幸福基金開啟美好生活家園

陳財燈

物業管理，作為一項關系到千家萬戶、關系到全體業主的生命財產安全的重要工作，正是人民群眾最關心最直接最現實的利益問題之一，它絕不僅僅是一些人認為的打掃衛生、管理秩序這樣簡單的工作。2017年12月13日，北京市朝陽區一起電動車充電引發的火災，導致5人遇難9人受傷，震驚全國。據各地消防部門提供的調查數據顯示：有75%的電動自行車火災是在充電時發生的，其中隨意停放、私拉電線等是引起失火的重要原因，說穿了，還是管理方面引發的人禍。由此我們看到，如果每個社區都能有優良的物業管理團隊，及時巡查，排除隱患，或許可以避免悲劇發生。

物業管理，提升居民生活品質功不可沒

物業管理行業在中國大陸自1981年誕生以來，通過大量瑣碎的工作和不斷提高的服務水平，在提升中國的人居品位和人民生活的幸福感方面，發揮了巨大的作用。

據中國指數研究院數據表明，截至2017年，全國物業管理規模達185.1億平方米，較2008年增長47.5%，企業數量從5.8萬家增長到10.5萬家以上，從業人員隊伍由250.1萬人增長到711.2萬人以上，累計增長1.8倍，行業的社會地位顯著提高，成為推動經濟和民生建設、維護社會和諧穩定、促進城市可持續發展的重要行業。

隨著我國人均可支配收入的穩定增長、恩格爾系數的逐步下降，追求更加便利、更高品質的生活方式將成為人民群眾的核心訴求之一。物業管理行業未來5年將迎來萬億級的市場規模，這也對物業服務的品質和管理水平提出了更大的挑戰。

物業收費，中國小區管理的“老大難”問題

市場越來越大，要求越來越高，然而物業管理的收費難問題，多年來卻始終難以得到圓滿的解決。

在物業管理過程中，大量的工作需要人工開展，也有大量諸如管理服務人員的工資、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用等多項難以避免的“硬成本”，同時這些成本也會隨著通脹而逐漸上升，物業管理行業承擔了較大的壓力。

盡管物業管理工作十分重要，收費也不可或缺，然而物業費收繳的“老大難”問題，仍然讓許多物業公司難為“無米之炊”。據中國物業管理協會網站報道，全國大城市的商品房物業服務費平均收繳率不足70%，北京一些小區甚至有4至5成的業主拒不繳納物業費。一些業主以購買了房產但長期不入住為由，拒絕繳納物業費。在三四線城市，還有很多中低收入購房者因為經濟能力有限，買房已經透支了整個家庭幾代人的積蓄，未來二三十年還背負著沉重的貸款，對他們而言，物業費以及日常的一些維護公攤也是一筆不小的負擔，況且中低收入群體面對未來普遍具有很強的不安全感，于是買得起、住不起成為很大一部分人共同的擔憂；還有部分業主因為別的業主沒有交物業費也選擇了不交……有些人是對物業管理服務不滿意而選擇拒繳，類似拒繳物業費的理由層出不窮。同樣的物業費，有人繳納有人拖欠，卻共同享受服務，這對于誠信業主而言是不公平的。正因如此，惡意拖欠物業費的行為往往具有極強的“傳染性”，以至于許多社區出現物業費收繳率不斷降低的趨勢。據媒體報道，武漢市有的小區物業費收繳率低至20%，廈門市個別小區甚至低至10%，有些物業人員甚至在上門收費過程中遇到業主放狗威脅。面臨無法改變的收費難局面后，選擇了減少人員、降低服務品質等辦法來降低運營成本，這又讓業主的滿意度進一步下降，物業費越發難收，從而造成惡性循環，甚至有些物業企業對業主采取了斷水斷電等過激手段，對社會的穩定和諧造成不利影響。

