房產查封執行異議之訴法院裁判標準

文/劉華健 編輯/臻熙

筆者按：在房產買賣交易過程中，從合同的簽訂到過戶完成其中可能有一個較長的間隙，在這一過程中因出賣人個人財務狀況的惡化，交易房產極有可能出現被其他債權人申請執行查封的情況。在這種情形下，作為善意買受人可以向人民法院提出執行異議之訴。然而，對于很多人來說，并不清楚這一法律保護制度，對于法院的具體裁判標準也不了解，本文即以案例分析的形式闡述房產查封執行異議之訴法院裁判標準。

一、案情

上海A公司（甲方）與伍某（乙方）于2012年7月23日簽訂《上海市商品房出售合同》，約定伍某購買上海A公司所有的位于上海市楊浦區國權路XX號的房產（以下簡稱“系爭房產”）。關于所購房產的面積、價款、付款方式及交付等事宜，雙方在合同中都有約定。其中，明確甲方在收到乙方支付的全部購房款及其他應付的費用后30個工作日內，向乙方交付房產。該房產的交付以雙方簽署《房屋現場交接確認單》為準；另，雙方應于2013年1月27日前共同向上海市楊浦區房屋土地管理局辦理價格申報及過戶申請手續。

2012年9月28日，上海市第二中級人民法院（以下簡稱“上海二中院”）依照申請執行人姜某的申請，做出執行裁定，依法查封了登記在上海A公司名下位于上海市楊浦區國權路XX號的房屋，即本案的系爭房產。

對此，伍某作為該執行案件的案外人以其在法院查封系爭房產前就與上海A公司簽訂了《上海市商品房出售合同》，且已付清房款并實際接受了系爭房產為由，向上海二中院提出執行異議申請，要求停止執行。上海二中院于2014年1月15日做出執行裁定，裁定中止對系爭房產的執行。姜某對此不服，遂向法院提起訴訟，請求判令對上海市楊浦區國權路XX號的房產許可執行。

二、法院裁判

法院經過審理后認為，伍某作為案外人提出執行異議，其目的在于阻止、排除對系爭房產作為執行標的的強制執行。但對于執行異議的審查，應當依照《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條的規定，即被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該房產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

首先，伍某雖與上海A公司簽訂了關于系爭房產的《上海市商品房出售合同》，并聲稱付清了全部房款，且提供了收款收據，但從銀行的一系列對賬發現了資金回流現象。因此，法院難以認定伍某已支付了全部的購房款；其次，上述第17條規定中的“實際占有”指的是狹義的占有，即伍某已實際入住使用，而非廣義的占有，即只要簽訂了《房屋交接書》即可。通過法庭確認的事實，系爭房屋裝修工程至雙方簽訂《房屋交接書》時并未通過竣工驗收，不符合房屋交付和使用條件。所以，伍某關于其已實際占有系爭房屋的主張，法院不予采納；最后，關于伍某在房屋買賣合同的簽訂及履行過程中存在諸多與常理不符的行為。

綜上所述，鑒于伍某并未付清全部購房款，亦未實際占有使用系爭房屋，以及其在房屋買賣合同的簽訂和履行中存在與常理不符的行為，其所提出執行異議理由不能成立。法院對姜某要求許可對系爭房屋執行的訴訟請求予以支持。一審判決后，伍某不服，提出了上訴。二審法院經過審理，作出駁回上訴，維持原判的處理決定。

三、筆者評析

（一）執行異議之訴的概念及涉及房產查封的相關法律規定

執行異議之訴，是指在執行過程中當事人和案外人對執行標的實體權利存有爭議，請求執行法院解決爭議而引起的訴訟，主要分為案外人停止執行之訴和申請人許可執行之訴兩種類型。在司法實踐中，審查涉及房屋查封方面的執行異議之訴最常用的法律規定是最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條及《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第28條。其中《查封規定》第17條的規定內容前文已經列明，在此不再贅述；《異議復議規定》第28條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

（二）法院審查房產查封執行異議案件構成要件分析

通過上述法律條文的內容，可以總結得出在涉及房屋查封的執行異議之訴案件中，法院審查申請人的請求是否成立，主要考量標準就是案件情況是否同時滿足以下四個構成要件的要求——注意必須是同時滿足，缺一不可。

1.在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。在我國，關于房屋物權的變動實行“債權合意加登記”制度，所以，物權能夠合法變動的前提是以物權變動為內容的債權合同的成立并且有效。《城市房地產管理法》第41條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。”基于法律的強制性規定及經濟生活中涉及大額標的且關乎住房的交易當簽訂書面合同的一般社會觀念，同時也為法院甄別真實買受人提供依據，所以對抗法院執行查封而保護物權期待權的首要條件就是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，而且關于合同的版本當優選網簽標準合同文本，以便于審查具體的簽約時間及增加可信度。

