基于PEST分析的沈陽市房屋租賃市場(chǎng)環(huán)境發(fā)展研究

摘 要：現(xiàn)如今，人們對(duì)于住房的需求不斷增加，也推動(dòng)了房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展。房屋租賃的發(fā)展為社會(huì)管理和經(jīng)濟(jì)增長起到了重要作用，但也存在一些問題。本次研究將采用PEST方法分析沈陽市房屋租賃市場(chǎng)的外部環(huán)境，旨在為其良性發(fā)展奠定理論基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：PEST分析法；房屋租賃；市場(chǎng)環(huán)境；沈陽市

房屋租賃市場(chǎng)對(duì)于廣大民眾而言是關(guān)乎到自己切身利益的事情，隨著近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房屋價(jià)格不斷上漲。雖然國家采取了一些措施控制房價(jià)，但仍然有很多人無法買房而選擇租房。房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展受到外部環(huán)境的影響極大，本次研究將主要采用PEST方法分析沈陽市房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展環(huán)境，為其今后更好的發(fā)展提供理論基礎(chǔ)。

一、PEST方法基本內(nèi)容

PEST分別是政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和技術(shù)因素的英文單詞首字母組合，在公共管理環(huán)境分析當(dāng)中這是一種十分有效的模型，也為房屋租賃市場(chǎng)的規(guī)范化管理提供了方法。旨在對(duì)這四個(gè)方面的相關(guān)因素進(jìn)行分析，幫助政府明確當(dāng)前在一些問題上的重要影響因素，為制定更加合適和針對(duì)性的戰(zhàn)略目標(biāo)奠定基礎(chǔ)[1]。

二、沈陽市房屋租賃市場(chǎng)環(huán)境PEST分析

（一）政治環(huán)境——P

第一，政府高層管理者對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展十分重視。住房問題是關(guān)乎到國計(jì)民生的

問題，必然在十九大報(bào)告和屢次以來的重要會(huì)議當(dāng)中提到。旨在幫助滿足困難家庭的基本需求，幫助群眾解決最直接且最現(xiàn)實(shí)的利益問題。政府高層多次表達(dá)了想要促進(jìn)居民住房水平改善的決心，對(duì)于房屋租賃市場(chǎng)的規(guī)范也提出了多樣的具體的要求[2]。

第二，相關(guān)法律規(guī)范等制度不斷健全。在20世紀(jì)90年代，國家、各省也都陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)了和房屋租賃相關(guān)的法律規(guī)范制度。比如我國國家層面出臺(tái)的房地產(chǎn)管理法律，遼寧省也結(jié)合省內(nèi)的具體情況出臺(tái)了當(dāng)?shù)氐墓沧赓U住房以及城鎮(zhèn)住房租賃等條例。

第三，相關(guān)的行政管理制度不斷健全。國家各級(jí)政府部門都設(shè)置了專門的管理單位負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)氐姆课葑赓U市場(chǎng)管理。以沈陽市為例，在房管局、公安局等以及街道辦事處等都設(shè)置了專門的部門負(fù)責(zé)管理房屋租賃的相關(guān)問題。在我國政府機(jī)構(gòu)精簡，大部制改革的大環(huán)境下，也將一些部門的職能進(jìn)行專門的整合，也為房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)[3]。

第四，就最近的房屋租賃市場(chǎng)政策來看，在2017年11月頒布了沈陽市租房新政策，將承租人的權(quán)利進(jìn)一步擴(kuò)大。首先，租戶的子女可以就近入學(xué)，享受到和本市居民子女一樣的權(quán)利。針對(duì)的留在沈陽的大學(xué)生，提供創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼房租，提供職業(yè)指導(dǎo)、職業(yè)介紹以及失業(yè)登記等。租賃人員還可以享受到同等的福利和保險(xiǎn)待遇等，如果陷入困境可以申請(qǐng)臨時(shí)救助?？梢陨暾?qǐng)公租房，房租可以使用公積金等。

（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境——E

沈陽是東北振興的重要構(gòu)成力量，聚集了不少新的增長動(dòng)力和經(jīng)濟(jì)活力，在新的政策帶領(lǐng)下，新的優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯出來。沈陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭相對(duì)較好，在最近幾年，隨著沈陽市的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展，當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)總值和財(cái)政收入都得到不同程度的增加，民眾整體生活水平得到提升。另外，對(duì)一些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級(jí)發(fā)展，也讓其成為沈陽市重點(diǎn)發(fā)展的行業(yè)。沈陽市積極推動(dòng)城市的轉(zhuǎn)型，旨在構(gòu)建起國際化的營商環(huán)境，使城市的宜居度以及承載力都得到提升。在教育質(zhì)量的提升、自貿(mào)區(qū)的起動(dòng)以及城市軌道交通系統(tǒng)的完善等方面卯足了勁，這些經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面的改善也都為房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。[4]

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2017年1月份到8月份期間，沈陽市商品住宅成交總面積和去年同期相比增加了了29.11個(gè)百分點(diǎn)，成交總金額同比增加了41.41個(gè)百分點(diǎn)。全市成交價(jià)格和去年相比每平方米早呢更加了700元。從沈陽市商住、居住等土地樓面成交的面積發(fā)展趨勢(shì)來看，2017年樓價(jià)地面成交的數(shù)額為每平方米4695元，和去年同期相比每平方米增加了1969元。2018年開始由于政策原因，開始增加土地供應(yīng)量，上半年土地供應(yīng)量超過2017年全年供應(yīng)量，平均樓面價(jià)為4984元/㎡。