物業收費作為一個“老大難”問題長期存在，觸發了我們的思考。我們意識到，今后物業收費的發展方向應該可以因時、因地制宜，朝著兩端發展，即：高端物業、可以通過高收費手段，通過不斷創新、不斷提供高端服務來滿足業主個性化和多樣化的定制需求；而對于中低收入的業主，則可以參照中國特色住房合作社所建設的“美好生活家園”的模式，將收費問題解決到極致，即通過商業運營的利潤補貼物業費用的開支，從而實現業主十年乃至終身免繳物業費。若此，可以徹底打破以往物業公司與業主的對立局面，實現雙方的和諧共處、共同營造美好生活家園。

免物業費，中國特色住房合作社的創舉

既然對于中低收入群體來說，買房很吃力、住房同樣負擔不輕，那么有沒有一種兩全其美的辦法，讓老百姓買得起還要住得起，而管理和服務單位也能實現收支平衡從而永續經營呢？

經過理論研究和大量測算，我們找到了一個解決方案。目前擬在“新鄉·美好生活家園”等試點實施，主要做法是在大社區中設立幸福基金管理委員會及常設機構，對本社區的幸福基金（含所有資產）進行管理，通過資產租賃或運營收入，補貼物業管理和公共設備維護、維修費用，從而做到業主十年乃至終身免繳物業費。

下文以“新鄉·美好生活家園”項目為樣本進行簡單陳述，看一下收支能否平衡，實現明明白白算賬、清清楚楚管理：

一、物業公司年度收入：1872萬元

商業收益：（商業租賃平均單價18元/平方米/月+商業物業管理費1.5元/平方米/月）×8萬平方米×12月=1872萬元。

【注】：商業按200萬平方米總建筑面積約4%標準配置，其總量為8萬平方米。

二、物業公司年度運營費用開支：1681萬元

1. 人力工資獎金福利：依據新鄉當地工資標準和行業情況，人均3500元/月×12月×250人=1050萬元。

2. 公共設施設備維修維護費：按行業標準0.1萬元/平方米/月×12月×170萬平方米=204萬元。

3. 稅收：按一般納稅人企業，稅率10%，1872萬元×10%=187.2萬元。

4. 幸福基金管理委員會相關運營機構費用：20萬元/月×12月=240萬元。

以上1—4項費用開支總計約：1681萬元（注：住宅建筑面積按170萬平方米計算，人員配置依據為中物協行業標準。）

三、結論及長遠構想

從以上物業的收支測算來看，收入可以滿足支出并有所盈余。那么有人可能會問，隨著今后物價上漲、人力成本上漲，如何確保業主十年乃至終身免繳物業費？

針對以上疑問，一方面，幸福基金將閑置資金和資產委托專業機構理財，其理財收入作為物業公司解決成本上漲和通貨膨脹的措施，有力保障物業公司良性運營，讓業主無后顧之憂；另一方面，隨著社區的日漸成熟，商業的運營價值不斷提升，商業租金標準及租金收入也將逐步遞增，由此實現以“幸福基金”為基礎，構建社區生態圈，打造互信、共享的區塊鏈經濟體系，幸福基金的可持續發展對于業主十年乃至終身免繳物業費達成動態平衡。

“新鄉·美好生活家園”在免收業主物業費的前提下，還通過現代化的管家式服務，以及利用互聯網和大數據對社區教育、社區金融、社區健康等社區O2O，開展多板塊現代化管理，讓“新鄉·美好生活家園”業主享受無微不至的管家式服務，幸福感和獲得感將極大增強。與此同時，還通過積分制等手段，鼓勵業主共同參與管理，秉持《美好生活家園公約》，人人都是美好生活管家，人人都是服務者也是被服務者，大家共同管理，同建美好生活家園。

九層之臺，起于壘土；千里之行，始于足下。對于中低收入群眾而言，一千句豪言壯語不如一個小小的溫暖舉措。對業主終身免收物業費，增進鄰里和諧、共建美好家園，是中國特色住房制度的創新舉措，更是對民眾的莊重承諾。

（作者為天福集團商業運營中心總經理、河南美好生活家園商業運營管理有限公司總經理）