”和“四零”。即按照“時間最短、流程最簡、收費最低、服務最優”、“零失誤、零距離、零差錯、零投訴”的標準服務涉房事項。

第二，階段性行政監管﹢超市模式。安徽省蕪湖市和河南省濮陽市的房產交易大廳是這一模式的典型代表。他們在有效化解庫存商品房、推進棚戶區改造工作中大顯身手，在有明確的行政任務和階段性目標中充分發揮了房地產超市的作用。但隨著階段性任務的完成，關鍵是政府監管的淡出，房地產超市的功能有待進一步提升。

3建設房地產交易大廳的必要性

3.1房地產市場困境

以我市為例，房地產開發企業有260多家，年交易住房在6000套左右，但企業資質普遍偏低，行業引導又不足，房地產開發企業各自為戰，甚至出現了惡性競爭的現象。現有的行政管理主要是資質和預售許可管理，但對其從業行為的日常監管缺乏有效手段，很多房地產開發企業刻意不辦理預售許可證，而以認購、預定、排號、吸納會員、發放VIP卡等方式變相銷售來獲取非法盈利，出現了捂盤惜售、一房多賣、面積“短斤缺兩”等違規現象，房地產市場亂象叢生，擾亂了市場秩序，丟失了群眾的信任。群眾缺少權威依靠，缺少政策咨詢，缺少身邊引導，紊亂的市場秩序，群眾的利益屢屢受損。再加上房地產開發企業、銀行、稅務、土地、房產登記等涉房企業和部門分散在市區幾個地方，造成群眾多頭跑路，耗時費力，給群眾購房帶來極大不便。以上種種現象，直接影響房地產業的健康發展和社會穩定。

3.2建設房地產交易大廳的目的意義

面對經濟持續增長乏力、房地產市場成交量下滑明顯的嚴峻形勢，堅持把建設房產交易服務大廳作為化解庫存、穩定市場的重要抓手，多措并舉、強力推進，努力將全市房地產市場止滑轉穩，促進商品房銷售面積穩步回升，住房供應結構的日趨合理，房地產市場管理的日趨成熟，勢必會成為拉動經濟增長、增加房地產稅收、推動城市轉型的重要支撐，為我市房地產行業發展寫下輝煌的篇章。

3.3建設房地產交易大廳的必要性

有形房地產市場應立足當前，著眼長遠，以企業和群眾的實際需求為中心，提供便捷、高效、規范的政務服務，切實做到便民、惠民、利民。在激發買賣雙方活力的同時，有效化解庫存商品房，推進棚戶區改造和城中村改造，促進商品房銷售面積穩步回升。

（1）深化改革創新發展為目的。有效解決機構體制不順，職能交叉問題，充分發揮有形市場的功能。從體制解決“一條龍”服務被分割為“多條龍”服務的問題，解決群眾要到多個部門辦理手續，多頭跑路，費時費錢費力，工作效率低下的問題。實現買賣、租賃、抵押、贈與、擔保、按揭、法律咨詢、證件辦理等信息共享、功能齊全、互聯互補，實現全市縣房地產市場建設管理“一盤棋”。

（2）有形市場的發展模式明確。推薦實行當前全國最可行、最成功、最健康的“行政監督﹢超市”的模式，落實長效機制、實行長遠計劃、實現長期運行，堅持做到“六最”服務。大廳執行審批最少、流程最優、體制最順、機制最活、效率最高、服務最好的要求，并專門設立大宗業務服務窗口和特殊群體服務窗口。

（3）超市不以商業盈利為目的。房產交易大廳將把勤政、為民、服務作為房地產超市基本理念，作為面向群眾的基本要求，而不是以贏利為主要目的的純商業經營行為。將本著政府搭臺，市場運作，整合提升，共建共享，需求導向，便民務實的原則，為實現市縣房地產管理事項“一站式”快捷辦理與“全覆蓋”業務服務、“全流程”效能監督的目標，切實增強人民群眾的獲得感。

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