（三）社會(huì)環(huán)境——S

第一，開發(fā)商拿地的熱情逐漸高漲。在房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展過程中，土地資源不足成為

了極大的制約因素。但是沈陽市開發(fā)商拿地的熱情依然很高漲。但是市場(chǎng)的火爆程度和2017年相比明顯不足，慢慢的回歸到理性的發(fā)展時(shí)期。在房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的過程中，龍頭企業(yè)是主要構(gòu)成部分。在2018年上半年，沈陽市的樓市還處于補(bǔ)庫存的時(shí)期。那些成交率比較高的地區(qū)集中在于洪區(qū)、蘇家屯等。

第二，供求處于相對(duì)平衡狀態(tài)。受到樓市長效機(jī)制的相關(guān)影響和作用，房屋自主的屬性

在不斷強(qiáng)化，同時(shí)住房的租賃以及產(chǎn)權(quán)共用房屋數(shù)量都在不斷增加。小戶型產(chǎn)品和剛需的房屋數(shù)量成交額都在不斷增加。雖然政府采取了一定的限價(jià)和限購成冊(cè)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資需求進(jìn)行抑制，但是對(duì)于那些對(duì)房地產(chǎn)有剛性需求的人而言，不會(huì)受到很大的影響。因此在這種情況下，沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)都會(huì)以穩(wěn)健的速度發(fā)展。國家在最近兩年放開了二孩政策，對(duì)于房屋的需求也變得更高。從銷售和租賃數(shù)據(jù)當(dāng)中可以看出，2017年沈陽市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始逐漸回暖。

第三，社會(huì)當(dāng)中的很多企業(yè)為了滿足沈陽市一些優(yōu)租房需求的人，分別開設(shè)各種租房服務(wù)?；蛘呤窍嚓P(guān)的房屋租賃中介公司參與其中，在數(shù)量和服務(wù)的質(zhì)量上得到提升，這些都可以為沈陽市房屋租賃發(fā)展提供條件。但也不能否認(rèn)，在現(xiàn)有的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)中，仍然存在一些無資質(zhì)的中介公司，或者是租賃制度不健全，這些則是會(huì)對(duì)沈陽市租賃市場(chǎng)的完善起到不利影響。

（四）技術(shù)環(huán)境——T

沈陽市是我國住房租賃的12個(gè)試點(diǎn)城市之一，按照住建部對(duì)于住房租賃試點(diǎn)的相關(guān)工作要求，積極建立了負(fù)責(zé)住房租賃和交易的服務(wù)平臺(tái)。該服務(wù)平臺(tái)在2017年10月份開始試運(yùn)行，經(jīng)過對(duì)問題的改進(jìn)和完善等，已經(jīng)正式投入使用。用戶可以直接輸入網(wǎng)址即可進(jìn)行查看。該房屋租賃平臺(tái)包含了信息的發(fā)布、服務(wù)、監(jiān)管以及GIS等功能，同時(shí)還可以完成按照地圖找房，網(wǎng)上交易、簽訂合同以及經(jīng)紀(jì)人管理、信用評(píng)價(jià)，提供政策咨詢等，模塊共有15個(gè)，完成房屋租賃過程中的一站式服務(wù)。訪問這一平臺(tái)的方式可以使官方微信公眾號(hào)、網(wǎng)站以及手機(jī)APP等。

除此之外，其他的一些服務(wù)性質(zhì)的網(wǎng)站，比如58同城、安居客等也都涉及到了房屋的租賃服務(wù)，也能夠幫助有房屋租賃需求的人提供更多、更豐富的房源，并且為租售房屋的業(yè)主和租客提供雙方的服務(wù)，發(fā)揮了一個(gè)交互平臺(tái)的中介和連接作用。

結(jié)束語

PEST分析法是一種比較常見的分析外部宏觀環(huán)境的方法，本次主要是采用PEST方法分析了沈陽市房屋租賃市場(chǎng)當(dāng)前的外部環(huán)境。通過研究發(fā)現(xiàn)，沈陽市政府頒布了一系列的政策來推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)的完善；沈陽市當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較好發(fā)展為房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，社會(huì)供需相對(duì)平衡，各種租房中介公司也提供了社會(huì)環(huán)境，但也存在一定的問題，比如租房制度不健全等，會(huì)對(duì)房屋租賃產(chǎn)生不利影響。另外，一些新媒體交互方式的出現(xiàn)，針對(duì)房屋租賃的APP、網(wǎng)站等提供了良好的技術(shù)條件。

基金項(xiàng)目：2018年沈陽市社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)課題“關(guān)于沈陽推進(jìn)租售同權(quán)政策供給的對(duì)策研究”，項(xiàng)目編號(hào)：SYSK2018-17-13

參考文獻(xiàn)

[1]余遠(yuǎn)賓.房屋租憑市場(chǎng)規(guī)范化管理探究[D].蘭州大學(xué)，2013.

[2]王克強(qiáng)，劉紅梅.上海房屋租賃市場(chǎng)建設(shè)中的土地政策研究[J].上海房地，2018（1）.

[3]王莉，王雪艷，田海峰，et al.基于SWOT分析的西安市房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2017，38（5）：83-86.

[4]張璠.當(dāng)前推廣運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式存在的問題與對(duì)策研究[J].納稅，2017第171期：64.

作者簡介

張璠（1984—），女，日本神戶大學(xué)碩士，講師，研究方向：社會(huì)科學(xué)、交通物流、供應(yīng)鏈管理。

（作者單位：遼寧省交通高等?？茖W(xué)校）