2.在人民法院查封之前已經合法占有該不動產。首先，買受人的物權期待權之所以要保護，是因為買受人已經為取得物權履行了一定義務并進行了一定外觀公示；其次，占有該不動產的行為必須發生在查封前，在查封后占有的，受查封效力所及，不得對抗債權人。同時要求在查封前占有不動產，也是為了減少被執行人與第三人惡意串通的可能性。這里涉及一個關鍵的問題，那就是對“占有”的理解。由于理論上對物的占有可以區分為直接占有和間接占有，鑒于間接占有的公示從外觀上難以判斷占有人，按照形式審查的原則難以判斷，所以，這里的占有應當作狹義理解，即應當理解為買受人直接占有。以房屋查封執行異議之訴為例，法院賦予申請人以物權期待權對抗執行查封權的內在價值目標當是對于滿足公民基本生活居住權的特殊保障功能的實現，所以，在此情形下關于占有的理解當是狹義的直接占有，并實際入住使用。如果是在接收房屋后委托他人進行裝修、租賃給第三人使用或者空置，在這幾種情形下，貿然提出執行異議之訴，便會面臨很大的訴訟風險，前文的案例已經說明。

3.已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行。在價款支付上，和《查封規定》第17條要求交付全部價款不同，《異議復議規定》第28條對于買受人按照約定支付部分價款并且在人民法院指定的期限內將剩余價款交付執行的，也納入保護范圍。從實踐中看，相當一部分不動產買賣所涉金額較大，當事人之間多約定分期付款，案外人雖僅支付部分款項，但系按照合同約定的進度支付，如其將剩余價款按照人民法院指定的期限交付執行，不影響債權受償，自然沒有拒絕保護的道理。另，關于剩余價款的支付，是按照人民法院要求的時間，而非按照合同約定的期限執行，如此規定，體現出執行權作為公權力對被執行人與第三人之間民事權利進行適當的干預，對被執行人與第三人進行了適當的利益平衡。

4.非因買受人自身原因未辦理過戶登記。實踐中，常見的可歸責于買受人自身的原因主要有以下情形：（1）對他人權利障礙的忽略，如忽視不動產上設定的抵押權登記而不進行及時的處理；（2）對政策限制的忽略，如明知自身不符合購房條件仍然簽訂購房合同而無法過戶；（3）消極不行使要求過戶登記的權利，如存在對方違約后不積極催促過戶登記或者為避稅而故意不辦理登記的；（4）已方的違約行為，如未按合同約定支付房款或者其他違約行為而導致過戶延遲。

另外，關于買受人的是否存在過錯的問題，當考慮合同的全部履行過程，前文案例中法院的思考因素及角度給我們提供了清晰的參量標準，總的原則就是要求買受人要履行誠信善良合理限度內的注意義務，在合同履行過程中不存在與常理不符的行為，否則便不能獲得法律的特殊保護。

（三）房屋查封執行異議之訴當注意的程序性問題

1.執行異議審查前置及須在執行階段提出。根據《民事訴訟法》及其司法解釋的相關規定，執行異議之訴只能在執行階段中提出，案外人、申請執行人提起執行異議之訴必須經過執行異議審查的前置程序，即先由執行法院做出審查裁定，對該裁定不服的才能提起執行異議之訴。這在現實操作中存在的問題是，如果當事人只是進行了財產保全查封，買受人便無權就財產保全裁定提出異議，只能被動地等訴訟案件進入執行程序或者與原告當事人協商解決。另外，無論是申請執行人還是異議人當特別注意法定期限的問題，一是在提出異議時注意保存提交書面材料的相關憑證，關注執行法院的審查進度；二是在收到執行法院的審查裁定后，如對裁定結果不服，必須在15日內向法院提出正式的執行異議之訴，否則，便在程序上喪失了被保護的權利。

2.對房產查封執行異議之訴，可否一并提出確權或者過戶的主張。在糾紛發生后，于買受人而言，最簡潔的方式便是希望在一個訴訟中解決全部的問題。所以在執行異議階段，首要的想法便是考慮是否可以在執行異議之訟中一并提出確權或者要求訴訟過戶的主張并獲得法院的支持。筆者認為，買受人獲取物權的原因是基于簽訂房產買賣合同的債權行為，由于合同的相對性和物權法定的基本原則，買受人不能在執行異議之訴中提出確權主張；同時，因房屋買賣合同的履行（過戶登記）與對抗法院執行權的執行異議之訴分屬不同的法律關系，所以在執行異議之訴中，買受人不能提出訴訟過戶的主張。江蘇省高級人民法院發布的《執行異議之訴案件審理指南》第9條便進行了明確的規定，案外人在執行異議之訴案件中同時提出要求被執行人繼續履行合同、交付標的物或支付違約金等給付之訴的訴訟請求的，因其與阻卻執行的訴訟目的無關，不屬于執行異議之訴案件的審理范圍，在執行異議之訴案件中應當不予理涉，案外人可以就此另行主張權利。

四、結語

在強調“無恒產者無恒心”的中國，對不動產買受人在執行程序中予以優先保護，對于增強人民群眾對法律公平的信心及維護社會的穩定都具有重大意義。但是，正是因為賦予當事人對抗法院執行權的特殊保護地位，同時為防止被執行人與他人惡意串通轉移財產，所以，法院對于房產查封執行異議之訴的審查往往適用較為嚴格的標準。其中，最為關鍵的一點，就是關于“占有”的狹義理解問題。希望本文所述的內容，能夠對遇到相同情形的善意買受人有所幫助。